【正文】 會(huì)計(jì)分錄為：　?。?）支付土地出讓金時(shí)：　　借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 　8 000 000　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　8 000 000　?。?）在土地上自行建造辦公樓時(shí)：　　借：在建工程 　　　　30 000 000　　　　貸：工程物資 　　　　12 000 000　　　　　　應(yīng)付職工薪酬 　　 8 000 000　　　　　　銀行存款 　　　　10 000 000　　（3）辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)：　　借：固定資產(chǎn) 　　　30 000 000　　　　貸：在建工程 　　　30 000 000　?。?）每年分期攤銷(xiāo)土地使用權(quán)和計(jì)提辦公樓折舊時(shí)：　　借：管理費(fèi)用 　　　1 400 000　　　　貸：累計(jì)攤銷(xiāo) 　　　　200 000　　　　　　累計(jì)折舊 　　　1 200 000第四章　轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售階段會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第五章　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第六章　對(duì)外投資會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第七章　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用核算第八章　利潤(rùn)形成及分配會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第九章　財(cái)務(wù)報(bào)告的編制與分析第十章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù) 完美DOC格式整理 。為簡(jiǎn)化核算，不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。211年12月31日，該工程已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。　?。ㄈ┳越ㄓ梅康耐恋厥褂脵?quán)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的取得成本直接記入“無(wú)形資產(chǎn)”科目，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷(xiāo)和提取折舊?！　　纠?1】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)100畝用于開(kāi)發(fā)商品性土地，單價(jià)80萬(wàn)元/畝，總價(jià)款8 000萬(wàn)元，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金，不考慮其他稅費(fèi)。　　二、土地使用權(quán)取得的會(huì)計(jì)處理　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式和持有目的不同設(shè)置不同的會(huì)計(jì)科目，進(jìn)行不同的賬務(wù)處理?！　。ㄈ┩顿Y者投入土地使用權(quán)的入賬價(jià)值　　投資者投入的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為入賬價(jià)值，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。相關(guān)稅費(fèi)是指取得土地使用權(quán)時(shí)涉及的契稅、印花稅，取得土地為耕地的，還涉及耕地占用稅?！　。ㄒ唬┩ㄟ^(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值　　通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費(fèi)，如果還發(fā)生了與取得該土地有關(guān)的費(fèi)用，如繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)等，應(yīng)一并計(jì)入土地取得成本?！　〉诙?jié)　土地使用權(quán)的核算 　　一、土地使用權(quán)入賬價(jià)值的確認(rèn)　　前文所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及無(wú)償劃撥等方式?！　。?）國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)[2010]151號(hào)）規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓?zhuān)坏谩懊亍背鲎尅９?yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫(xiě)入土地出讓合同或劃撥決定書(shū)，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)?！　∑?、其他土地政策　?。?）國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)用地審查報(bào)批工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]345號(hào)）規(guī)定，要通過(guò)土地供應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，報(bào)批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)主要用于普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中拆遷安置用房等建設(shè)；嚴(yán)格控制高檔商品住房用地，停止申請(qǐng)報(bào)批別墅用地。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不得提前收回。　　土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期?！　⊥恋厥褂脵?quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！　≡诔鞘幸?guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。處置方案可以選擇下列方式：　?。?）延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年；　　（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；　?。?）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)；　?。?）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；　?。?）政府采取招標(biāo)、拍賣(mài)等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償；　　（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書(shū)，將土地使用權(quán)交還給政府?！　【哂邢铝星樾沃坏?，也可以認(rèn)定為閑置土地：　?。?）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門(mén)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；　?。?）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！　　　⊥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。在進(jìn)行土地使用權(quán)或地上建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，皆不得損害地上建筑物或其它附著物；　?。?）“認(rèn)地不認(rèn)人”原則?！　　　≡谶M(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，國(guó)際上普遍遵循一些共同的原則：　　（1）“房地產(chǎn)一致”的原則。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?！　。ǘ┩恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與?！　∵@種地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式一般適應(yīng)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的部門(mén)、用地規(guī)模較大的工業(yè)項(xiàng)目、事業(yè)單位以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要扶持及優(yōu)惠的項(xiàng)目。