【正文】 賬務(wù)處理）： ? （ 1）簽訂建造合同后，收到客戶支付的工程預(yù)付款 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 ? （ 2）工程施工過程中，發(fā)生相關(guān)合同成本 借 : （生產(chǎn)成本）工程施工－工程項(xiàng)目 或工程施工－間接費(fèi)用 貸：應(yīng)付工資、庫存材料、累計(jì)折舊等 期末根據(jù)人工分配法或直接費(fèi)用分配法把“工程施工－間接費(fèi)用”分?jǐn)偟礁鞴こ添?xiàng)目中?！? ? 因此，企業(yè)當(dāng)年申報(bào)所得稅時(shí)，可只就實(shí)收款部分確認(rèn)收入，確定應(yīng)納稅所得 60萬元，其余推遲繳納的稅款可先計(jì)入“遞延稅款”貸方，明年資金到賬后再申報(bào)并作賬面余額轉(zhuǎn)出。 77 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 本人認(rèn)為：對預(yù)繳的所得稅確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款 —所得稅”科目，平時(shí)預(yù)交所得稅時(shí)借記本科目，貸記“銀行存款”科目，年終，對達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”科目，其對應(yīng)的已上繳的所得稅，從“遞延稅款 —所得稅”科目轉(zhuǎn)入“所得稅”科目，即借記“所得稅”科目，貸“遞延稅款 —所得稅”科目。 75 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 預(yù)收賬款計(jì)繳所得稅會(huì)計(jì)與稅收差異的的處理 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]31號(hào)）， 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。同時(shí)，企業(yè)高于公允價(jià)值部分計(jì)提的折舊不得稅前扣除，所得稅匯算清繳時(shí)作納稅調(diào)增處理。 71 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 2023年會(huì)計(jì)上攤銷出租房屋的成本為 120萬元，而該房屋的計(jì)稅價(jià)值為 3000萬元，稅收上應(yīng)攤銷出租房屋成本 150萬元（ 83號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除，所以成本應(yīng)為 3000萬 247。但 31號(hào)文件對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為則規(guī)定應(yīng)視同銷售確認(rèn)相關(guān)的收入、成本和費(fèi)用。 66 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 確認(rèn)利潤的時(shí)間不同 ? 在未完工的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售階段，因?yàn)椴环蠒?huì)計(jì)制度對收入的確認(rèn)，會(huì)計(jì)上不結(jié)轉(zhuǎn)未完工項(xiàng)目的收入，按照配比原則也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，也就無從計(jì)算會(huì)計(jì)利潤；稅法則規(guī)定按照預(yù)計(jì)利潤率確定利潤。 64 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收到的預(yù)售款，應(yīng)按照上述規(guī)定確認(rèn)稅法上的“收入”（并不是嚴(yán)格意義上的收入）并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)定的預(yù)計(jì)利潤率預(yù)交所得稅。 ? 31號(hào)文件規(guī)定 :新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個(gè)納稅年度。 ? 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、其他業(yè)務(wù)收支、營業(yè)外收支，同一般企業(yè)的核算。 ? 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定收入確認(rèn)條件是： ① 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； ② 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制； ③ 與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)； ④ 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。作分錄： 借 : 庫存商品 —— 代建工程（景區(qū)） 790 000 貸：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) 790 000 56 期間費(fèi)用的核算 ? 同一般企業(yè)的核算基本相同，注意區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)用的界限 1．管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、存貨盤虧毀損和報(bào)廢損失等其他費(fèi)用。 代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。 ? （ 2）對于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本，按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目的成本。 47 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 2）前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 能夠分清應(yīng)由某項(xiàng)配套設(shè)施負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，可以直接計(jì)入相關(guān)配套設(shè)施的開發(fā)成本，其他分不清楚的，先歸集再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配，即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)（前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”賬戶。這一類配套設(shè)施是企業(yè)的商業(yè)產(chǎn)品，必須確定成本核算對象并計(jì)算其實(shí)際成本。按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)確定已完工房屋應(yīng)分擔(dān)的公共設(shè)施配套費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。應(yīng)在“生產(chǎn)成本”賬戶下增設(shè)“工程施工”和“施工間接費(fèi)”明細(xì)科目，用于歸集和核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用，并定期轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”明細(xì)賬戶有關(guān)房屋核算成本對象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 36 房屋開發(fā)成本的核算 ? 前期工程費(fèi)： ? （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期工程費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)（前期工程費(fèi)）”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。其中自用的 10000㎡ 土地尚未投入使用，其余 30000㎡ 已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。 ? 成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法： ? 分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 25 ? 科目設(shè)置：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（ 6個(gè)項(xiàng)目） ? 