【正文】 　　（二）《城市房地產(chǎn)管理法》的具體規(guī)定　　設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：　　（1）有自己的名稱和組織機構；　?。?）有固定的經(jīng)營場所；　?。?）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；　?。?）有足夠的專業(yè)技術人員；　　（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。　　設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記?！　　　野l(fā)改委和商務部2007年10月31日聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大：　　（1）外商投資“普通住宅的開發(fā)建設”從鼓勵目錄中消失；　?。?）限制外商投資的領域：①土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；②高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經(jīng)營；③房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。　?。?）外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1 000萬美元（含1 000萬美元）以上的，其注冊資本應不低于投資總額的30%；投資總額在300萬美元至1 000萬美元的，其注冊資本應不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊資本應不低于投資總額的70%?！　。?）境外投資者通過股權轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。　　　?。?）注冊資本不低于800萬元；　　（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；　　（3）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；　?。?）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；　?。?）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：　?。?）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；　?。?）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告；　?。?）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證件；　?。?）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；　?。?）其他有關文件、證明?！　《壻Y質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價?！　」蓶|或者發(fā)起人應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額或者所認購的股份?！　〉诙?jié)　接受投資與開辦費的核算　　一、實收資本的核算　　企業(yè)接受投資者投入的資本時，應借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權投資”等科目，按其在注冊資本中所占的份額，貸記“實收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”科目。會計分錄為：　　借：銀行存款 　　 　　　50 000 000　　　　貸：實收資本——甲公司 　27 500 000　　　　　　　　　　——乙公司 　15 000 000　　　　　　　　　　——丙公司 　 7 500 000　　【例12】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權一項，雙方協(xié)議約定價值為300 000元，協(xié)議約定價值與公允價值相符。會計分錄為：　　收到甲公司投資時：　　借：銀行存款 　　 8 000 000　　　　貸：實收資本——甲公司 　 8 000 000　　收到乙公司投入的A設備時：　　借：固定資產(chǎn)——A設備 2 200 000　　　　貸：實收資本——乙公司 　 2 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價 　 200 000　　【例14】201年6月12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對該地塊進行開發(fā)。C公司根據(jù)有關原始憑證，編制會計分錄為：　　借：銀行存款 　　　　　　　 100 000 000　　　　無形資產(chǎn) 　　　　　　　 200 000 000　　　　貸：實收資本——A公司 　　　180 000 000　　　　　　　　　　——B公司 　　　120 000 000　　【例15】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者各繳付資本金2 500萬元，經(jīng)營兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1 000萬元，這時有新投資者有意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營，并表示愿意出資3 000萬元而僅取得該企業(yè)20%的權益，則在會計上，應將新投資者投入的2 500萬元作為資本金記入“實收資本”科目，出資額超出其資本金的500（3 000－2 500）萬元記入“資本公積——資本溢價”科目，會計分錄為：　　借：銀行存款 30 000 000　　　　貸：實收資本 　　　　　　 25 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價　 5 000 000　　【例16】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬元、盈余公積100萬元轉(zhuǎn)增資本，已按法定程序辦妥增資手續(xù)。　　【例18】甲、乙、丙三家公司共同投資設立丁房地產(chǎn)有限責任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為50%、30%和20%?！　鶆杖藶槠渌髽I(yè)時，債務人應將債權人因放棄債權而享有的股權份額確認為實收資本；股權的公允價值與實收資本之間的差額確認為資本公積?！　、倩I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險費、住房公積金等?！　