【正文】 段的主要工作是標(biāo)準(zhǔn)體系詳細(xì)內(nèi)容的研究與確定，例如 110 ㎡標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型圖，標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃基準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的人員配置等等。第二階段約需三個(gè)月。前三個(gè)階段屬于咨詢(xún)階段，共需 68 個(gè)月，由蘭德咨詢(xún)派駐的產(chǎn)品線(xiàn)咨詢(xún)項(xiàng)目組和企業(yè)共同工作。通常，咨詢(xún)項(xiàng)目組由戰(zhàn)略、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)等不同專(zhuān)業(yè)人員，約 36 人組成，實(shí)際人員根據(jù)咨詢(xún)內(nèi)容和產(chǎn)品線(xiàn)條數(shù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)配置。在咨詢(xún)階段，建議企業(yè)成立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化委員會(huì)和若干工作組。規(guī)劃階段和標(biāo)準(zhǔn)制定階段結(jié)束后，意味著咨詢(xún)工作就結(jié)束了。在推行階段，是以企業(yè)為主體來(lái)推進(jìn)。這一階段，大多數(shù)企業(yè)都會(huì)與我們續(xù)簽 3 年左右的戰(zhàn)略合作協(xié)議，由蘭德咨詢(xún)提供長(zhǎng)期跟蹤、指導(dǎo)、修訂服務(wù)，從而保證所建立的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系不斷完善，標(biāo)準(zhǔn)化率不斷提高。蘭德咨詢(xún)（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話(huà)： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81530房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)研究綠皮書(shū)（ 2023）【常見(jiàn)問(wèn)題解答】01. 蘭德咨詢(xún)給哪些企業(yè)做過(guò)產(chǎn)品線(xiàn)咨詢(xún)？A 蘭德咨詢(xún)遵循一貫原則，除非客戶(hù)自己透露自己和蘭德的合作關(guān)系，我們對(duì)客戶(hù)的一切均嚴(yán)格保密。這是因?yàn)楫a(chǎn)品線(xiàn)研究與咨詢(xún)工作直接涉及客戶(hù)的商業(yè)秘密，如產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率、某類(lèi)產(chǎn)品線(xiàn)的戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)及組合比例、精裝修成本等。但我們可以滿(mǎn)懷信心地說(shuō)，除了有兩家營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)各為一家房企做過(guò)產(chǎn)品線(xiàn)策劃外，業(yè)內(nèi)大小房企的產(chǎn)品線(xiàn)研究與咨詢(xún)工作幾乎選擇與我們合作。專(zhuān)業(yè)化時(shí)代要信奉專(zhuān)業(yè)的力量。我們是業(yè)界唯一一家專(zhuān)注于產(chǎn)品線(xiàn)研究與咨詢(xún)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。02. 蘭德咨詢(xún)給多少家企業(yè)做過(guò)產(chǎn)品線(xiàn)咨詢(xún)？A 自 2023 年開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)研究與咨詢(xún)以來(lái)，我們已為二十多家一線(xiàn)品牌企業(yè)和十多家區(qū)域性?xún)?yōu)秀企業(yè)提供過(guò)咨詢(xún)服務(wù)，都取得了比較滿(mǎn)意的咨詢(xún)效果。近年來(lái)，有幾家中小企業(yè)也開(kāi)始找到我們。例如，某開(kāi)發(fā)商在一個(gè)三線(xiàn)城市成功開(kāi)發(fā)了一個(gè) 30 萬(wàn)㎡樓盤(pán)后，計(jì)劃在五年內(nèi)將項(xiàng)目復(fù)制到至少五個(gè)三線(xiàn)城市，十年內(nèi)要布局全省 15 個(gè)地級(jí)城市?？梢?jiàn)，越來(lái)越多的房企已開(kāi)始認(rèn)識(shí)到推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)發(fā)的必要性和重要意義。03. 除了針對(duì)企業(yè)的現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化研究，形成標(biāo)準(zhǔn)外，蘭德咨詢(xún)是否還為企業(yè)推薦、引入或創(chuàng)新新的產(chǎn)品線(xiàn)？A 這是我們應(yīng)該做的，也是我們比較擅長(zhǎng)的。蘭德咨詢(xún)的立企之本是戰(zhàn)略咨詢(xún)和企業(yè)管理咨詢(xún)，咨詢(xún)客戶(hù)累計(jì)已有 500 多家，這使我們見(jiàn)識(shí)了許許多多新穎、成功的好項(xiàng)目，也養(yǎng)成了戰(zhàn)略思維習(xí)慣。根據(jù)企業(yè)總體戰(zhàn)略和產(chǎn)品戰(zhàn)略，協(xié)助企業(yè)開(kāi)辟新的產(chǎn)品線(xiàn)是必需的。眾所周知，蘭德咨詢(xún)以先導(dǎo)性研發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)，公司內(nèi)部一直在持續(xù)地進(jìn)行不同等級(jí)城市及不同產(chǎn)品類(lèi)型的基礎(chǔ)性研究，并形成了大量研究成果。例如，我們針對(duì)縣域市場(chǎng)而研究出的 “五個(gè)一模式 ”，已交由兩個(gè)省的兩家開(kāi)發(fā)商在本省實(shí)施。