【正文】 代建工程結(jié)算成本 其他業(yè)務(wù)收入 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 82 其他業(yè)務(wù)成本 預(yù)收賬款 應(yīng)收賬款 應(yīng)交稅費 營業(yè)稅金及附加 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案例 案例一：東方房地產(chǎn)公司對外轉(zhuǎn)讓已經(jīng)開放完 成的土地一塊，價值 2022萬元，實際取得成本 為 1300萬，已辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，價款已存入銀行。 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 83 如何進行賬務(wù)處理？ 1. 確認收入 借：銀行存款 2022 貸：主營業(yè)務(wù)收入 土地轉(zhuǎn)讓收入 2022 2. 結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 土地轉(zhuǎn)讓成本 1300 貸： 開發(fā)產(chǎn)品 商品性土地 1300 應(yīng)交營業(yè)稅 =（ 20221300） *5%=35萬； 應(yīng)交城建稅 =35*7%= 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 84 應(yīng)交教育費附加 =35*3%= 應(yīng)交印花稅 =2022*5/10000=1萬 應(yīng)交土地增值稅： （ 1）扣除項目金額=1300+35+++1= （ 2）增值額 == （ 3）增值率 =*100% =49% 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 85 （ 4）應(yīng)交土地增值稅=*30%= 借：營業(yè)稅金及附加 2366500 貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交營業(yè)稅 350 000 應(yīng)交城建稅 24500 應(yīng)交教育費附加 10500 應(yīng)交土地增值稅 1981500 借：管理費用 印花稅 10 000 貸： 銀行存款 10 000 轉(zhuǎn)讓土地營業(yè)稅政策參見財稅 【 2022】 16號 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 86 商品房銷售案例 一、商品房預(yù)售會計核算 “其他應(yīng)付款”或“預(yù)收賬款”；收到 定金后無論財務(wù)如何做賬務(wù)處理，定金應(yīng)計算 繳納營業(yè)稅等； 2. 預(yù)售房會計核算 “預(yù)收賬款”或“應(yīng)收賬 款”；同時根據(jù)稅法應(yīng)計算繳納營業(yè)稅、附加 稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。 3. 按揭保證金核算 銀行要求房地產(chǎn)公司除開立一般結(jié)算戶外，還 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 87 需開立一個按揭保證金賬戶。企業(yè)在報建 時，計委和建委要求銀行開具資金證明，按揭 保證金上的資金不能計算在內(nèi)。在編制現(xiàn)金流 量表時，此資金也不能視同“現(xiàn)金”概念。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行繳納的按揭保證金，有的是從銀行貸款中直接扣減，有的是銀行 先發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)企業(yè)從結(jié)算賬戶中劃轉(zhuǎn) 到保證金賬戶。 貸款行直接扣收按揭貸款保證金時： 借：銀行存款 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 88 借：其他貨幣資金 按揭保證金戶 貸： 預(yù)收賬款 如果是從一般結(jié)算戶直接轉(zhuǎn)入按揭保證金時， 借：其他貨幣資金 按揭保證金 貸：銀行存款 購房人違約未及時還款時，貸款行從按揭保證 金戶扣收承購人本息時： 借：其他應(yīng)收款 貸：其他貨幣資金 按揭保證金 承購人還款時，做相反的分錄。 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 89 按揭保證金解凍時： 借：銀行存款 貸：其他貨幣資金 按揭保證金 案例一：東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷 售商品房一套，房屋價款 1 80萬，承購人首付 款 70萬，按揭貸款 110萬。 2022年 5月，該套商 品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款中直接 收取 10%按揭保證金。放款次月起，承購人開 始還款。 2022年 12月 5日還款日，承購人未及時 還款，貸款銀行直接從按揭保證金戶扣款 6500 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 90 元； 12月底，承購人補繳納了還款 2022年5月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭 貸款保證金解凍轉(zhuǎn)入對應(yīng)的一般結(jié)算戶。如何 進行賬務(wù)處理？ 分析： 借：銀行存款 70 貸：預(yù)收賬款 70 借：銀行存款 99 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 91 其他貨幣資金 按揭保證金 11 貸：預(yù)收賬款 110 借：其他應(yīng)收款 6500 貸：其他貨幣資金 按揭保證金 6500 借：其他貨幣資金 按揭保證金 6500 貸：其他應(yīng)收款 6500 借：銀行存款 11 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 92 貸：其他貨幣資金 按揭保證金 11 代收配套設(shè)施費、辦證費及維修基金的核算 含義：房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收房款時，同時代收天 然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視安裝費、 房產(chǎn)證辦證費及維修基金等費用。 核算科目“其他應(yīng)付款”，根據(jù) 《 國家稅務(wù)總 局關(guān)于住房專項維修基金免征營業(yè)稅問題的通 知 》 （國稅發(fā) 【 2022】 69號），住房專項維修 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 93 基金不征納營業(yè)稅。 案例：東方房地產(chǎn)公司 2022年 6月銷售給承購人 甲商品房一套，價款為 50萬。城建稅 7%、教育 費附加 3%，土地增值稅預(yù)征率 3%，企業(yè)所得稅 預(yù)計毛利率 15%。