【文章內(nèi)容簡介】 36 第三模塊：獲取土地階段 第一部分：土地制度 ● 土地所有權(quán)與使用權(quán)制度 國有土地 農(nóng)民集體所有 ● 土地獲取方式 招、拍、掛出讓制度 以劃撥方式取得 以轉(zhuǎn)讓方式取得 投資者入股取得 并購重組取得 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 37 第二部分：獲取土地階段納稅 ● 契稅 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 稅率 3%5% 征收對象：房地產(chǎn) 納稅義務(wù)發(fā)生時間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當天。自義務(wù)發(fā)生之日起， 10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納 案例一： 2022年 6月 20日，甲公司以賬面價值 為 1000萬元、評估確認價值為 1200萬元的土地 使用權(quán)對東方房地產(chǎn)公司進行投資入股，當?shù)? 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 38 人民政府規(guī)定的契稅稅率為 4%。請問該公 司如何計算和繳納契稅？ 解析： 納稅主體：東方房地產(chǎn)公司 時限： 2022年 6月 30日 應(yīng)納契稅 =1200*4%=48萬 案例二：東方房地產(chǎn)公司 2022年 12月摘牌 取得某市 200畝的綜合用地的土地使用權(quán)， 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 39 每畝地價 30萬元，該公司按照規(guī)定繳納了 契稅。 2022年 7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城 市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅 用地，該公司按照要求對該宗土地進行評估， 按照住宅用地評估后地價為 11 000萬元，按照 綜合用地評估后地價為 9 000萬元，該公司根 據(jù)土地評估機構(gòu)的評估結(jié)果補交了 2022萬元的 土地出讓金。該市契稅征收率為 4%，東方地產(chǎn) 公司補繳契稅多少？ 解析：應(yīng)納契稅 =（ 11 0009 000） *4%=80萬 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 40 ● 印花稅 （財稅 【 2022】 162號） 《 財政部 國家稅務(wù) 總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 》 的規(guī)定，對 土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的 ‰ 貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利 許可證按件貼花，每件 5元。 案例三： 2022年 1月東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過競標 取得土地使用權(quán) 100畝，地價為 6000萬， 3月 取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納 厚積薄發(fā)，成會計英才 41 印花稅如何計算？ 解析： 1簽訂土地使用權(quán)出讓合同時 應(yīng)納印花稅 =6 000*‰=3 萬元 2 取得土地使用證應(yīng)納稅 5元。 第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理 案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權(quán) 獲取土地成本借計入“開發(fā)成本 土地開發(fā) 土 地征用及拆遷補償費”科目，同時貸記“銀行存款 或應(yīng)付賬款”科目。 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 42 東方房地產(chǎn)公司通過投標方式取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地總價款 5 000萬， 單價 50萬 /畝 ,契稅稅率 4%,當?shù)卣?guī)定的耕地 占用稅稅額 /平方米 ,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土 地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費 . 解析 :1. 支付土地出讓金 DR:開發(fā)成本 土地開發(fā) 土地征用及 拆遷補償 5000 CR:銀行存款 5000 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 43 2. 應(yīng)交納契稅 =5000*4%=200萬 DR: 開發(fā)成本 土地開發(fā) 土地征用及拆遷補償 200 CR: 銀行存款 200 100**=150萬 DR:開發(fā)成本 土地開發(fā) 土地征用及拆遷補償 150 CR: 銀行存款 150 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 44 5000*‰= 萬 DR:管理費用 印花稅 25000 CR:銀行存款 25000 案例二 :獲取土地用于商品房開發(fā) 獲取土地用于商品房開發(fā)則計入 ”開發(fā)成本 房屋開發(fā) 土地征用及拆遷補償 ”科目 . 2022年 6月 ,東方房地產(chǎn)公司取得 85畝土地 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 45 使用權(quán)用于商品房開發(fā) ,價款 2500萬元 ,契 稅稅率 4%,當?shù)卣?guī)定的耕地占用稅 /平方米 ,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓 金及相關(guān)稅費 . 解析 : =土地買價 +契 稅 +耕地占用稅 =2500+2500*4%+85** = =2500*‰ 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 46 DR: 開發(fā)成本 房屋開發(fā) 土地征用及拆遷補 償 CR: 銀行存款 4. 簽訂土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)納印花稅 2500*‰= 萬 DR: 管理費用 印花稅 CR: 銀行存款 案例三：土地用于自建用房 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 47 如果土地是用來自建用房等地上建筑物時，則 取得的土地及相關(guān)稅費計入“無形資產(chǎn) 土地使 用權(quán)”科目。