04. 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是不是就是復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化藍(lán)圖？A 這是對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的片面認(rèn)知。其實(shí)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化包括產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)藍(lán)圖屬于產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)范疇。但即便是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)藍(lán)圖，也不是簡(jiǎn)單、機(jī)械地復(fù)制，其必然是具有競(jìng)爭(zhēng)力的成熟產(chǎn)品。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)愚蠢地復(fù)制不具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。事實(shí)上，標(biāo)準(zhǔn)化藍(lán)圖都是歷經(jīng)多個(gè)項(xiàng)目的變更、優(yōu)化后的產(chǎn)品成果。在房地產(chǎn)業(yè)界，人們對(duì)這類(lèi)圖紙有一個(gè)通俗的稱(chēng)呼：白圖。05. 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是不是就是從一個(gè)項(xiàng)目復(fù)制到另一個(gè)項(xiàng)目？A 復(fù)制有一個(gè)基本前提，必須是同一個(gè)產(chǎn)品系列內(nèi)的項(xiàng)目。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：某個(gè)企業(yè)有三個(gè)產(chǎn)品系列，一個(gè)是低密度系列，一個(gè)是綜合體系列，一個(gè)是城市公寓系列。假如低密度系列中有一個(gè)地中海式 420 ㎡的獨(dú)棟別墅，圖紙已經(jīng)非常成熟，而且頗受客戶(hù)喜歡，那么，這個(gè)別墅的標(biāo)準(zhǔn)化藍(lán)圖就可以轉(zhuǎn)化為 “白圖 ”，應(yīng)用到其他統(tǒng)一風(fēng)格的低密度項(xiàng)目中去，而絕不可能復(fù)制到城市公寓項(xiàng)目中去。其次，鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目之間總有或多或少的差異，所以是不可能做到百分百?gòu)?fù)制的?？蓮?fù)制的比例就是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化率。06. 標(biāo)準(zhǔn)化程度比較高的企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化率能達(dá)到多少？A 很多企業(yè)都關(guān)心這個(gè)問(wèn)題。根據(jù)我們對(duì)房地產(chǎn) TOP100 企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)的研究結(jié)果，標(biāo)準(zhǔn)化程蘭德咨詢(xún)（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話(huà)： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81531房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)研究綠皮書(shū)（ 2023）度比較高的產(chǎn)品線(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)化率能達(dá)到 80%以上，一般企業(yè)可以達(dá)到 40%。制約標(biāo)準(zhǔn)化率提高的主要因素是產(chǎn)品的成熟程度，其次是土地面積、周邊環(huán)境，以及所在城市的自然條件等。企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化率的提高是一個(gè)不斷完善的過(guò)程。在初始階段，首要前提是確保理論和方法論正確，規(guī)劃出全面、系統(tǒng)、脈絡(luò)清晰的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。標(biāo)準(zhǔn)體系制定出來(lái)后，今后再有計(jì)劃地去不斷完善。根據(jù)我們的咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)，如果企業(yè)已有比較成熟的標(biāo)桿項(xiàng)目，初始階段的標(biāo)準(zhǔn)化率基本能達(dá)到 50%。07. 具了解，萬(wàn)科的產(chǎn)品系列并不是按照產(chǎn)品形態(tài)劃分的，為什么？A 的確如此。 2023 年以前的萬(wàn)科是專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商，其住宅產(chǎn)品有四大系列。產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化是兩個(gè)概念。產(chǎn)品系列化是同類(lèi)項(xiàng)目的產(chǎn)品組合。住宅產(chǎn)品按照所在城市區(qū)域和項(xiàng)目檔次劃分，基本可劃分為四、五個(gè)具體類(lèi)型，例如市區(qū)住宅，城郊結(jié)合部住宅、郊區(qū)住宅、自然人文住宅。相應(yīng)地，不同住宅對(duì)應(yīng)著不同的產(chǎn)品定位、建筑形態(tài)、目標(biāo)客群。住宅產(chǎn)品可以按照區(qū)位劃分，也可以按照建筑形態(tài)劃分，還可以按照客戶(hù)劃分，沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。