[經(jīng)濟(jì)管理]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算-資料下載頁(yè)
2025-10-04 17:21本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》外，所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2020年財(cái)政部發(fā)布了新的38項(xiàng)。上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的。處理等，是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系。執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來很大不便。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。使用權(quán)的全部支出。具體做法是，將小區(qū)可售?？墒鄯课菝娣e比例法，簡(jiǎn)稱面積比例法。同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅绻偝杀緹o法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正。系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。
【正文】 及工程部門的同事。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合 作單位往來、其它； 用個(gè)人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人、單位的明細(xì)管理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟 件都可以實(shí)現(xiàn)，但要在開始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來的 收 據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無法區(qū)分哪些是直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的 項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。 1141 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。 1151 預(yù)付賬款 基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù) 付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，會(huì)提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。 1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款 、 1201 物資采購(gòu)、 1211 原材料、 1221 包裝物、 1231 低值易 耗品、 1232 材料成 本差異、 1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價(jià)、 1251 委托加工物資、 1261 委托代銷商品、 1271 受托 代銷商品、 1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、 1291 分期收款發(fā)出商品、 1301 待攤費(fèi)用、 1401 長(zhǎng)期股權(quán)投資、 1402 長(zhǎng)期債權(quán)投資、 1421 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備、 1431 委托貸款等科目基本上不用。 1243 庫(kù)存商品 一般庫(kù)存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。 1501 固定資產(chǎn)、 1502 累計(jì)折舊、 1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核 算完全一樣，不再詳述。 1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、 1603 在建工程、 1605 在建工程減值準(zhǔn)備、 1801 無形資 產(chǎn)、 1805 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、 1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、 1901 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、 1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科 目基本上不用，如要用，與其它無異。 2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期是 24 個(gè)月，應(yīng)該核算在長(zhǎng)期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流 動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。 2111 應(yīng)付票據(jù) 一般不用。 2121 應(yīng)付賬款，此科目不要用對(duì)單位的二級(jí)科目， 應(yīng)采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總 包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在 用往來核算的時(shí)候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相當(dāng)?shù)闹匾?。同時(shí) 建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。即用下面的分錄： 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款 不要簡(jiǎn)化成 借：開發(fā)成本 貨：銀行存款 這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來單位對(duì)賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾暎鹊? 決算時(shí)再來清理， 工作量大得無法想象。 2131 預(yù)收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司 采用表代賬的模式，這一點(diǎn)并不好，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很難保證準(zhǔn)確性，如果有很好的銷售控制軟件來 控制，也可以用表代賬的模式。千萬(wàn)不要相信 EXECl 表這種電子文件，沒有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中 不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o法記錄過程，而財(cái)務(wù)軟件則不 同，能夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。 在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不 同收款形式 的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng) 目預(yù)測(cè)回款提供一定的依據(jù)。 2141 代銷商品款 不用 2151 應(yīng)付工資、 2153 應(yīng)付福利費(fèi)、 2161 應(yīng)付股利與其它無異。 2171 應(yīng)交稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。 房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預(yù)繳，這個(gè)各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù) 部門的要求為準(zhǔn)，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳 納上可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù) 部門的溝通情況了。 賬務(wù)處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報(bào)表的具體需要而定。 有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預(yù)繳的稅款放在存貨里，如果稅務(wù)關(guān)系好， 容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 2176 其它應(yīng)交款 2181 其它應(yīng)付款 與其它行業(yè)與異。 一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要， 有可能需要放在此科目。 在項(xiàng)目發(fā)包的過程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此 科目核算， 亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成 存入保證金、合作單位往來、暫收房款定 金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。 2191 預(yù)提費(fèi)用 在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到，你要想簡(jiǎn)單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息 的單子計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、 2211 預(yù)計(jì)負(fù)債、 2311 應(yīng)付債券、 2331 專項(xiàng)應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。 2321 長(zhǎng)期應(yīng)付款 入此科目。 2301 長(zhǎng)期借款 3101 實(shí)收資本 分配與其它無異。 4101 開發(fā)成本 一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營(yíng)業(yè)稅返還的相關(guān)政策， 收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放 核算銀行貸款。 3103 已歸還投資 3111 資本公積 3121 盈余公積 3131 本年利潤(rùn) 3141 利潤(rùn) 開發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套 費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)（系 4015 轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進(jìn)行溝通， 最好做到預(yù)算部門的口徑與財(cái)務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項(xiàng)目決算、對(duì)賬工作的順利進(jìn)行，不要弄 成預(yù)算部門和財(cái)務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會(huì)令老板非常生氣，結(jié)果兩個(gè)部門都 會(huì)挨罵。 4015 開發(fā)間接費(fèi)用 一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場(chǎng)部門的費(fèi)用，一般包括工程部門、 設(shè)計(jì)部門、成本控制部門、綜合報(bào)建部門的費(fèi)用。 5101 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、 5102 其他業(yè)務(wù)收入、 5201 投資收益、 5203 補(bǔ)貼收入、 5301 營(yíng)業(yè)外收入、 5 401 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、 5402 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、 5405 其他業(yè)務(wù)支出、 5501 營(yíng)業(yè)費(fèi)用、 5502 管理費(fèi)用、 5503 財(cái)務(wù)費(fèi)用、5601 營(yíng)業(yè)外支出、 5701 所得稅、 5801 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。 關(guān)于房地 產(chǎn)收入的確認(rèn)，請(qǐng)?jiān)敿?xì)看一下國(guó)稅發(fā) 202083 號(hào)文，講得很詳細(xì)。 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算是比較簡(jiǎn)單的，主要是往來的核算比較繁雜，因?yàn)樵谄渌鼞?yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較 好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點(diǎn)非常重要。 另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國(guó)稅發(fā) 202083 號(hào)文確定。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全 相同，應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。關(guān)于稅的問題，可以請(qǐng)稅務(wù)代理，一般稅務(wù)代理和稅務(wù)機(jī)關(guān)有長(zhǎng)期的溝 通，亦有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本
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