【正文】 營業(yè)稅金及附加37無形資產(chǎn)減值準備78銷售費用38商譽79管理費用39長期待攤費用80財務(wù)費用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財產(chǎn)損溢82營業(yè)外支出　二、負債類83所得稅費用42短期借款84以前年度損益調(diào)整43交易性金融負債　　　　注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會計準則確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目。　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計賬簿設(shè)置　　房屋開發(fā)成本明細賬　　開發(fā)項目名稱： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細項目月日字號土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算　　前已述及，房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、建設(shè)周期長、投資風險高等特點，同時，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復雜，這就更需要精打細算，規(guī)避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等。第一章第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件　　（一）《公司法》的具體規(guī)定　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要形式為有限責任公司和股份有限公司，根據(jù)《公司法》規(guī)定，這兩種形式的公司的設(shè)立條件有一定的區(qū)別?！　∮邢挢熑喂镜淖再Y本為在公司登記機關(guān)登記的全體股東認繳的出資額。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%?！　」煞萦邢薰镜淖再Y本為在公司登記機關(guān)登記的實收股本總額。以募集設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認購的股份不得少于公司股份總數(shù)的35%?！　」煞萦邢薰静扇“l(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。　?。ǘ冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的具體規(guī)定　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：　?。?）有自己的名稱和組織機構(gòu)；　?。?）有固定的經(jīng)營場所；　?。?）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；　?。?）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件?！　∈　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于上述（1）和（2）項的規(guī)定。　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。　?。ㄋ模┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)　　外商投資房地產(chǎn)，是指外國投資者（以下簡稱“外商”）通過新設(shè)、并購、再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。　　　　國家發(fā)改委和商務(wù)部2007年10月31日聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大：　?。?）外商投資“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓勵目錄中消失；　　（2）限制外商投資的領(lǐng)域：①土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；②高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營；③房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司?！　　　⊥馍掏顿Y房地產(chǎn)市場應(yīng)符合下列要求：　　（1）境外機構(gòu)和個人（以下簡稱境外投資者）在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)?！　。?）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1 000萬美元（含1 000萬美元）以上的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的30%；投資總額在300萬美元至1 000萬美元的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的70%。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準證書》，再到工商行政管理機關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記?！　。?）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進行上述活動。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：　　　?。?）注冊資本不低于5 000萬元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；　?。?）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%； 　?。?）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 　?。?）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；　?。?）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　　（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！　　　。?）注冊資本不低于800萬元；　　（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；　?。?）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；　?。?）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；　?。?）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故?！　。ǘ憾ㄙY質(zhì)證書　　新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年?！　。ㄈ┖硕ㄙY質(zhì)等級　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當提交下列證明文件：　?。?）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；　?。?）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告；　　（4）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責人的職稱證件；　?。?）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；　?。?）其他有關(guān)文件、證明。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書?！　《壻Y質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定?！　∪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出資方式　　根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東或者發(fā)起人必須以自己的名義，可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價?！　」蓶|或者發(fā)起人以貨幣、實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財產(chǎn)出資的，應(yīng)當符合國家工商行政管理總局會同國務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定?！　」蓶|或者發(fā)起人應(yīng)當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額或者所認購的股份?！　」驹O(shè)立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件?！　〉诙?jié)　接受投資與開辦費的核算　　一、實收資本的核算　　企業(yè)接受投資者投入的資本時，應(yīng)借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，按其在注冊資本中所占的份額，貸記“實收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”科目。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙、丙三家公司投入的資本分別為2 750萬元、1 500萬元和750萬元。會計分錄為：　　借：銀行存款 　　 　　　50 000 000　　　　貸：實收資本——甲公司 　27 500 000　　　　　　　　　　——乙公司 　15 000 000　　　　　　　　　　——丙公司 　 7 500 000　　【例12】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權(quán)一項，雙方協(xié)議約定價值為300 000元，協(xié)議約定價值與公允價值相符。甲、乙持股比例分為為80%和20%。會計分錄為：　　收到甲公司投資時：　　借：銀行存款 　　 8 000 000　　　　貸：實收資本——甲公司 　 8 000 000　　收到乙公司投入的A設(shè)備時：　　借：固定資產(chǎn)——A設(shè)備 2 200 000　　　　貸：實收資本——乙公司 　 2 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價 　 200 000　　【例14】201年6月12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對該地塊進行開發(fā)。C公司收到B公司投入的資本1億元，該款項全部存入公司的開戶銀行。C公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分錄為：　　借：銀行存款 　　　　　　　 100 000 000　　　　無形資產(chǎn) 　　　　　　　 200 000 000　　　　貸：實收資本——A公司 　　　180 000 000　　　　　　　　　　——B公司 　　　120 000 000　　【例15】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者各繳付資本金2 500萬元，經(jīng)營兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1 000萬元，這時有新投資者有意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營，并表示愿意出資3 000萬元而僅取得該企業(yè)20%的權(quán)益，則在會計上，應(yīng)將新投資者投入的2 500萬元作為資本金記入“實收資本”科目，出資額超出其資本金的500（3 000－2 500）萬元記入“資本公積——資本溢價”科目，會計分錄為：　　借：銀行存款 30 000 000　　　　貸：實收資本 　　　　　　 25 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價　 5 000 000　　【例16】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬元、盈余公積100萬元轉(zhuǎn)增資本，已按法定程序辦妥增資手續(xù)。　　【例17】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本5 000 000元，以銀行存款支付?！　　纠?8】甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立丁房地產(chǎn)有限責任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