【正文】 般適應于國民經(jīng)濟重要的部門、用地規(guī)模較大的工業(yè)項目、事業(yè)單位以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要扶持及優(yōu)惠的項目。　　　　掛牌出讓，是指土地出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用權(quán)人的行為?！　。ǘ┩恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限?！　　　≡谶M行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，國際上普遍遵循一些共同的原則：　?。?）“房地產(chǎn)一致”的原則。即當土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和其他附著物也隨著發(fā)生轉(zhuǎn)讓，當?shù)厣辖ㄖ锘蚱渌街锏乃姓甙l(fā)生轉(zhuǎn)移時，土地使用權(quán)也發(fā)生轉(zhuǎn)移；　　（2）“效益不可報”原則。在進行土地使用權(quán)或地上建筑物轉(zhuǎn)讓時，皆不得損害地上建筑物或其它附著物；　?。?）“認地不認人”原則。這是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務同時也隨著轉(zhuǎn)移?！　　　⊥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同?！　。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)的劃撥　　（四）投資人投入　?。ㄎ澹┢渌绞健　∥濉㈤e置土地的處置　?。ㄒ唬╅e置土地的認定　　閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地?！　【哂邢铝星樾沃坏模部梢哉J定為閑置土地：　?。?）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；　?。?）已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！　。ǘ╅e置土地的處置方案　　處置方案經(jīng)原批準用地的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。處置方案可以選擇下列方式：　?。?）延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過1年；　?。?）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設；　?。?）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；　?。?）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設用地進行開發(fā)建設；　?。?）政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續(xù)開發(fā)建設，并對原土地使用者給予補償；　?。?）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地?！　≡诔鞘幸?guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！　×⑼恋厥褂脵?quán)的終止　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。土地使用權(quán)出讓最高年限由國務院規(guī)定。按照土地用途的不同，我國規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限為：　　（1）居住用地70年；　?。?）工業(yè)用地50年；　?。?）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；　?。?）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；　　（5）綜合或者其他用地50年?！　⊥恋厥褂脵?quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！　⊥恋厥褂脵?quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不得提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償?！　∑摺⑵渌恋卣摺　。?）國土資源部《關(guān)于加強城市建設用地審查報批工作有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2003]345號）規(guī)定，要通過土地供應優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，報批的房地產(chǎn)開發(fā)用地應主要用于普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中拆遷安置用房等建設；嚴格控制高檔商品住房用地，停止申請報批別墅用地。　?。?）國務院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費?！　『侠戆才抛≌玫?，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數(shù)和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地?！　。?）國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的通知（國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，各級城市人民政府要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。　?。?）國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)[2010]151號）規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準確、權(quán)屬合法，沒有糾紛?！　〉诙?jié)　土地使用權(quán)的核算 　　一、土地使用權(quán)入賬價值的確認　　前文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及無償劃撥等方式。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地一般都具有商業(yè)目的，因此較少有無償劃撥取得土地使用權(quán)的情況?！　。ㄒ唬┩ㄟ^出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值　　通過出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費，如果還發(fā)生了與取得該土地有關(guān)的費用，如繳納的行政事業(yè)性收費、征地補償費等，應一并計入土地取得成本。在城市行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項目，除實行有償出讓方式取得國有土地使用權(quán)且地價款中含基礎設施配套費的項目之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定繳納城市基礎設施費，城市基礎設施費的征收基數(shù)，以批準的年度投資計劃的建筑面積（包括地下建筑面積）為準。相關(guān)稅費是指取得土地使用權(quán)時涉及的契稅、印花稅，取得土地為耕地的，還涉及耕地占用稅?！　。ǘ┩ㄟ^轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值　　通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的入賬價值，包括購買價款、其他行政事業(yè)性收費和其他稅費等。　?。ㄈ┩顿Y者投入土地使用權(quán)的入賬價值　　投資者投入的土地使用權(quán)，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為入賬價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外?！　。ㄋ模┢渌绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的入賬價值　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并取得土地使用權(quán)的入賬價值，應當按照《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》的有關(guān)規(guī)定確定；非貨幣性資產(chǎn)交換取得的土地使用權(quán)的成本，應當按照 《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》的有關(guān)規(guī)定確定；債務重組取得的土地使用權(quán)的成本，應當按照《企業(yè)會計準則第12號——債務重組》的有關(guān)規(guī)定確定；政府補助取得的土地使用權(quán)的成本，應當按照《企業(yè)會計準則第16號——政府補助》的有關(guān)規(guī)定確定?！　《?、土地使用權(quán)取得的會計處理　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式和持有目的不同設置不同的會計科目，進行不同的賬務處理?！　。ㄒ唬┯糜谕恋亻_發(fā)的土地使用權(quán)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果取得的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)的，應將土地使用權(quán)的取得成本計入開發(fā)成本中，即借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目?！　　纠?1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地，單價80萬元/畝，總價款8 000萬元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金，不考慮其他稅費。會計分錄為：　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本　 80 000 000 　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　80 000 000　　（二）用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應當計入所建造的房屋建筑物成本，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目?！　。ㄈ┳越ㄓ梅康耐恋厥褂脵?quán)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接記入“無形資產(chǎn)”科目，且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊?！　　纠?2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于211年1月1日購入一塊土地的使用權(quán)，以銀行存款支付土地出讓金800萬元，并在該土地上自行建造一座自用的辦公樓，發(fā)生材料費1 200萬元、人工費800萬元、其他相關(guān)費用1 000萬元（假設均以銀行存款支付）。211年12月31日，該工程已經(jīng)完工并達到預定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)的使用年限為40年，辦公樓的使用年限為25年，兩者都沒有凈殘值，均采用直線法進行攤銷和計提折舊。為簡化核算，不考慮其他相關(guān)稅費?！　≡诒纠?，企業(yè)購入的土地使用權(quán)的使用年限為40年，表明它屬于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在該土地上自行建造辦公樓，應將土地使用權(quán)和地上建筑物分別作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)進行核算，并分別進行攤銷和計提折舊。會計分錄為：　?。?）支付土地出讓金時：　　借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 　8 000 000　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　8 000 000　?。?）在土地上自行建造辦公樓時：　　借：在建工程 　　　　30 000 000　　　　貸：工程物資 　　　　12 000 000　　　　　　應付職工薪酬 　　 8 000 000　　　　　　銀行存款 　　　　10 000 000　?。?）辦公樓達到預定可使用狀態(tài)時：　　借：固定資產(chǎn) 　　　30 000 000　　　　貸：在建工程 　　　30 000 000　?。?）每年分期攤銷土地使用權(quán)和計提辦公樓折舊時：　　借：管理費用 　　　1 400 000　　　　貸：累計攤銷 　　　　200 000　　　　　　累計折舊 　　　1 200 000第四章　轉(zhuǎn)讓及銷售階段會計實務第五章　投資性房地產(chǎn)會計實務第六章　對外投資會計實務第七章　開發(fā)產(chǎn)品成本費用核算第八章　利潤形成及分配會計實務第九章　財務報告的編制與分析第十章　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務 完美DOC格式整理