【正文】 增應納稅所得額 570萬元。 72 房地產企業(yè)會計和稅收差異 接受抵債的固定資產入帳價值的確認不同。 企業(yè)接受抵債取得的固定資產，按照放棄債權的賬面價值加上支付的相關稅費計價。即借記固定資產（債權賬面價值加相關稅費），借記壞賬準備（該債權計提的壞賬準備），貸記應收賬款（應收債權的賬面余額），貸記銀行存款（支付的相關稅費）。 稅法規(guī)定以債務重組方式取得的固定資產，按照公允價值計價，公允價值低于重組債權的價值作為損失，允許稅前扣除，所得稅匯算清繳時作納稅調減處理。同時，企業(yè)高于公允價值部分計提的折舊不得稅前扣除，所得稅匯算清繳時作納稅調增處理。 73 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 預收賬款計繳營業(yè)稅會計與稅收差異的的處理 ? 《 中華人民共和國營業(yè)稅法實施細則 》 第二十八條規(guī)定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。 ? 目前部分企業(yè)的處理：按預收賬款科目當期的發(fā)生額計提相關稅費，即借“主營業(yè)務稅金及附加”，貸“應交稅金 ——應交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應交款 ——應交教育費附加”等，實際繳納稅款時，借記“應交稅金 ——應交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應交款 ——應交教育費附加”科目，貸“銀行存款”。度終，對達到收入確認條件的“預收賬款”轉入當年銷售收入，并將“主營業(yè)務稅金及附加”轉入本年利潤。 ? 這樣處理違背了配比原則。 74 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 本人認為：企業(yè)按收到的預收賬款計提相關稅費時，作借記“遞延稅款 ――營業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目，貸記“應交稅金 ——應交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應交款 ——應交教育費附加”科目。年終，根據預收賬款轉入主營業(yè)務收入的金額，計算本年度應承擔的相關稅費，作借記“主營業(yè)務稅金及附加”科目，貸記“遞延稅款 ――營業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目。 75 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 預收賬款計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 ? 《 國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]31號）， 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。 76 房地產企業(yè)會計和稅收差異 一般核算方法：按預收賬款當期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。作如下會計分錄，借“應交稅金 ——應交所得稅”，貸“銀行存款”。年終，房地產開發(fā)產品完工交付后，企業(yè)應及時計算已實現的收入，同時按規(guī)定結轉成本，經過納稅調整計算出所得稅，借“所得稅”，貸“應交稅金 ——應交所得稅”。預繳所得稅少于應交所得稅補繳時，借“應交稅金 ——應交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅金欄，用負數表示。 這樣處理簡便，但是，預交稅金應確認為遞延所得稅資產，而卻在貸方負數反映，違背了資產的定義。對報表的財務比率有影響。 77 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 本人認為：對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，并使用“遞延稅款 —所得稅”科目，平時預交所得稅時借記本科目，貸記“銀行存款”科目，年終，對達到收入確認條件的預收賬款轉入“主營業(yè)務收入”科目，其對應的已上繳的所得稅，從“遞延稅款 —所得稅”科目轉入“所得稅”科目，即借記“所得稅”科目，貸“遞延稅款 —所得稅”科目。平時不預交，年末一并計繳時，借記“遞延稅款 —所得稅（年末預收賬款預計所得稅額）”科目，貸記“應交稅金－應交所得稅（按稅法調整后確認的所得稅額）”科目，根據兩者的差額，借記或貸記“所得稅”科目。 78 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 例 1：甲房地產公司，當年有一樓盤預售收入 2023萬元，其他應納稅所得額－ 200萬元，則： ? 應納稅額＝－ 200 33%+2023 15% 33%＝ 33萬 ? 借：遞延稅款 —所得稅 99萬 ? 貸：應交稅金 ——應交所得稅 33萬 ? 所得稅 66萬 ? 第二年甲企業(yè)實現上述樓盤 80%的銷售收入，即 1600萬元，確認經營成本 1000萬元，期間費用 300萬元，同時另一樓盤預售收入 3000萬元。則：應納稅額 ? ＝（ 1600－ 1000－ 300） 33%－99 80%+3000 15% 33%＝ 。 ? 借： 所得稅 99 ? 