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房地產(chǎn)企業(yè)會計培訓(xùn)(參考版)

2025-01-06 04:33本頁面
  

【正文】 83 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄(建造合同的主要賬務(wù)處理): ? ( 1)簽訂建造合同后,收到客戶支付的工程預(yù)付款 借:銀行存款 貸:預(yù)收帳款 ? ( 2)工程施工過程中,發(fā)生相關(guān)合同成本 借 : (生產(chǎn)成本)工程施工-工程項目 或工程施工-間接費用 貸:應(yīng)付工資、庫存材料、累計折舊等 期末根據(jù)人工分配法或直接費用分配法把“工程施工-間接費用”分攤到各工程項目中。 800 100%),確認賬面收入 875萬元( 1000 %),成本 700萬元,利潤 175萬元。 ? 按會計制度規(guī)定,該建造合同由于在不同會計年度完成,應(yīng)按完工百分比法確定收入。 國稅發(fā) [2023]31號文件規(guī)定:“ 開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的,可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn);持續(xù)時間超過 12個月的,可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn) .”12個月”與會計制度的“同一會計年度”是有區(qū)別的,在實務(wù)中應(yīng)加以不同處理?!? ? 因此,企業(yè)當年申報所得稅時,可只就實收款部分確認收入,確定應(yīng)納稅所得 60萬元,其余推遲繳納的稅款可先計入“遞延稅款”貸方,明年資金到賬后再申報并作賬面余額轉(zhuǎn)出。 ? 按會計制度規(guī)定,可按總價確認收入,并計算營業(yè)利潤 200萬元。 ? 借: 所得稅 99 ? 遞延稅款 貸:應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 79 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例題 2:又如乙房產(chǎn)公司當年有一樓盤銷售,總價為 1000萬元,該批住宅已完工并交付,成本為 800萬元,實收 30%首付款,尚有 70%為客戶以公積金貸款方式支付。 78 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例 1:甲房地產(chǎn)公司,當年有一樓盤預(yù)售收入 2023萬元,其他應(yīng)納稅所得額- 200萬元,則: ? 應(yīng)納稅額=- 200 33%+2023 15% 33%= 33萬 ? 借:遞延稅款 —所得稅 99萬 ? 貸:應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 33萬 ? 所得稅 66萬 ? 第二年甲企業(yè)實現(xiàn)上述樓盤 80%的銷售收入,即 1600萬元,確認經(jīng)營成本 1000萬元,期間費用 300萬元,同時另一樓盤預(yù)售收入 3000萬元。 77 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 本人認為:對預(yù)繳的所得稅確認為遞延所得稅資產(chǎn),并使用“遞延稅款 —所得稅”科目,平時預(yù)交所得稅時借記本科目,貸記“銀行存款”科目,年終,對達到收入確認條件的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”科目,其對應(yīng)的已上繳的所得稅,從“遞延稅款 —所得稅”科目轉(zhuǎn)入“所得稅”科目,即借記“所得稅”科目,貸“遞延稅款 —所得稅”科目。 這樣處理簡便,但是,預(yù)交稅金應(yīng)確認為遞延所得稅資產(chǎn),而卻在貸方負數(shù)反映,違背了資產(chǎn)的定義。預(yù)繳所得稅少于應(yīng)交所得稅補繳時,借“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”,貸“銀行存款”。作如下會計分錄,借“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”,貸“銀行存款”。 75 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 預(yù)收賬款計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 (國稅發(fā) [2023]31號), 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季 (或月 )計算出當期毛利額,扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額,待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。 74 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 本人認為:企業(yè)按收到的預(yù)收賬款計提相關(guān)稅費時,作借記“遞延稅款 ――營業(yè)稅(或城建稅、教育附加)”科目,貸記“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營業(yè)稅(或城建稅)”、“其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費附加”科目。度終,對達到收入確認條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當年銷售收入,并將“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”轉(zhuǎn)入本年利潤。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收賬款時必須繳納營業(yè)稅,營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預(yù)收款金額。同時,企業(yè)高于公允價值部分計提的折舊不得稅前扣除,所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)增處理。即借記固定資產(chǎn)(債權(quán)賬面價值加相關(guān)稅費),借記壞賬準備(該債權(quán)計提的壞賬準備),貸記應(yīng)收賬款(應(yīng)收債權(quán)的賬面余額),貸記銀行存款(支付的相關(guān)稅費)。 72 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 接受抵債的固定資產(chǎn)入帳價值的確認不同。 ? 可見, 2023年稅收處理比會計處理多計銷售所得 600萬元,多攤銷成本 30萬元。 71 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 2023年會計上攤銷出租房屋的成本為 120萬元,而該房屋的計稅價值為 3000萬元,稅收上應(yīng)攤銷出租房屋成本 150萬元( 83號文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除,所以成本應(yīng)為 3000萬 247。 4年),結(jié)轉(zhuǎn)房屋成本120萬元。假定甲公司按 20年攤銷該房屋的成本,不考慮殘值。 70 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 例:甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè), 2023年 1月 1日,將一棟剛剛開發(fā)完工的房產(chǎn)出租給乙公司,租期 4年,租金總額為 2400000元。但 31號文件對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為則規(guī)定應(yīng)視同銷售確認相關(guān)的收入、成本和費用。 68 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 開發(fā)產(chǎn)品自用問題 ? 對于將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面,會計上認為是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系,不符合一般商品銷售收入的確認原則,不作銷售處理,按成本轉(zhuǎn)賬。