土地開發(fā)成本的歸集： 開發(fā)商品性建設(shè)場地所發(fā)生的成本，直接計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（ 某塊土地）”明細(xì)成本賬的項(xiàng)目中。 成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。屬于資本性支出，只能逐期攤?cè)氤杀尽? 19 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? “資本公積”項(xiàng)目，資本公積的核算同一般企業(yè)。若利用土地建造自己用的辦公樓、職工宿舍時(shí)，將相關(guān)土地使用權(quán)的價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程，若土地用于開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)成本中計(jì)入“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”科目。 12 14 庫存商品的核算 ? “分期收款發(fā)出商品”同一般企業(yè)的核算，按照合同約定的日期確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。 ? 代建工程：受托代建的其他工程。 分次攤銷法：價(jià)值較高，一次大量領(lǐng)用，使用期限長?，F(xiàn)實(shí)中，其他貨幣資金核算不很規(guī)范，一般企業(yè)的現(xiàn)金管理不規(guī)范。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算專題講座 主 講 朱 登 學(xué) 主任會(huì)計(jì)師 中國注冊會(huì)計(jì)師 注冊資產(chǎn)評估師 承 辦 富陽富春江會(huì)計(jì)師事務(wù)所 1 前 言 ? 1993年 1月 7日財(cái)政部（ 93）財(cái)會(huì)字第 02號(hào)文件規(guī)定，自 1993年 7月 1日起執(zhí)行 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 ，這是行業(yè)會(huì)計(jì)制度 ? 財(cái)政部 2023年 12月 29日發(fā)布了 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 ，從2023年 1月 1日起，除了小企業(yè)和金融企業(yè)外都必須執(zhí)行。 ? 3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性： (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。 房地產(chǎn)行業(yè)的特殊的會(huì)計(jì)科目包括： ? ○存貨類科目 : ? 增設(shè)“庫存設(shè)備 ” 、“周轉(zhuǎn)房 ” “ 出租庫存商品 ” 科目 ○設(shè)置“生產(chǎn)成本 (開發(fā)成本 )” ，并設(shè)置明細(xì)科目“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個(gè)二級明細(xì)科目； ? ○上述二級明細(xì)之下有分為三級明細(xì)： ? “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)” ? “前期工程費(fèi)” ? “建安工程費(fèi)” ? “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)” ? “公共配套設(shè)施費(fèi)” ? “開發(fā)間接費(fèi)” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的科目 8 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 貨幣資金的核算：同一般企業(yè)的核算。 9 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨的核算 ●包括：原材料、庫存設(shè)備、低值易耗品、委托加工物資、庫存商品（開發(fā)庫存商品）、分期收款發(fā)出商品、出租庫存商品（開發(fā)庫存商品）、周轉(zhuǎn)房、在建開發(fā)庫存商品（生產(chǎn)成本或開發(fā)成本） ●低值易耗品的核算方法： 一次攤銷法：價(jià)值較小，易損壞的物品。指可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，不能有償轉(zhuǎn)讓的給排水、供電、供氣、道路等，不能作為庫存商品（開發(fā)庫存商品）核算，其成本應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入其他可以有償轉(zhuǎn)讓的庫存商品成本。 攤銷年限 247。 ? 無形資產(chǎn)的核算：土地使用權(quán)在尚未開發(fā)建造或自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定分期攤銷。 （ 不得隨意變動(dòng)，不經(jīng)驗(yàn)資原則上不得計(jì)入實(shí)收資本，債轉(zhuǎn)股學(xué)術(shù)界認(rèn)可，新公司法懸而未決，工商局不予認(rèn)可，重點(diǎn)問題：變相抽逃出資，非貨幣出資未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)） ,法定公積金轉(zhuǎn)為資本時(shí)，所留存的該項(xiàng)公積金不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的百分之二十五 。 20 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 生產(chǎn)成本 （開發(fā)成本） 土地征用及拆遷補(bǔ)償 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營業(yè)費(fèi)用 土地出讓金、安置費(fèi)、 青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi) 等 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)用 道路、水電氣設(shè)施、供熱 綠化、通訊設(shè)施、照明設(shè)施 發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) 不能轉(zhuǎn)讓的：公共會(huì)館、鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等 獨(dú)立核算開發(fā)部門或現(xiàn)場工程指揮部門的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)及周轉(zhuǎn)房攤銷 21 ? 下列支出不能列入產(chǎn)品成本： ? （ 1）構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的支出。 3．對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。本賬戶按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門設(shè)置明細(xì)賬，并在賬內(nèi)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置專欄進(jìn)行核算。 ? 自用的建設(shè)場地，開發(fā)完工暫時(shí)不使用時(shí)，應(yīng)作借記“庫存商品－土地”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。假設(shè)“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) —— 梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為 37,710,000元，則單位土地開發(fā)成本為 942． 75元／ ㎡ 。所發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再將商品房開發(fā)建設(shè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，銷售部分轉(zhuǎn)入“庫存商品－土地”科目。 38 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）自營方式：即自己組織施工力量進(jìn)行施工建設(shè)。 41 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）配套設(shè)施晚于房屋建設(shè)時(shí)，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工房屋的