遞延稅款 貸：應交稅金 ——應交所得稅 79 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 例題 2：又如乙房產公司當年有一樓盤銷售，總價為 1000萬元，該批住宅已完工并交付，成本為 800萬元，實收 30%首付款，尚有 70%為客戶以公積金貸款方式支付。由于當地公積金貸款資金緊張，預計明年才能到賬。 ? 按會計制度規(guī)定，可按總價確認收入，并計算營業(yè)利潤 200萬元。 ? 國稅發(fā) [2023]31號文件規(guī)定 :采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現?！? ? 因此，企業(yè)當年申報所得稅時，可只就實收款部分確認收入，確定應納稅所得 60萬元，其余推遲繳納的稅款可先計入“遞延稅款”貸方，明年資金到賬后再申報并作賬面余額轉出。 80 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄：借：銀行存款 3 000 000 ? 應收賬款 7 000 000 ? 貸：主營業(yè)務收入 10 000 000 ? 借：主營業(yè)務成本 8 000 000 ? 貸：庫存商品－房屋 8 000 000 ? 應計的所得稅費用＝ 2 000 000 33％ ＝ 660 000 ? 應納稅所得額＝ 2 000 000 30％ 33％ ＝ 198 000 ? 借：所得稅 660 000 ? 貸： 應交稅金－應交所得 198 000 ? 遞延稅款－所得稅 462 000 81 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 建造合同計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 ? 對于達到建造合同標準的開發(fā)項目，按 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，屬同一會計年度的，以合同完成法確認收入實現；不同會計年度完成的，在收入可估計的情況下，應按完工百分比法確定收入。 國稅發(fā) [2023]31號文件規(guī)定：“ 開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過 12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現 .”12個月”與會計制度的“同一會計年度”是有區(qū)別的，在實務中應加以不同處理。 82 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 例：丙房產公司與某電力公司簽定一代建合同，建一幢住宅樓，合同約定工期 11個月，從當年 3月初動工至明年 1月底完成，總造價 1000萬元，預算成本800萬元，當年實際發(fā)生成本 700萬元。 ? 按會計制度規(guī)定，該建造合同由于在不同會計年度完成，應按完工百分比法確定收入。第一年計算完工程度 %（ 700247。 800 100%），確認賬面收入 875萬元（ 1000 %），成本 700萬元，利潤 175萬元。 ? 按稅法規(guī)定，由于工期不超過 12個月，可在明年1月完工時，再申報收入 1000萬元及實際成本，并計算應納稅所得。 83 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄（建造合同的主要賬務處理）： ? （ 1）簽訂建造合同后，收到客戶支付的工程預付款 借：銀行存款 貸：預收帳款 ? （ 2）工程施工過程中，發(fā)生相關合同成本 借 : （生產成本）工程施工－工程項目 或工程施工－間接費用 貸：應付工資、庫存材料、累計折舊等 期末根據人工分配法或直接費用分配法把“工程施工－間接費用”分攤到各工程項目中。 84 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 3）收到客戶工程驗工計價單 借：應收帳款 貸：工程結算 ? （ 4）收到客戶撥付工程款 借：銀行存款 貸：應收帳款 ? （ 5）資產負債表日確認合同收入和支出 借：主營業(yè)務成本 7 000 000 工程施工 —合同毛利 1 750 000 貸： 主營業(yè)務收入 8 750 000 85 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 6）計算： 應計所得稅費用＝ 1 750 000 33％ ＝ 577 500 借：所得稅 577 500 貸：遞延稅款 ——所得稅 577 500 ? （ 7）工程竣工結算 借： 工程結算 借或貸：工程施工－合同毛利 貸：工程施工－工程項目 86 房地產企業(yè)會計和稅收差異 ? （ 8）再次確認收入成本： 借：主營業(yè)務成本 1 000 000 （應為實際發(fā)生數） 工程施工 —合同毛利 250 000 貸： 主營業(yè)務收入 1 250 000 （ 1000萬－ 8 75萬） ? （ 9）下年度，第一季度繳納所得稅時，遞延稅款結轉： 借：遞延稅款 ——所得稅 577 500 貸：應交稅金 ——應交所得稅 577 500 87 本 講 座 總 結 ● 房地產會計的論述 ● 房地產會計的特點 ● 庫存商品的核算 ● 四種產品成本的核算 ● 收入成本費用的核算 ● 稅收與會計的九種差異 88 ?朱登學 ? 主任會計師 ? 中國注冊會計師 ? 注冊資產評估師 ? 電話 ： 63133288 ? 手機： 13706819369 ? EMail: 電 子 名 片 89 90 演講完畢，謝謝觀看！