事實(shí)上，按照目標(biāo)客群劃分產(chǎn)品系列也只有萬(wàn)科一家，業(yè)內(nèi)其他企業(yè)都是按照土地屬性和產(chǎn)品形態(tài)劃分產(chǎn)品系列的，例如分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。同一個(gè)產(chǎn)品系列下，可以有多條產(chǎn)品線(xiàn)，每條產(chǎn)品線(xiàn)可分別設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)化率。08. 中小型企業(yè)項(xiàng)目數(shù)量少，如何進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化？A 如果把一套房子視為一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)品的話(huà)（事實(shí)上就是），其實(shí)無(wú)論企業(yè)大小，都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化主要是指同一產(chǎn)品系列中不同項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)中小企業(yè)而言，只要選取一個(gè)相對(duì)成熟的項(xiàng)目作為樣板項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化即可。我們所咨詢(xún)的一個(gè)客戶(hù)，只開(kāi)發(fā)二三線(xiàn)城市公園周邊的項(xiàng)目，只有一個(gè)產(chǎn)品系列，但從第三個(gè)項(xiàng)目起，就已經(jīng)開(kāi)始標(biāo)準(zhǔn)化了，而且標(biāo)準(zhǔn)化率已經(jīng)達(dá)到了 60%以上。根據(jù)我們的咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)，就算是中小企業(yè)，初始階段的標(biāo)準(zhǔn)化率也可以達(dá)到 40%。千萬(wàn)不要小瞧這個(gè) 40%，它可以至少降低 5%的成本，縮短兩三個(gè)月的開(kāi)發(fā)周期，對(duì)利潤(rùn)率的直接貢獻(xiàn)將達(dá) 7％以上。這就意味著原先是 20%的利潤(rùn)率可以增加到 27%。而且，推行標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)的意義還不限于此，其最大的作用是能夠提高開(kāi)發(fā)杠桿化率。是否推行標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)，與企業(yè)規(guī)模大小、項(xiàng)目數(shù)量多少?zèng)]有多大關(guān)系，關(guān)鍵取決于開(kāi)發(fā)理念、認(rèn)識(shí)高度和決心大小。09. 有多少個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)比較合適？A 這取決于企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目數(shù)量。房地產(chǎn)前 10 強(qiáng)企業(yè)，產(chǎn)品線(xiàn)可能有 35 條。但對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品線(xiàn)不宜太多，有 13 條就足夠了。如果太多，很難形成聚焦效應(yīng)和規(guī)模效益，也就偏離了推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)的意義。10. 期間，是否需要設(shè)計(jì)單位、造價(jià)咨詢(xún)單位等的配合？A 在咨詢(xún)階段，主要是蘭德咨詢(xún)和企業(yè)共同研究、確定企業(yè)的產(chǎn)品戰(zhàn)略、產(chǎn)品線(xiàn)規(guī)劃和產(chǎn)品線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，我們的項(xiàng)目組專(zhuān)業(yè)人員還會(huì)輸出各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的示例模板。因?yàn)橛形覀兊鸟v場(chǎng)指導(dǎo)，通常情況下，企業(yè)的設(shè)計(jì)、成本、工程、企管等部門(mén)都能完成各自標(biāo)準(zhǔn)的制定工作。這種 “授之于漁 ”的方式能促使他們提高專(zhuān)業(yè)能力和形而上的總結(jié)、研究能力。如果有的部門(mén)完成起來(lái)有難度，建議在咨詢(xún)階段結(jié)束后委托合作的設(shè)計(jì)、造價(jià)咨詢(xún)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等機(jī)構(gòu)協(xié)助，但最好是在招標(biāo)特定標(biāo)的時(shí)，提出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)化工作要求。如此，既可節(jié)省費(fèi)用，又能貼近項(xiàng)目實(shí)際。11. 推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是不是可以降低開(kāi)發(fā)和管理的難度？A 是的。推行標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)不但可以大幅度提高開(kāi)發(fā)效率和效益，還可以降低管理的難度和復(fù)蘭德咨詢(xún)（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話(huà)： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81532房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)研究綠皮書(shū)（ 2023）雜性，這也正式一線(xiàn)企業(yè)當(dāng)初推行標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)的初始目的。