【正文】 增應(yīng)納稅所得額 570萬元。 72 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 接受抵債的固定資產(chǎn)入帳價(jià)值的確認(rèn)不同。 企業(yè)接受抵債取得的固定資產(chǎn)，按照放棄債權(quán)的賬面價(jià)值加上支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)價(jià)。即借記固定資產(chǎn)（債權(quán)賬面價(jià)值加相關(guān)稅費(fèi)），借記壞賬準(zhǔn)備（該債權(quán)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備），貸記應(yīng)收賬款（應(yīng)收債權(quán)的賬面余額），貸記銀行存款（支付的相關(guān)稅費(fèi)）。 稅法規(guī)定以債務(wù)重組方式取得的固定資產(chǎn)，按照公允價(jià)值計(jì)價(jià)，公允價(jià)值低于重組債權(quán)的價(jià)值作為損失，允許稅前扣除，所得稅匯算清繳時(shí)作納稅調(diào)減處理。同時(shí)，企業(yè)高于公允價(jià)值部分計(jì)提的折舊不得稅前扣除，所得稅匯算清繳時(shí)作納稅調(diào)增處理。 73 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 預(yù)收賬款計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)與稅收差異的的處理 ? 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法實(shí)施細(xì)則 》 第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收賬款時(shí)必須繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際收到的預(yù)收款金額。 ? 目前部分企業(yè)的處理：按預(yù)收賬款科目當(dāng)期的發(fā)生額計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)，即借“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費(fèi)附加”等，實(shí)際繳納稅款時(shí)，借記“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目，貸“銀行存款”。度終，對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當(dāng)年銷售收入，并將“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)。 ? 這樣處理違背了配比原則。 74 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 本人認(rèn)為：企業(yè)按收到的預(yù)收賬款計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，作借記“遞延稅款 ――營(yíng)業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目，貸記“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。年終，根據(jù)預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的金額，計(jì)算本年度應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)，作借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“遞延稅款 ――營(yíng)業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目。 75 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 預(yù)收賬款計(jì)繳所得稅會(huì)計(jì)與稅收差異的的處理 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）， 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。 76 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 一般核算方法：按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費(fèi)用及稅金計(jì)算繳納所得稅。作如下會(huì)計(jì)分錄，借“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。年終，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工交付后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計(jì)算出所得稅，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”。預(yù)繳所得稅少于應(yīng)交所得稅補(bǔ)繳時(shí)，借“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅金欄，用負(fù)數(shù)表示。 這樣處理簡(jiǎn)便，但是，預(yù)交稅金應(yīng)確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，而卻在貸方負(fù)數(shù)反映，違背了資產(chǎn)的定義。對(duì)報(bào)表的財(cái)務(wù)比率有影響。 77 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 本人認(rèn)為：對(duì)預(yù)繳的所得稅確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款 —所得稅”科目，平時(shí)預(yù)交所得稅時(shí)借記本科目，貸記“銀行存款”科目，年終，對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，其對(duì)應(yīng)的已上繳的所得稅，從“遞延稅款 —所得稅”科目轉(zhuǎn)入“所得稅”科目，即借記“所得稅”科目，貸“遞延稅款 —所得稅”科目。平時(shí)不預(yù)交，年末一并計(jì)繳時(shí)，借記“遞延稅款 —所得稅（年末預(yù)收賬款預(yù)計(jì)所得稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅（按稅法調(diào)整后確認(rèn)的所得稅額）”科目，根據(jù)兩者的差額，借記或貸記“所得稅”科目。 78 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 例 1：甲房地產(chǎn)公司，當(dāng)年有一樓盤預(yù)售收入 2023萬元，其他應(yīng)納稅所得額－ 200萬元，則： ? 應(yīng)納稅額＝－ 200 33%+2023 15% 33%＝ 33萬 ? 借：遞延稅款 —所得稅 99萬 ? 貸：應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 33萬 ? 所得稅 66萬 ? 第二年甲企業(yè)實(shí)現(xiàn)上述樓盤 80%的銷售收入，即 1600萬元，確認(rèn)經(jīng)營(yíng)成本 1000萬元，期間費(fèi)用 300萬元，同時(shí)另一樓盤預(yù)售收入 3000萬元。則：應(yīng)納稅額 ? ＝（ 1600－ 1000－ 300） 33%－99 80%+3000 15% 33%＝ 。 ? 借： 所得稅 99 ? 遞延稅款 貸：應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 79 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 例題 2：又如乙房產(chǎn)公司當(dāng)年有一樓盤銷售，總價(jià)為 1000萬元，該批住宅已完工并交付，成本為 800萬元，實(shí)收 30%首付款，尚有 70%為客戶以公積金貸款方式支付。