。?）籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等?！　　　。?）取得各項資產(chǎn)所發(fā)生的費用。　?。?）為培訓職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。從《企業(yè)會計準則——應用指南（2006）》附錄：“會計科目與主要賬務處理”（財會[2006]18號）中關于“管理費用”會計科目的核算內(nèi)容與主要賬務處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：　　（1）改變了過去將開辦費作為資產(chǎn)處理的作法。這樣不僅簡化了會計核算，更準確反映了會計信息。法律規(guī)定，我國城市市區(qū)的土地以及部分農(nóng)村的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有?！　。ǘ┩恋厥褂脵嘀贫取　⊥恋厥褂脵嗫梢苑譃槎喾N?！　。?）土地使用權租賃和作價入股?！　　　　锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定，土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓?！　　　⊥恋氐膭潛苁侵缚h級以上政府依照土地法的有關規(guī)定，在土地使用者繳納有關補償、安置等費用后，將一定數(shù)量的國有土地交付其使用，或者為了社會公共利益的需要，直接將一定數(shù)量的國有土地無償、無期限交付給土地使用者使用的制度?！　。ǘ┩恋赜猛竟苤频膬?nèi)容　　根據(jù)法律規(guī)定，我國土地用途分為農(nóng)業(yè)用地、建設用地、未利用土地三大類，土地用途管制的內(nèi)容也主要包括這三個方面?！　?　　建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等?！　　　∞r(nóng)用地和建設用地以外的土地為未利用地。我國現(xiàn)行的土地管理體制，主要由《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國國務院組織法》、《中華人民共和國地方人民代表大會和地方人民政府組織法》等法律條文確定。并具體行使以下土地管理的專門職能：　?。?）縣以上地方人民政府可以根據(jù)有關的法律法規(guī)，制定和執(zhí)行有關土地管理的規(guī)章制度；　　（2）編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃，并報上級人民政府批準后執(zhí)行；同時，省級人民政府也擁有批準不須直接報國務院批準的下級人民政府的土地利用總體規(guī)劃的權限；　?。?）省級人民政府對于本行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用，在法律規(guī)定的批準權限內(nèi)，擁有批準權；　　（4）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權；單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權；　?。?）對于本行政轄區(qū)內(nèi)的土地所有權和使用權爭議，如當事人協(xié)商不成，依照法律規(guī)定，由縣級和縣以上地方政府處理。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓?！　⊥恋厥褂脵喑鲎專梢圆扇∨馁u、招標、協(xié)議和掛牌等方式。另外，政府尚保留在叫價低于議定的最低價時，拒絕任何叫價行為的權利。　　　　協(xié)議出讓也稱定向議標，即出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式，有償、有限期地出讓土地使用權?！　　　炫瞥鲎專侵竿恋爻鲎屓税l(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定土地使用權人的行為。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。這是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權時，土地使用權出讓合同規(guī)定的權利和義務同時也隨著轉(zhuǎn)移?！　。ǘ╅e置土地的處置方案　　處置方案經(jīng)原批準用地的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施?！　×⑼恋厥褂脵嗟慕K止　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償?！　『侠戆才抛≌玫?，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應。擬出讓地塊要依法進行土地調(diào)查和確權登記，確保地類清楚、面積準確、權屬合法，沒有糾紛。在城市行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項目，除實行有償出讓方式取得國有土地使用權且地價款中含基礎設施配套費的項目之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定繳納城市基礎設施費，城市基礎設施費的征收基數(shù)，以批準的年度投資計劃的建筑面積（包括地下建筑面積）為準。　?。ㄋ模┢渌绞饺〉猛恋厥褂脵嗟娜胭~價值　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并取得土地使用權的入賬價值，應當按照《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》的有關規(guī)定確定；非貨幣性資產(chǎn)交換取得的土地使用權的成本，應當按照 《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》的有關規(guī)定確定；債務重組取得的土地使用權的成本，應當按照《企業(yè)會計準則第12號——債務重組》的有關規(guī)定確定；政府補助取得的土地使用權的成本，應當按照《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》的有關規(guī)定確定。會計分錄為：　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本　 80 000 000 　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　80 000 000　?。ǘ┯糜谏唐贩块_發(fā)的土地使用權　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目。假定土地使用權的使用年限為40年，辦公樓的使用年限為25年，兩者都沒有凈殘值，均采用直線法進行攤銷和計提