房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算(ppt63頁(yè))-資料下載頁(yè)
2025-01-04 04:03本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 （ 6）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。 52 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題 這和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本發(fā)生和和工程款項(xiàng)的結(jié)算的模式不一致，在實(shí)際工作中造成很多困難： （ 1）工程施工進(jìn)度快于工程款支付進(jìn)度； （ 2）主體工程進(jìn)度一般快于室外及配套工程進(jìn)度； （ 3）工程決算在工程竣工后較長(zhǎng)時(shí)間才能完成； （ 4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年； （ 4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負(fù)擔(dān)； （ 5）對(duì)于項(xiàng)目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問(wèn)題。 53 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題 例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 10億元，當(dāng)投資總額達(dá)到 9億元時(shí)，項(xiàng)目已全部完工，銷售已達(dá)到 80%，由于計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本的差異，需調(diào)增應(yīng)納所得稅金額8000萬(wàn)元，調(diào)增所得稅 2023萬(wàn)元，剩余房源銷售所產(chǎn)生的應(yīng)稅金額往往不足 8000萬(wàn)元，且還須預(yù)繳所得稅，同時(shí)，也給企業(yè)增加了沉重負(fù)擔(dān)。 建議允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃和預(yù)算進(jìn)行預(yù)提，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核計(jì)入計(jì)稅成本。 54 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法執(zhí)行的政策標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我們測(cè)算，一個(gè)項(xiàng)目預(yù)繳了１％的土地增值稅后，要不補(bǔ)繳土地增值的銷售凈利潤(rùn)也只有約9％左右，毛利率只有約 22%。銷售凈利潤(rùn)僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。從全國(guó)范圍看，南京市目前執(zhí)行的土地增值稅匯算清繳試點(diǎn)辦法，也是和全國(guó)各大中城市的匯算清繳辦法不相協(xié)調(diào)的。 55 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法，對(duì)規(guī)范管理、有實(shí)力和品牌的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商不利，同時(shí)又從另一方面助長(zhǎng)了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會(huì)造成稅收上的 “不公平”。同時(shí)，由于普通商品房不享有增值率２０％以下稅收優(yōu)惠政策，也會(huì)助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投入，進(jìn)一步提高售價(jià)，以彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商的過(guò)重土地增值稅負(fù)擔(dān)，這和國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背的。 56 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按照（國(guó)辦發(fā)［ 2023］ 26號(hào)）文的精神，對(duì)普通商品房享有增值率 20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。而目前試點(diǎn)執(zhí)行的普通商品房只是經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的解釋不符合相關(guān)的文件精神。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 75號(hào)）文，南京市（蘇地稅發(fā)［ 2023］ 154號(hào)）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒(méi)有執(zhí)行。 57 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 對(duì)于代收費(fèi)用問(wèn)題，在計(jì)繳企業(yè)流轉(zhuǎn)稅收明確不得在營(yíng)業(yè)收入中扣除，而在土地增值稅匯算中不準(zhǔn)加扣 20％的金額。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。且上述支出在國(guó)家 1993年出臺(tái)的土地增值稅條例時(shí)并不存在，實(shí)際上，在土地增值稅的成本費(fèi)用計(jì)算口徑上和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的存在不一致，似乎這些成本費(fèi)用不該發(fā)生，這實(shí)際上有違原則。 目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。近兩年取得的項(xiàng)目有相當(dāng)部分還存在退還已預(yù)繳的土地增值稅問(wèn)題。 58 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 關(guān)于多項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除問(wèn)題。按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額，否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（利息和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）按土地成本和開(kāi)發(fā)成本之和 10%計(jì)算。對(duì)于多項(xiàng)目公司在實(shí)際工作中會(huì)碰到很多問(wèn)題： （ 1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項(xiàng)目專用，會(huì)造成資金的極大浪費(fèi)。因此，項(xiàng)目貸款取得的資金是統(tǒng)籌使用的，而非貸款項(xiàng)目專用。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項(xiàng)目貸款的利息全部記入該項(xiàng)目反而是不合理的。 59 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 （ 2）上述會(huì)計(jì)處理在土地增值稅匯算時(shí)是“項(xiàng)目利息不能分清”，只能按 5%計(jì)算可扣除利息。但實(shí)際上項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的利息往往要大大超過(guò)按 5%計(jì)算的扣除利息。例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià) 5億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 5億元，建設(shè)周期三年，銀行貸款 5億元，期限 3年，利率 8%，則需支付銀行利息利息合計(jì) ，按 5%計(jì)算扣除利息僅為 5000萬(wàn)元，兩者相差 7000萬(wàn)元。 （ 3）按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用而非開(kāi)發(fā)成本，而若銷售不好的話，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還會(huì)占用大量資金，即還會(huì)發(fā)生大量利息費(fèi)用，在會(huì)計(jì)處理上計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，而按土地增值稅的規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為可記入開(kāi)發(fā)成本科目。 60 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 根據(jù)公司 20多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采用核定征收是切實(shí)可行的辦法。這樣既會(huì)穩(wěn)定增加財(cái)稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡(jiǎn)化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 61 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 土地增值稅模擬測(cè)算 單位：人民幣元 項(xiàng) 目 比例 模擬計(jì)算 價(jià)格變動(dòng) 價(jià)格變動(dòng) 價(jià)格變動(dòng) 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 1,000,000 1,038,000 1,079,000 1,171,500 減：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 % 706,300 706,300 706,300 706,300 其中：可加計(jì)扣除 20%的金額 % 670,985 670,985 670,985 670,985 不可加計(jì)扣除 20%的金額 % 35,315 35,315 35,315 35,315 加計(jì)扣除金額 % 134,197 134,197 134,197 134,197 營(yíng)業(yè)稅金及附加 % 55,500 57,609 59,885 65,018 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 105,945 105,945 105,945 105,945 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 70,630 70,630 70,630 70,630 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 % 35,315 35,315 35,315 35,315 二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) （含預(yù)繳土地增值稅） 132,255 168,146 206,871 294,237 62 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 土地增值稅模擬測(cè)算（續(xù)） 單位：人民幣元 項(xiàng) 目 比例 模擬計(jì)算 價(jià)格變動(dòng) 價(jià)格變動(dòng) 價(jià)格變動(dòng) 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 966,627 968,736 971,012 976,145 增值額 33,373 69,264 107,989 195,355 增值率 % % % % % 土地增值稅 10,012 20,779 32,397 58,606 實(shí)際土地增值稅稅賦率 % % % % 三、利潤(rùn)總額 122,243 147,367 174,474 235,630 減：所得稅費(fèi)用 % 30,561 36,842 43,618 58,908 四、凈利潤(rùn) 91,682 110,525 130,855 176,723 項(xiàng)目毛利率 % % % % 銷售凈利潤(rùn)率 % % % % 63 演講完畢，謝謝觀看！
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