【正文】 成本，可以采用預(yù)提的方法。 44 45 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施的分類： ? （ 1）一類是建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，具體包括兩部分：一是根據(jù)規(guī)劃在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)的商店、銀行、郵局等公共配套設(shè)施，它建成后應(yīng)有償轉(zhuǎn)讓給接受單位；二是根據(jù)規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的非營業(yè)性的配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、文化站、醫(yī)院等。 各項(xiàng)目占用土地總面積 分配的征用拆遷費(fèi)＝實(shí)際占用面積 單位面積征用拆遷費(fèi) ? 公式中，“各項(xiàng)目”包括開發(fā)建設(shè)的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房和能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施等；“占用土地總面積”是指以上建筑物實(shí)際占用的面積，而不是征用的土地或建設(shè)場地的面積。 49 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： ? （ 1）對于能夠有償轉(zhuǎn)讓的的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“庫存商品”賬戶，即借記“庫存商品－配套設(shè)施”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”。 除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)”賬戶進(jìn)行核算。作分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)） 20 000 貸：銀行存款 20 000 11月 30日，分配景區(qū)應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi) 30 000元，作分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) （開發(fā)間接費(fèi)） 30 000 貸：制造費(fèi)用 30 000 11月 30日，風(fēng)景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本 790 000元。 ? 收入的確認(rèn)：同一般企業(yè)。 60 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)的核算 ? 主營業(yè)務(wù)成本明細(xì)科目：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本。 總可售面積 ? 其中，可售總成本費(fèi)用包括為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的成本及其期間費(fèi)用。 ? 31號文件也對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間作了基本相同的規(guī)定。有些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過戶時(shí)才作收入賬，由于在我國辦理房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等手續(xù)較繁瑣，往往在開發(fā)產(chǎn)品已交付客戶使用時(shí)，尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，而以過戶為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，顯然有過遲之嫌。 ? 上述情況， 142號文件對外資房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確規(guī)定。稅法上則還要確認(rèn)視同銷售收入 3000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 2400萬元，確認(rèn)利潤 600萬元。 稅法規(guī)定以債務(wù)重組方式取得的固定資產(chǎn)，按照公允價(jià)值計(jì)價(jià)，公允價(jià)值低于重組債權(quán)的價(jià)值作為損失，允許稅前扣除，所得稅匯算清繳時(shí)作納稅調(diào)減處理。年終，根據(jù)預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入的金額，計(jì)算本年度應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)，作借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“遞延稅款 ――營業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目。對報(bào)表的財(cái)務(wù)比率有影響。 ? 國稅發(fā) [2023]31號文件規(guī)定 :采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 按稅法規(guī)定，由于工期不超過 12個(gè)月，可在明年1月完工時(shí)，再申報(bào)收入 1000萬元及實(shí)際成本，并計(jì)算應(yīng)納稅所得。 82 房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)和稅收差異 ? 例：丙房產(chǎn)公司與某電力公司簽定一代建合同，建一幢住宅樓，合同約定工期 11個(gè)月，從當(dāng)年 3月初動(dòng)工至明年 1月底完成，總造價(jià) 1000萬元，預(yù)算成本800萬元，當(dāng)年實(shí)際發(fā)生成本 700萬元。則：應(yīng)納稅額 ? ＝（ 1600－ 1000－ 300） 33%－99 80%+3000 15% 33%＝ 。年終，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工交付后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計(jì)算出所得稅，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”。 ? 目前部分企業(yè)的處理：按預(yù)收賬款科目當(dāng)期的發(fā)生額計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)，即借“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費(fèi)附加”等，實(shí)際繳納稅款時(shí)，借記“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目，貸“銀行存款”。甲公司在申報(bào)2023年企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額 570萬元。該房產(chǎn)的賬面價(jià)值為 2400萬元，市場價(jià)格為 3000萬元。 31號文件和 142號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。在實(shí)際操作過程中。但是外資房地產(chǎn)企業(yè)按 142號文件規(guī)定，期間費(fèi)用應(yīng)并入開發(fā)總成本，并按實(shí)際銷售面積隨銷售成本逐步攤銷。 ? 財(cái)務(wù)報(bào)表：與一般企業(yè)基本相同。 59 房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算 ? 特殊銷售商品收入的確認(rèn)： 分期收款開發(fā)商品收入的確定，按照合同約定的收款日確定收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 在實(shí)務(wù)中，準(zhǔn)確地計(jì)算借款利息，應(yīng)注意： ? （ 1）確定用于開發(fā)成本中的借款數(shù)額，以區(qū)分資本化和費(fèi)用化的界限；（ 2）細(xì)分用于不同工程項(xiàng)目的借款數(shù)，正確劃分同一借款在不同項(xiàng)目間的負(fù)擔(dān)額；（ 3）工程停工時(shí)的借款費(fèi)用暫停資本化；（ 4）開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借款利息直接計(jì)入當(dāng)期損益。 