這種方式的具體運(yùn)作，一般是由土地使用者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)審查批準(zhǔn)后，再由出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商確定土地地價(jià)、用地年限、付款方式和時(shí)間以及其他用地條件。對(duì)于公開(kāi)招標(biāo)，所有具有投標(biāo)資格的單位或個(gè)人均可投標(biāo)；而對(duì)于邀請(qǐng)招標(biāo)，投標(biāo)者僅限于被邀請(qǐng)的單位或個(gè)人。　　　　招標(biāo)出讓?zhuān)侵冈谕恋厥褂脵?quán)出讓者規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人（受讓方），以書(shū)面競(jìng)標(biāo)的形式，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)某幅用地的使用權(quán)，招標(biāo)人則根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者。在指定的時(shí)間和公開(kāi)場(chǎng)合，具有一定資信條件的受讓方以舉牌應(yīng)價(jià)的方式，競(jìng)爭(zhēng)土地的使用權(quán)，一般是價(jià)高者中標(biāo)。　　　　拍賣(mài)出讓?zhuān)侵赋鲎屓税l(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。土地使用權(quán)的出讓?zhuān)瑧?yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T(mén)與土地使用者簽訂出讓合同?！　。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)的出讓　　土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！　。ㄦ?zhèn)）人民政府　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，行使以下土地管理的專(zhuān)門(mén)職能：　?。?）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地控制指標(biāo)，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；　　（2）對(duì)于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有審核權(quán)，并向縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)的職能；　　（3）對(duì)于個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議擁有依照法律規(guī)定處理的職能?！　　　】h以上地方人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地管理部門(mén)的土地管理工作?！　。ㄒ唬C(jī)構(gòu)設(shè)置及主要職能　　各級(jí)國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)的土地管理職能及其所屬的土地管理部門(mén)的主要職能如下：　　　　國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督所屬土地管理部門(mén)的土地管理工作，并具體行使以下土地管理的專(zhuān)門(mén)職能：　?。?）代表國(guó)家行使國(guó)有土地所有權(quán)，制定和實(shí)施土地管理的有關(guān)行政法規(guī)；　　（2）編制和執(zhí)行全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，并審批下級(jí)地方政府的土地利用總體規(guī)劃；　?。?）審批下級(jí)地方政府上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地申請(qǐng)報(bào)告?！　∪?、土地管理體制　　土地管理體制，是指土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理職能權(quán)限劃分所形成的體系和管理制度。未利用土地管制的主要內(nèi)容有：禁止任何不符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取土或堆放廢棄物行為；不得擅自圍湖造田；鼓勵(lì)單位、集體、個(gè)人開(kāi)發(fā)利用“四荒地”，但應(yīng)在取得開(kāi)發(fā)許可證的前提下，根據(jù)土地適宜性，保證一定的耕地開(kāi)墾率；鼓勵(lì)對(duì)廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進(jìn)行土地整理?！　?duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地管制是建設(shè)用地土地管制的重點(diǎn)，主要是合理確定建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的界限和用地?cái)?shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；分階段保護(hù)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)合法批準(zhǔn)，不得擅自改變耕地及其他農(nóng)用地用途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開(kāi)發(fā)復(fù)墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質(zhì)量相當(dāng)，以保證本地區(qū)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡。按不同分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨(dú)立工礦用地，也可分為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地。農(nóng)業(yè)用地包括耕地和非耕地?！　　　∞r(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。具體地講是指國(guó)家為了保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途使用土地的制度?！　《?、土地用途管制制度　?。ㄒ唬┩恋赜猛竟苤频母拍睢　　锻恋毓芾矸ā返谒臈l規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。目前，土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的形式主要有：轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承）、租賃、入股等。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)，是指依據(jù)法律的規(guī)定，并經(jīng)過(guò)一定的法定程序，土地使用權(quán)由一個(gè)使用者轉(zhuǎn)移到另一個(gè)使用者的行為。這種形式多應(yīng)用于農(nóng)用地。所謂國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國(guó)家交納租金的行為；所謂國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股，是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。所謂國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者一次性地向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。按所有權(quán)的不同，分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權(quán)、商業(yè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等；按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等。任何買(mǎi)賣(mài)土地或變相買(mǎi)賣(mài)土地所有權(quán)的行為都是非法的，都必須依法禁止?！　∥覈?guó)的土地所有制具有高度的穩(wěn)定性。　　【例19】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)共發(fā)生各種開(kāi)辦費(fèi)用300 000元，其中：以銀行存款支付人員工資91 200元、辦公費(fèi)60 000元、職工培訓(xùn)費(fèi)90 000元、差旅費(fèi)30 000元、注冊(cè)登記費(fèi)5 000元、其他費(fèi)用23 800元，會(huì)計(jì)分錄為：　　借：管理費(fèi)用——開(kāi)辦費(fèi)　　　　300 000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　300 000第二章獲取土地階段會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第一節(jié)　我