并且土地使用權(quán)的賬面價值不與地 上建筑物合并計算成本，而作為“無形資產(chǎn)”核算 ，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷及計 提折舊。契稅及耕地占用稅也計入無形資產(chǎn)成 本。 例： 2022年 3月 12日，東方房地產(chǎn)公司以出讓 方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支 付 500萬元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用。 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 48 ，發(fā)生建筑工程支出 1100萬。兩幢辦公 樓已經(jīng)完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定 土地使用權(quán)使用年限 50年，無殘值，寫字 樓的使用年限 25年，預(yù)計殘值 100萬。采 用直線法計提折舊和攤銷。契稅率 4%。 解析： 1. 支付土地出讓金 DR: 無形資產(chǎn) 土地使用權(quán) 500 CR: 銀行存款 500 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 49 500*4%=20萬 DR: 無形資產(chǎn) 土地使用權(quán) 20 CR: 銀行存款 20 3. 簽訂合同繳納印花稅 500*‰= 萬 DR: 管理費用 印花稅 CR: 銀行存款 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 50 先計入在建工程后固定資產(chǎn)即 DR: 在建工程 1100 CR:銀行存款（應(yīng)付賬款等） 1100 5. 辦公樓完工達到可使用狀態(tài) DR: 固定資產(chǎn) 辦公樓 1100 CR: 在建工程 辦公樓 1100 6. 每年分攤土地使用權(quán)和對辦公樓計提折舊 DR: 管理費用 無形資產(chǎn)攤銷 折舊費 40 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 51 CR: 累計攤銷 累計折舊 40 案例四：土地用于賺取租金 企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對 外出租，應(yīng)計入“投資性房地產(chǎn)”科目。 例：東方房地產(chǎn)公司 2022年 10月取得土地 使用權(quán) 9 000萬（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)， 已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本 800萬。 因房地產(chǎn)市場萎縮，公司準備減緩房地產(chǎn) 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 52 開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。 2022年 2月與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃合同 ，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期 自 2022年 2月 1日開始，租賃期 2年。 解析： 1. 支付出讓金 DR: 開發(fā)成本 土地開發(fā) 9000 CR:銀行存款 9000 2. 支付土地開發(fā)成本 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 53 DR: 開發(fā)成本 土地開發(fā) 8 00 CR: 銀行存款 800 3. 自 2022年 2月 1日，租期開始，將土地轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn) DR: 投資性房地產(chǎn) 土地使用權(quán) 9800 CR: 開發(fā)成本 土地開發(fā) 9800 案例五：暫時沒有確定土地使用權(quán)的土地 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 54 先計入“無形資產(chǎn) 土地使用權(quán)”，后根據(jù)結(jié) 果再確定轉(zhuǎn)入其他的會計科目。 關(guān)于契稅和土地使用稅的特別說明： “ 應(yīng)交稅費”科目核算 ，一般根據(jù)土地使用權(quán)的具體用途決定計入什么科目。 ，則計入“開發(fā)成本 土地開發(fā)”，如果是房屋開發(fā)，自用則計入“無形資產(chǎn) 土地使用權(quán)”。如果是 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 55 計入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計入“開發(fā)成本 房屋開發(fā)“。 先計提： DR:管理費用 土地使用稅 CR:應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地使用稅 后上交： DR:應(yīng)交稅費 應(yīng)交土地使用稅 CR: 銀行存款 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 56 第四模塊：開發(fā)建設(shè)階段 本階段重點核算內(nèi)容： 工程發(fā)包核算 材料核算 設(shè)備核算 往來賬核算 開發(fā)產(chǎn)品與費用核算 土地使用稅核算 印花稅核算 房產(chǎn)稅核算 開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù) 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 57 一、報批報建手續(xù) 1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2. 國有土地使用證 3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4. 建筑工程施工許可證 二、 項目施工建設(shè) 1. 材料及設(shè)備供應(yīng) 2. 工程發(fā)包 結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算 3. 工程分包 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 58 三、竣工驗收備案 四、 產(chǎn)權(quán)初始登記 成本費用核算 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 土地開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本 代建工程開發(fā)成本 2022/2/4 厚積薄發(fā)，成會計英才 59 二、成本核算過程