53 代建工程成本的核算 ? 二、代建工程開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)借記“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)－某工程（某費(fèi)用項(xiàng)目）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與公共配套設(shè)施費(fèi)的區(qū)別？ 51 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與公共配套設(shè)施費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) : 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（建筑安裝工程費(fèi)）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“原材料”等賬戶。應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。 房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： （ 1）對于已驗(yàn)收的商品房、代建房，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“庫存商品”賬戶。 39 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）應(yīng)有兩個(gè)以上成本對象負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋的成本核算對象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目。 37 房屋開發(fā)成本的核算 ? 建筑安裝工程費(fèi)： （ 1）出包方式：采用這種方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”。分不清的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開發(fā)費(fèi)用，歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。待開發(fā)完畢投入使用時(shí)，再按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入房屋建筑物等的開發(fā)成本。 ? （ 5）劃清完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品的界限。 ? （ 4）在公積金、公益金開支的支出。 ? “盈余公積”項(xiàng)目，反映企業(yè)盈余公積的期末余額。 ? 長期負(fù)債的核算：為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本 ，在開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ? 借：待攤費(fèi)用 30,000 ? 貸：銀行存款 30,000 ? 按月分?jǐn)倳r(shí) ? 借：生產(chǎn)成本（制造費(fèi)用） 5000 ? 貸：待攤費(fèi)用 5000 ? （ 4）將周轉(zhuǎn)房一棟作為商品房銷售，原值 550,000元，累計(jì)攤銷額為 350,000元，收回價(jià)款 300,000元。 ? （ 2）借記“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”或“其他業(yè)務(wù)收入”科目； ? （ 3）按期攤銷出租庫存商品的成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”或“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品攤銷”科目； 13 出租庫存商品的核算 ? （ 4）發(fā)生的出租庫存商品的維修費(fèi)用，借記“主營業(yè)務(wù)成本”或“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記有關(guān)科目。其賬務(wù)處理為： （ 1）借：低值易耗品－－在用易耗品 5000 貸：低值易耗品－－在庫易耗品 5000 （ 2）借：制造費(fèi)用 2500 （ 5000*50％） 貸：低值易耗品－－易耗品攤銷 2500 （ 3）借：制造費(fèi)用 2200 （ 5000*50％－ 300） 貸： 低值易耗品－－易耗品攤銷 2200 （ 4）借：原材料 300 低值易耗品－－低值易耗品攤銷 4700 貸：低值易耗品－－－在用易耗品 5000 11 庫存商品的核算 ? 土地：是指企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓或出租而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。 ? 應(yīng)收票據(jù)的核算：同一般企業(yè)。 6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算特點(diǎn) 由于其經(jīng)營活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計(jì)核算有如下特殊情況： ?1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 ? 2023年開始在上市公司實(shí)施新的 《 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 》 ? 在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)會計(jì)的核算落后于制度的發(fā)展。 ? 目前一般企業(yè)應(yīng)該按照 《 小企業(yè)會計(jì)制度 》 進(jìn)行核算。 ?2．庫存商品成本的核算復(fù)雜?，F(xiàn)實(shí)中，作為現(xiàn)金入帳、轉(zhuǎn)讓不背書、私下貼現(xiàn)。為開發(fā)房產(chǎn)自用的土地屬于中間庫存商品，不能列入開發(fā)的庫存商品。 ? （ 5）企業(yè)改變出租庫存商品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。 ? 借：銀行存款 300,000 ? 貸 : 主營業(yè)務(wù)收入 300,000 ? 同時(shí)，借： 主營業(yè)務(wù)成本 200,000 ? 周轉(zhuǎn)房 周轉(zhuǎn)房攤銷 350,000 ? 貸 : 周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房 550,000 16 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的核算同一般的企業(yè) ? 房地產(chǎn)企業(yè)“固定資產(chǎn)”的核算 ,自用房產(chǎn)的建造通過“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)”核算。 18 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算 ? 長期應(yīng)付款、專項(xiàng)應(yīng)付款 （國家撥入的有專項(xiàng)用途的資金，最后要轉(zhuǎn)入資本公積） 同一般企業(yè)。 ? 原公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％，公益金 5％； 新公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％ ，無公益金。 ? （ 5）其他于開發(fā)產(chǎn)品無關(guān)的支出。 ? （ 6）劃清實(shí)際成本與計(jì)劃成本、預(yù)算成本之間的界限。為了避免多次分配，對需要分配計(jì)入不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)，可以直接分配計(jì)入有關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本，不再進(jìn)行歸集。