則： 3萬 借：銀行存款 3 貸：預(yù)收賬款 甲 3 12萬 借：銀行存款 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 94 貸：預(yù)收賬款 甲 12 35萬 借：銀行存款 35 貸：預(yù)收賬款 甲 35 ，維修基金 萬，辦證費 800元， 借：銀行存款 20400 貸：其他應(yīng)付款 甲（配套費用） 15000 甲（維修基金） 4600 甲（辦證費） 800 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 95 應(yīng)交營業(yè)稅 =500000*5%=25000 應(yīng)交城建稅 =25790*7%= 應(yīng)交教育費附加 =25790*3%= 應(yīng)交企業(yè)所得稅 =500000*15%*25%=18750 預(yù)交土地增值稅 =500000*3%=15000 應(yīng)交印花稅 =500000*稅費賬務(wù)處理如下： 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 62119 貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交營業(yè)稅 25790 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 96 貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交城建稅 應(yīng)交教育費附加 應(yīng)交所得稅 18750 應(yīng)交土地增值稅 15000 借：管理費用 印花稅 250 貸：庫存現(xiàn)金 250 借：其他應(yīng)付款 甲（配套費用） 15000 甲（維修基金） 4600 甲（辦證費） 800 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 97 貸：銀行存款 20400 二、商品房銷售的核算 ○ 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬 轉(zhuǎn)移給購貨方 ○ 企業(yè)既沒有保留通的常與所有權(quán)相聯(lián)系的 繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實施控制 ○ 收入的金額能夠可靠地計量 ○ 相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè) ○ 相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 98 2. 商品房收入的計量 符合收入確認的原則，確認收入、成本及相應(yīng) 的稅金。 案例 1：東方房地產(chǎn)公司 2022年 6月將正在開發(fā) 的商品房預(yù)售，合同收入 2600萬， 2022年 4月開 發(fā)的商品房已經(jīng)全部辦理竣工驗收并交房，商 品房實際開發(fā)成本 1520萬。企業(yè)當月確認商品 房銷售收入，并辦理土地增值稅清算，應(yīng)交土 地增值稅 120萬，已預(yù)交土地增值稅 78萬。如何 核算？ 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 99 ，按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)開 發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品 房屋 1520 貸：開發(fā)成本 房屋 1520 借：預(yù)收賬款 2600 貸：主營業(yè)務(wù)收入 2600 借：主營業(yè)務(wù)成本 1520 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 100 貸：開發(fā)產(chǎn)品 房屋 1520 借：營業(yè)稅金及附加 143 貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交營業(yè)稅 130 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加 借：營業(yè)稅金及附加 120 貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅 120 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 101 借：應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地增值稅 42 貸：銀行存款 42 分期收款方式銷售收入的確認 為了便于管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置分期收 款開發(fā)產(chǎn)品備查薄或銷售臺賬，詳細記錄分期 收款開發(fā)產(chǎn)品的面積、售價、成本、已收取價 款和未收取價款等資料。 案例 2 預(yù)收款銷售商品房 東方房地產(chǎn)公司以分期收款方式銷售商品房一 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 102 套，銷售價款為 120萬，成本為 90萬。合同 約定 5期房款，每期收回合同價款的 20%，收款 時間為 2022年 5—9月每月 8日，交房時間為 2022 年 10月 31日，交房前必須付清房款。 59月每月 8日預(yù)收款時 借：銀行存款 24 貸：預(yù)收賬款 24 2. 2022年 10月 31日，移交商品房確認收入 借：預(yù)收賬款 120 貸：主營業(yè)務(wù)收入 商品房銷售收入 120 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 103 借：主營業(yè)務(wù)成本 90 貸：開發(fā)產(chǎn)品 房屋 90 商品房交付后分期收款銷售 交房后分期收款應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品” ，用于核算已經(jīng)交付但未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品成本 。通常按照合同約定的收款日期確認銷售收入 的實現(xiàn)。將商品房移交或辦妥分期收款銷售合 同時，按商品房的實際成本借記“分期收款開 發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。按合同規(guī) 厚積薄發(fā)，成會計英才 104 定期限收取銷售價款（包括第一次收款時 ），按本期應(yīng)收取的金額，借記“應(yīng)收賬款、 銀行存款”等科目，按當期實現(xiàn)的銷售收入計 入“主營業(yè)務(wù)收入”。同時，按開發(fā)產(chǎn)品全部 銷售成本占總收入的比例計算出本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的 銷售成本，同時貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科 目 。 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 105