由于當(dāng)?shù)毓e金貸款資金緊張，預(yù)計(jì)明年才能到賬。 ? 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，可按總價(jià)確認(rèn)收入，并計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 200萬元。 ? 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文件規(guī)定 :采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！? ? 因此，企業(yè)當(dāng)年申報(bào)所得稅時(shí)，可只就實(shí)收款部分確認(rèn)收入，確定應(yīng)納稅所得 60萬元，其余推遲繳納的稅款可先計(jì)入“遞延稅款”貸方，明年資金到賬后再申報(bào)并作賬面余額轉(zhuǎn)出。 80 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 會(huì)計(jì)分錄：借：銀行存款 3 000 000 ? 應(yīng)收賬款 7 000 000 ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 10 000 000 ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 8 000 000 ? 貸：庫(kù)存商品－房屋 8 000 000 ? 應(yīng)計(jì)的所得稅費(fèi)用＝ 2 000 000 33％ ＝ 660 000 ? 應(yīng)納稅所得額＝ 2 000 000 30％ 33％ ＝ 198 000 ? 借：所得稅 660 000 ? 貸： 應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得 198 000 ? 遞延稅款－所得稅 462 000 81 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 建造合同計(jì)繳所得稅會(huì)計(jì)與稅收差異的的處理 ? 對(duì)于達(dá)到建造合同標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目，按 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定，屬同一會(huì)計(jì)年度的，以合同完成法確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)；不同會(huì)計(jì)年度完成的，在收入可估計(jì)的情況下，應(yīng)按完工百分比法確定收入。 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文件規(guī)定：“ 開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) .”12個(gè)月”與會(huì)計(jì)制度的“同一會(huì)計(jì)年度”是有區(qū)別的，在實(shí)務(wù)中應(yīng)加以不同處理。 82 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 例：丙房產(chǎn)公司與某電力公司簽定一代建合同，建一幢住宅樓，合同約定工期 11個(gè)月，從當(dāng)年 3月初動(dòng)工至明年 1月底完成，總造價(jià) 1000萬元，預(yù)算成本800萬元，當(dāng)年實(shí)際發(fā)生成本 700萬元。 ? 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，該建造合同由于在不同會(huì)計(jì)年度完成，應(yīng)按完工百分比法確定收入。第一年計(jì)算完工程度 %（ 700247。 800 100%），確認(rèn)賬面收入 875萬元（ 1000 %），成本 700萬元，利潤(rùn) 175萬元。 ? 按稅法規(guī)定，由于工期不超過 12個(gè)月，可在明年1月完工時(shí)，再申報(bào)收入 1000萬元及實(shí)際成本，并計(jì)算應(yīng)納稅所得。 83 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 會(huì)計(jì)分錄（建造合同的主要賬務(wù)處理）： ? （ 1）簽訂建造合同后，收到客戶支付的工程預(yù)付款 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 ? （ 2）工程施工過程中，發(fā)生相關(guān)合同成本 借 : （生產(chǎn)成本）工程施工－工程項(xiàng)目 或工程施工－間接費(fèi)用 貸：應(yīng)付工資、庫(kù)存材料、累計(jì)折舊等 期末根據(jù)人工分配法或直接費(fèi)用分配法把“工程施工－間接費(fèi)用”分?jǐn)偟礁鞴こ添?xiàng)目中。 84 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? （ 3）收到客戶工程驗(yàn)工計(jì)價(jià)單 借：應(yīng)收帳款 貸：工程結(jié)算 ? （ 4）收到客戶撥付工程款 借：銀行存款 貸：應(yīng)收帳款 ? （ 5）資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入和支出 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 7 000 000 工程施工 —合同毛利 1 750 000 貸： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 8 750 000 85 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? （ 6）計(jì)算： 應(yīng)計(jì)所得稅費(fèi)用＝ 1 750 000 33％ ＝ 577 500 借：所得稅 577 500 貸：遞延稅款 ——所得稅 577 500 ? （ 7）工程竣工結(jié)算 借： 工程結(jié)算 借或貸：工程施工－合同毛利 貸：工程施工－工程項(xiàng)目 86 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? （ 8）再次確認(rèn)收入成本： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1 000 000 （應(yīng)為實(shí)際發(fā)生數(shù)） 工程施工 —合同毛利 250 000 貸： 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 250 000 （ 1000萬－ 8 75萬） ? （ 9）下年度，第一季度繳納所得稅時(shí)，遞延稅款結(jié)轉(zhuǎn)： 借：遞延稅款 ——所得稅 577 500 貸：應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 577 500 87 本 講 座 總 結(jié) ● 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的論述 ● 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的特點(diǎn) ● 庫(kù)存商品的核算 ● 四種產(chǎn)品成本的核算 ● 收入成本費(fèi)用的核算 ● 稅收與會(huì)計(jì)的九種差異 88 ?朱登學(xué) ? 主任會(huì)計(jì)師 ? 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 ? 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 ? 電話 ： 63133288 ? 手機(jī)： 13706819369 ? 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