【正文】 ? 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額 =（ 670+50+240） 5%? =48（萬(wàn)元）? 應(yīng)交城建稅額 =487%=( 萬(wàn)元 )? 應(yīng)交教育費(fèi)附加額 =48 2%=( 萬(wàn)元 )? 借 :經(jīng)營(yíng)稅金及附加 ? 貸 :應(yīng)交稅費(fèi) — 營(yíng)業(yè)稅 48萬(wàn)元? — 城建稅 ? — 教育費(fèi)附加 ? (6)本期其他業(yè)務(wù)收入按規(guī)定應(yīng)交納 3%的營(yíng)業(yè)稅、 7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、 2%的教育費(fèi)附加。? 確認(rèn)收入：? 借：銀行存款 670萬(wàn)元? 貸：經(jīng)營(yíng)收入 670萬(wàn)元? 結(jié)轉(zhuǎn)成本：? 借 :經(jīng)營(yíng)成本 580萬(wàn)元? 貸 :開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —— 房屋開(kāi)發(fā) 580萬(wàn)元 ? (2)開(kāi)發(fā)公司出租寫(xiě)字樓一棟 ,本月租金收入 50萬(wàn)元存入銀行 ,本月應(yīng)提攤銷(xiāo)額為32萬(wàn)元 .? 取得租金收入 :? 借 :銀行存款 50萬(wàn)元? 貸 :經(jīng)營(yíng)收入 50萬(wàn)元? 本月攤銷(xiāo) :? 借 :經(jīng)營(yíng)成本 32萬(wàn)元? 貸 :累計(jì)攤銷(xiāo) 32萬(wàn)元 ? (3)開(kāi)發(fā)公司為某機(jī)械廠代建廠房?jī)勺?,合同價(jià)為 240萬(wàn)元 ,按合同規(guī)定 ,工程竣工后一次結(jié)算 .廠房本月已全部竣工 ,驗(yàn)收合格 ,開(kāi)出工程價(jià)款結(jié)算帳單 ,其工程成本為 190萬(wàn)元 .? 開(kāi)出工程價(jià)款結(jié)算帳單時(shí) :? 借 :應(yīng)收帳款 240萬(wàn)元? 貸 :經(jīng)營(yíng)收入 — 代建工程結(jié)算收入 240萬(wàn)元? 結(jié)轉(zhuǎn)成本 :? 借 :經(jīng)營(yíng)成本 190萬(wàn)元? 貸 :開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 — 代建工程 190萬(wàn)元 ? (4)其他業(yè)務(wù)收入的核算? 開(kāi)發(fā)公司附設(shè)的物業(yè)管理處本月收到已售出的商品房的治安管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、大樓管理費(fèi)等物業(yè)管理費(fèi) 3萬(wàn)元。 ? ? 核算內(nèi)容營(yíng)業(yè)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷(xiāo)售收入配套設(shè)施銷(xiāo)售收入代建工程結(jié)算收入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品租金收入等商品房售后服務(wù)收入材料銷(xiāo)售收入固定資產(chǎn)出租收入其他多種經(jīng)營(yíng)收入 ? 賬務(wù)處理? 在核算時(shí)應(yīng)注意，根據(jù)收入與成本費(fèi)用相配比的原則，在確認(rèn)收入的同時(shí)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本。? 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入也叫經(jīng)營(yíng)收入，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品租金收入等。在銷(xiāo)售成立時(shí)，借記“銀行存款 ”或 “應(yīng)收賬款 ”賬戶，貸記 “經(jīng)營(yíng)收入 ”賬戶；同時(shí)，按其攤余價(jià)值，借記 “經(jīng)營(yíng)成本 ”賬戶，按其已提累計(jì)攤銷(xiāo)額，借記 “周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) ”賬戶，按其原值，貸記 “周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 ”賬戶。如果發(fā)生的修理費(fèi)用數(shù)額較大的，可通過(guò) “待攤費(fèi)用 ”賬戶進(jìn)行歸集，分次攤?cè)胗嘘P(guān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。 ? ? ? [例 ]：公司每月計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)額 ? 借 :開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 (或開(kāi)發(fā)成本 ) ? 貸 :周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) ? （ 3）、周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)用的核算 ? 由于周轉(zhuǎn)房是為了安置因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等建筑產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而動(dòng)遷的居民，是直接服務(wù)于某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，因此，周轉(zhuǎn)房在使用過(guò)程中發(fā)生的修理費(fèi)用，應(yīng)作為有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)額，對(duì)能確定其為某項(xiàng)土地或房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計(jì)入該土地或房屋的開(kāi)發(fā)成本，借記 “開(kāi)發(fā)成本 —— 土地開(kāi)發(fā) ”或 “開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)”賬戶，貸記 “周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) ”賬戶。周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)額的基本計(jì)算公式如下：? 月攤銷(xiāo)率＝（ 1估計(jì)凈殘值率） 247。? 根據(jù)交付使用憑證結(jié)轉(zhuǎn)完工成本：? 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 300萬(wàn)元? 貸：開(kāi)發(fā)成本 300萬(wàn)元? 轉(zhuǎn)入周轉(zhuǎn)房成本：? 借：周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 300萬(wàn)元? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 300萬(wàn)元 ? （ 2）周轉(zhuǎn)房的攤銷(xiāo)：? 周轉(zhuǎn)房隨著使用及自然力的侵蝕，會(huì)逐漸發(fā)生損耗而減少其價(jià)值，因此，應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的使用年限按月攤銷(xiāo)其損耗價(jià)值。