【正文】 　?。ǘ冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的具體規(guī)定　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有固定的經(jīng)營場(chǎng)所；　?。?）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；　　（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；　　（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件?！　≡O(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。　　　　國家發(fā)改委和商務(wù)部2007年10月31日聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大：　　（1）外商投資“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)目錄中消失；　?。?）限制外商投資的領(lǐng)域：①土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；②高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營；③房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司?！　。?）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1 000萬美元（含1 000萬美元）以上的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的30%；投資總額在300萬美元至1 000萬美元的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70%。　?。?）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)?！　　　。?）注冊(cè)資本不低于800萬元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；　?。?）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　?。?）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；　?。?）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：　?。?）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；　　（3）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；　?。?）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；　?。?）已開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告；　?。?）其他有關(guān)文件、證明?！　《?jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)?！　」蓶|或者發(fā)起人應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額或者所認(rèn)購的股份。　　第二節(jié)　接受投資與開辦費(fèi)的核算　　一、實(shí)收資本的核算　　企業(yè)接受投資者投入的資本時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，按其在注冊(cè)資本中所占的份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價(jià)”科目。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：銀行存款 　　 　　　50 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——甲公司 　27 500 000　　　　　　　　　　——乙公司 　15 000 000　　　　　　　　　　——丙公司 　 7 500 000　　【例12】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權(quán)一項(xiàng)，雙方協(xié)議約定價(jià)值為300 000元，協(xié)議約定價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：　　收到甲公司投資時(shí)：　　借：銀行存款 　　 8 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——甲公司 　 8 000 000　　收到乙公司投入的A設(shè)備時(shí)：　　借：固定資產(chǎn)——A設(shè)備 2 200 000　　　　貸：實(shí)收資本——乙公司 　 2 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價(jià) 　 200 000　　【例14】201年6月12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)。C公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄為：　　借：銀行存款 　　　　　　　 100 000 000　　　　無形資產(chǎn) 　　　　　　　 200 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——A公司 　　　180 000 000　　　　　　　　　　——B公司 　　　120 000 000　　【例15】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者各繳付資本金2 500萬元，經(jīng)營兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1 000萬元，這時(shí)有新投資者有意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營，并表示愿意出資3 000萬元而僅取得該企業(yè)20%的權(quán)益，則在會(huì)計(jì)上，應(yīng)將新投資者投入的2 500萬元作為資本金記入“實(shí)收資本”科目，出資額超出其資本金的500（3 000－2 500）萬元記入“資本公積——資本溢價(jià)”科目，會(huì)計(jì)分錄為：　　借：銀行存款 30 000 000　　　　貸：實(shí)收資本 　　　　　　 25 000 000　　 　　　 資本公積——資本溢價(jià)　 5 000 000　　【例16】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬元、盈余公積100萬元轉(zhuǎn)增資本，已按法定程序辦妥增資手續(xù)。　　【例18】甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立丁房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為50%、30%和20%?！　鶆?wù)人為其他企業(yè)時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有的股權(quán)份額確認(rèn)為實(shí)收資本；股權(quán)的公允價(jià)值與實(shí)收資本之間的差額確認(rèn)為資本公積。　?、倩I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等。　?。?）籌措資本的費(fèi)用：主要是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等?！　　　。?）取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用?！　。?）為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南（2006）》附錄：“會(huì)計(jì)科目與主要賬務(wù)處理”（財(cái)會(huì)[2006]18號(hào)）中關(guān)于“管理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目的核算內(nèi)容與主要賬務(wù)處理可以看出，開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下特點(diǎn)：　　（1）改變了過去將開辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法。這樣不僅簡化了會(huì)計(jì)核算，更準(zhǔn)確反映了會(huì)計(jì)信息。法律規(guī)定，我國城市市區(qū)的土地以及部分農(nóng)村的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有?！　。ǘ┩恋厥褂脵?quán)制度　　土地使用權(quán)可以分為多種。　?。?）土地使用權(quán)租賃和作價(jià)入股?！　　　　锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！　　　⊥恋氐膭潛苁侵缚h級(jí)以上政府依照土地法的有關(guān)規(guī)定，在土地使用者繳納有關(guān)補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將一定數(shù)量的國有土地交付其使用，或者為了社會(huì)公共利益的需要，直接將一定數(shù)量的國有土地?zé)o償、無期限交付給土地使用者使用的制度。　?。ǘ┩恋赜猛竟苤频膬?nèi)容　　根據(jù)法律規(guī)定，我國土地用途分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、未利用土地三大類，土地用途管制的內(nèi)容也主要包括這三個(gè)方面?！　?　　建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等?！　　　∞r(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地為未利用地。我國現(xiàn)行的土地管理體制，主要由《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國國務(wù)院組織法》、《中華人民共和國地方人民代表大會(huì)和地方人民政府組織法》等法律條文確定。并具體行使以下土地管理的專門職能：　?。?）縣以上地方人民政府可以根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，制定和執(zhí)行有關(guān)土地管理的規(guī)章制度；　?。?）編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃，并報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；同時(shí)，省級(jí)人民政府也擁有批準(zhǔn)不須直接報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的下級(jí)人民政府的土地利用總體規(guī)劃的權(quán)限；　　（3）省級(jí)人民政府對(duì)于本行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用，在法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)，擁有批準(zhǔn)權(quán)；　?。?）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)；單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；　?。?）對(duì)于本行政轄區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，如當(dāng)事人協(xié)商不成，依照法律規(guī)定，由縣級(jí)和縣以上地方政府處理。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。　　土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議和掛牌等方式。另外，政府尚保留在叫價(jià)低于議定的最低價(jià)時(shí)，拒絕任何叫價(jià)行為的權(quán)利?！　　　f(xié)議出讓也稱定向議標(biāo)，即出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式，有償、有限期地出讓土地使用權(quán)。　　　　掛牌出讓，是指土地出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用權(quán)人的行為。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。這是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)也隨著轉(zhuǎn)移?！　。ǘ╅e置土地的處置方案　　處置方案經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施?！　×⑼恋厥褂脵?quán)的終止　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！　『侠戆才抛≌玫兀^續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。擬出讓地塊要依法進(jìn)行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。在城市行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，除實(shí)行有償出讓方式取得國有土地使用權(quán)且地價(jià)款中含基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的項(xiàng)目之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的征收基數(shù)，以批準(zhǔn)的年度投資計(jì)劃的建筑面積（包括地下建筑面積）為準(zhǔn)?！　。ㄋ模┢渌绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的入賬價(jià)值　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》的有關(guān)規(guī)定確定；非貨幣性資產(chǎn)交換取得的土地使用權(quán)的成本，應(yīng)當(dāng)按照 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》的有關(guān)規(guī)定確定；債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)的成本，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》的有關(guān)規(guī)定確定；政府補(bǔ)助取得的土地使用權(quán)的成本，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》的有關(guān)規(guī)定確定。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本　 80 000 000 　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　80 000 000　?。ǘ┯糜谏唐贩块_發(fā)的土地使用權(quán)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。假定土地使用權(quán)的使用年限為40年，辦公樓的使用年限為25年，兩者都沒有凈殘值，均采用直線法進(jìn)行攤銷和計(jì)提