通常,可售面積單位工程成本=成本對象總成本 247。 67 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 結(jié)轉(zhuǎn)成本的不同 《 房地產(chǎn)企業(yè)會計制度 》 規(guī)定:“經(jīng)營成本”項目,反映企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的實際成本。 66 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 確認利潤的時間不同 ? 在未完工的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段,因為不符合會計制度對收入的確認,會計上不結(jié)轉(zhuǎn)未完工項目的收入,按照配比原則也不結(jié)轉(zhuǎn)成本,也就無從計算會計利潤;稅法則規(guī)定按照預(yù)計利潤率確定利潤。 ? 在具體實務(wù)中,有人為提前或推遲確認收入現(xiàn)象:如當取得銷售許可證,與客戶簽定預(yù)售合同并收取預(yù)收款時,就作銷售收入實現(xiàn),這樣做不符合 《 企業(yè)會計制度 》 的要求,因為這時開發(fā)產(chǎn)品尚在建設(shè)中,企業(yè)還承擔著商品所有權(quán)上的主要風險和報酬,且成本也不可計量。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認銷售收入的實現(xiàn)。 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定收入確認條件是: ① 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方; ② 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對已售出的商品實施控制; ③ 與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè); ④ 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。 64 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收到的預(yù)售款,應(yīng)按照上述規(guī)定確認稅法上的“收入”(并不是嚴格意義上的收入)并結(jié)合當?shù)匾?guī)定的預(yù)計利潤率預(yù)交所得稅。 63 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計制度確認銷售實現(xiàn)時間與稅法規(guī)定的發(fā)生納稅義務(wù)時間不同 ? 142號文件明確規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售款銷售的收入確定原則: ① 采取分期付款或預(yù)售方式銷售的,以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn); ② 采取按揭形式的,以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日,為銷售收入的實現(xiàn); ③ 采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的,以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。當期項目多的,還應(yīng)按項目分攤費用,待各項目實現(xiàn)銷售時,按銷售進度攤?cè)氘斊趽p益。 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)對于期間費用的規(guī)定和會計制度一致。 ? 31號文件規(guī)定 :新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的,與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費,可以向后結(jié)轉(zhuǎn),按稅收規(guī)定的標準扣除,但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個納稅年度。 ? 可售單位工程成本費用 =可售總成本費用 247。房地產(chǎn)企業(yè)存貨的中的房產(chǎn)屬于流動資產(chǎn),在其他企業(yè)屬于固定資產(chǎn)。 ? 利潤分配的核算:會計處理同一般企業(yè)。 ? 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)收支、營業(yè)外收支,同一般企業(yè)的核算。 售后回購開發(fā)商品收入的確認,不予確認收入,通過“待轉(zhuǎn)庫存商品價差”賬戶核算。同一般的企業(yè)。開發(fā)企業(yè)主要是以銷售發(fā)票的開具來確認銷售收入的實現(xiàn)。 ? 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定收入確認條件是: ① 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方; ② 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對已售出的商品實施控制; ③ 與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè); ④ 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。 ? 建造合同的收入:房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂了合同,按合同要求開發(fā)房地產(chǎn)取得的收入。 58 房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算 ? 主營業(yè)務(wù)收入:土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品的租金收入。 57 期間費用的核算 ? 3.財務(wù)費用 企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利息凈支出,匯總凈損失,調(diào)劑的外匯手續(xù)費,金融機構(gòu)手續(xù)費及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財務(wù)費用等。作分錄: 借 : 庫存商品 —— 代建工程(景區(qū)) 790 000 貸:生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) 790 000 56 期間費用的核算 ? 同一般企業(yè)的核算基本相同,注意區(qū)分開發(fā)間接費與管理費用的界限 1.管理費用 管理費用指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用,包括:工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、咨詢費、訴訟費、排污費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、存貨盤虧毀損和報廢損失等其他費用。發(fā)生如下業(yè)務(wù): 11月 1日,用銀行存款支付拆遷補償費 300 000元,設(shè)計、堪察費 40 000元,作如下分錄: 借:生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) (拆遷補償費) 300 000 (前期工程費) 40 000 貸:銀行存款 340 000 11月 15日,企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進度款 400 000元,作分錄: 借:生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) (建筑安裝費 )400 000 貸:應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 400 000 借:應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 400 000 貸:銀行存款 400 000 55 代建工程成本的核算 ? 11月 20日,支付風景區(qū)綠化費 20 000元。 ?
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