明確作為周轉(zhuǎn)房后，按其實(shí)際成本，借記 “周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房 ”賬戶，貸記 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶。 核算? 帳戶設(shè)置：? 周轉(zhuǎn)房 —— 在用周轉(zhuǎn)房? —— 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)? 應(yīng)根據(jù)周轉(zhuǎn)房的使用情況等進(jìn)行明細(xì)核算，并建立 “周轉(zhuǎn)房卡片 ”等。 ? [例 ]：公司將出租 5年后的房屋對(duì)外銷(xiāo)售 ,取得收入500萬(wàn)元。? 企業(yè)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售成立時(shí)，按其銷(xiāo)售價(jià)格，借記 “銀行存款 ”或 “應(yīng)收賬款 ”賬戶，貸記 “經(jīng)營(yíng)收入 ”賬戶。? 費(fèi)用發(fā)生時(shí)：? 借：開(kāi)發(fā)成本 ? 貸 :銀行存款 ? 庫(kù)存材料 7萬(wàn)元? 應(yīng)付職工薪酬 5萬(wàn)元? 工程完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 :? 借 :投資性房地產(chǎn) ? 貸 :開(kāi)發(fā)成本 ? [例 ]：公司對(duì)該房屋進(jìn)行修理，發(fā)生修理費(fèi)用 .? 借 :經(jīng)營(yíng)成本 ? 貸 :銀行存款 ? （四）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷(xiāo)售的核算 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與企業(yè)的固定資產(chǎn)不同，它不屬于企業(yè)的勞動(dòng)資料，而是企業(yè)的一種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 ? 例：出租的上述樓房規(guī)定攤銷(xiāo)期限為 40年，假設(shè)每月攤銷(xiāo)為 %，按月攤銷(xiāo)時(shí)：? 每月攤銷(xiāo)額 =450%=(萬(wàn)元 )? 借 :經(jīng)營(yíng)成本 ? 貸 :累計(jì)攤銷(xiāo) ? （三）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的核算 ? 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理費(fèi)用，應(yīng)列為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，數(shù)額不大的可直接計(jì)入 “經(jīng)營(yíng)成本”賬戶，借記 “經(jīng)營(yíng)成本 ”賬戶，貸記 “銀行存款 ”、 “應(yīng)付職工薪酬 ”等賬戶；如果數(shù)額較大，可先在 “待攤費(fèi)用 ”賬戶歸集后，分期攤?cè)?“經(jīng)營(yíng)成本 ”賬戶。攤銷(xiāo)年限 247。 舉例分析：（ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將開(kāi)發(fā)竣工后的一棟樓房出租給立業(yè)公司，該房屋的總成本為 450萬(wàn)元。 其特點(diǎn)為： ① 不是固定資產(chǎn) ② 不是企業(yè)的一般勞動(dòng)產(chǎn)品 ③ 原財(cái)務(wù)制度 視作企業(yè)的存貨，現(xiàn)在 “投資性房地產(chǎn) ”核算：? 核算內(nèi)容：包括：使用、攤銷(xiāo)、增減變動(dòng)。借：固定資產(chǎn) 58萬(wàn)元 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 58萬(wàn)元 ? （ 5）以分期收款方式銷(xiāo)售一套公寓，售價(jià) 60萬(wàn)元，合同規(guī)定價(jià)款分兩次支付；房屋交付使用時(shí)支付 70%， 6個(gè)月后支付余下的 30%，該公寓的開(kāi)發(fā)成本為 40萬(wàn)元。? 借：投資性房地產(chǎn) 240萬(wàn)元? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 240萬(wàn)元 （ 3）將開(kāi)發(fā)的房屋一棟用于安置折遷居民 周轉(zhuǎn)使用，實(shí)際成本為 500萬(wàn)元。舉例分析 5? （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司結(jié)轉(zhuǎn)已銷(xiāo)售的住? 宅樓，實(shí)際成本 650萬(wàn)元。 有償轉(zhuǎn)讓與出售：? 月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)：? 借：經(jīng)營(yíng)成本? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期收款方式銷(xiāo)售： 企業(yè)如果是采用分期收款結(jié)算方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)將分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，自 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶轉(zhuǎn)入“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶： ? ? ? 將產(chǎn)品移交購(gòu)買(mǎi)者時(shí)：? 借：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租或安置折遷居民作為周轉(zhuǎn)房使用：? 企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于 出租 和將開(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷居民 周轉(zhuǎn) 使用，應(yīng)于簽定合同、協(xié)議和移交使用時(shí)，將該土地和房屋的實(shí)際成本，自 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶轉(zhuǎn)入 “出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”、 “周轉(zhuǎn)房 ”賬戶 ? 即： 應(yīng)于合同或協(xié)議生效時(shí)：? 借：投資性房地產(chǎn)（出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）? 周轉(zhuǎn)房? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品? 將營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施作為第三產(chǎn)業(yè)用房? 應(yīng)視同自有固定資產(chǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)：? 借：固定資產(chǎn)? 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設(shè)施 ? 注：? （ 1）企業(yè)用于安置折遷居民的房屋，應(yīng)按實(shí)? 際安置面積進(jìn)行實(shí)物量管理和結(jié)轉(zhuǎn)；? （ 2）對(duì)于已交付使用或辦理銷(xiāo)售和結(jié)轉(zhuǎn)手? 續(xù)，而產(chǎn)權(quán)尚未移交出去的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，? 如商品房和配套設(shè)施等，應(yīng)登記 “ 代管? 房產(chǎn)