[經(jīng)濟管理]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算-資料下載頁
2025-10-04 17:21本頁面
【導讀】我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財務會計制度》外，所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，業(yè)經(jīng)適當程序也可以執(zhí)行該制度。2020年財政部發(fā)布了新的38項。上市公司范圍內執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的。處理等，是一個完整的會計制度體系。執(zhí)行新準則的條件，也沒有相關規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地。本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉為固。本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。計入報表的“存貨”項目。使用權的全部支出。具體做法是，將小區(qū)可售?？墒鄯课菝娣e比例法，簡稱面積比例法。同用途、不同結構的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，如果總成本無法確定或預估，則不計算修正。系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。
【正文】 及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合 作單位往來、其它； 用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細管理。這個功能前面所述的兩個軟 件都可以實現(xiàn)，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的 收 據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的 項目，所以要找懂報建業(yè)務的同事把這些項目了解清楚。 1141 壞賬準備，基本不用。 1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預 付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅 務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。 1161 應收補貼款 、 1201 物資采購、 1211 原材料、 1221 包裝物、 1231 低值易 耗品、 1232 材料成 本差異、 1241 自制半成品、1244 商品進銷差價、 1251 委托加工物資、 1261 委托代銷商品、 1271 受托 代銷商品、 1281 存貨跌價準備、 1291 分期收款發(fā)出商品、 1301 待攤費用、 1401 長期股權投資、 1402 長期債權投資、 1421 長期投資減值準備、 1431 委托貸款等科目基本上不用。 1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算后從開發(fā)成本中轉入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨。 1501 固定資產(chǎn)、 1502 累計折舊、 1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會計核 算完全一樣，不再詳述。 1505 固定資產(chǎn)減值準備、1601 工程物資、 1603 在建工程、 1605 在建工程減值準備、 1801 無形資 產(chǎn)、 1805 無形資產(chǎn)減值準備、 1815 未確認融資費用、 1901 長期待攤費用、 1911 待處理財務損溢等科 目基本上不用，如要用，與其它無異。 2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期是 24 個月，應該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流 動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。 2111 應付票據(jù) 一般不用。 2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目， 應采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總 包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在 用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相當?shù)闹匾?。同時 建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄： 借：應付賬款 貸：銀行存款 借：開發(fā)成本 貸：應付賬款 不要簡化成 借：開發(fā)成本 貨：銀行存款 這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該引起相當?shù)闹匾?，等? 決算時再來清理， 工作量大得無法想象。 2131 預收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司 采用表代賬的模式，這一點并不好，財務基礎數(shù)據(jù)沒有，很難保證準確性，如果有很好的銷售控制軟件來 控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信 EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中 不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不 同，能夠告訴你形成最后結果的過程。 在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不 同收款形式 的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項 目預測回款提供一定的依據(jù)。 2141 代銷商品款 不用 2151 應付工資、 2153 應付福利費、 2161 應付股利與其它無異。 2171 應交稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。 房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務 部門的要求為準，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳 納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務 部門的溝通情況了。 賬務處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。 有的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好， 容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則。 2176 其它應交款 2181 其它應付款 與其它行業(yè)與異。 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要， 有可能需要放在此科目。 在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此 科目核算， 亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設成 存入保證金、合作單位往來、暫收房款定 金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。 2191 預提費用 在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息 的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務費用。 2201 待轉資產(chǎn)價值、 2211 預計負債、 2311 應付債券、 2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。 2321 長期應付款 入此科目。 2301 長期借款 3101 實收資本 分配與其它無異。 4101 開發(fā)成本 一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關政策， 收到財政相應的補貼時，一般放 核算銀行貸款。 3103 已歸還投資 3111 資本公積 3121 盈余公積 3131 本年利潤 3141 利潤 開發(fā)成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套 費用、開發(fā)間接費（系 4015 轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通， 最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄 成預算部門和財務部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會令老板非常生氣，結果兩個部門都 會挨罵。 4015 開發(fā)間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，一般包括工程部門、 設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。 5101 主營業(yè)務收入、 5102 其他業(yè)務收入、 5201 投資收益、 5203 補貼收入、 5301 營業(yè)外收入、 5 401 主營業(yè)務成本、 5402 主營業(yè)務稅金及附加、 5405 其他業(yè)務支出、 5501 營業(yè)費用、 5502 管理費用、 5503 財務費用、5601 營業(yè)外支出、 5701 所得稅、 5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。 關于房地 產(chǎn)收入的確認，請詳細看一下國稅發(fā) 202083 號文，講得很詳細。 房地產(chǎn)會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較 好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。 另外一點收入確認按國稅發(fā) 202083 號文確定。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全 相同，應多與主管稅務機關溝通。關于稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝 通，亦有相當?shù)年P系，可以節(jié)約企業(yè)的溝通成本
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