當(dāng)初，隨著多地域、多項(xiàng)目、多形態(tài)項(xiàng)目格局的形成，那時(shí)的一線(xiàn)企業(yè)都碰到了現(xiàn)時(shí) “三多 ”企業(yè)存在的管理問(wèn)題，例如企業(yè)本部與項(xiàng)目公司之間的權(quán)責(zé)邊界不清、效率低下、突發(fā)事件層出不盡等問(wèn)題。要成為專(zhuān)業(yè)化企業(yè)，首先就要實(shí)現(xiàn)從機(jī)會(huì)導(dǎo)向下的差異化開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向下的標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)模式。沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化產(chǎn)品和專(zhuān)業(yè)化管理能力是不可能成為專(zhuān)業(yè)化企業(yè)的。現(xiàn)在一線(xiàn)企業(yè)，特別是前 10 強(qiáng)企業(yè)，基本已經(jīng)完成了產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化工作。有的企業(yè)，例如綠城，我們已協(xié)助其建立起了包括產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化、人力資源標(biāo)準(zhǔn)化等的全面標(biāo)準(zhǔn)化體系 —— 在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了 “更上一層樓 ”。例如萬(wàn)科，區(qū)域公司設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)化中心，專(zhuān)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化研究與推廣。一線(xiàn)企業(yè)的痛苦經(jīng)歷和成功經(jīng)驗(yàn)，值得業(yè)內(nèi)其他企業(yè)深思和學(xué)習(xí)。第二、第三梯隊(duì)企業(yè)如果不在產(chǎn)品和管理上實(shí)現(xiàn)突破，是難以突破 “天花板 ”，難以跨入一線(xiàn)企業(yè)之列的。令人欣喜的是，已經(jīng)認(rèn)識(shí)到 “練內(nèi)功 ”和推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的必要性、緊迫性和重要意義的企業(yè)越來(lái)越多了。作為目前業(yè)界唯一一家專(zhuān)注于房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)研究與咨詢(xún)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，我們完全有信心、有能力協(xié)助企業(yè)完成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作，協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn) “高效運(yùn)營(yíng) +利潤(rùn)倍增 ”。蘭德咨詢(xún)（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話(huà)： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81533房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)研究綠皮書(shū)（ 2023）眾所周知，萬(wàn)科、綠城、恒大、萬(wàn)達(dá)等幾乎所有一線(xiàn)企業(yè)都已經(jīng)建立起了多條標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)，每一條產(chǎn)品線(xiàn)都在很多城市進(jìn)行連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)，有些產(chǎn)品線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化高達(dá) 80%以上。蘭德咨詢(xún)研究表明，當(dāng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率達(dá)到 40%時(shí)，投資杠桿率可從 23 提高到 5 以上，開(kāi)發(fā)周期至少可縮減 10%以上 (周轉(zhuǎn)率可提高 10%以上 )，成本和費(fèi)用可降低 5%以上，凈利率可提高 10%（從 20%的平均凈利率提高到 30%）；當(dāng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率超過(guò) 60%，凈利率甚至可提高 15%—— 是差異化開(kāi)發(fā)模式下平均凈利率的一倍。另外，推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)發(fā)更可從根本上降低投資風(fēng)險(xiǎn)和管控難度，提高運(yùn)營(yíng)效率。蘭德咨詢(xún) 2023 年在業(yè)界率先提出產(chǎn)品系列的概念， 2023 年提出產(chǎn)品模式和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的概念， 2023 年成立 “房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)課題組 ”，開(kāi)展專(zhuān)題研究， 2023 年正式成立 “產(chǎn)品線(xiàn)研究與咨詢(xún)部 ”。開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)咨詢(xún)以來(lái)，已為數(shù)十家知名房企提供了咨詢(xún)服務(wù)，形成了比較成熟的產(chǎn)品線(xiàn)理論和方法論。迄今，房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)咨詢(xún)已成為與 “房企管理咨詢(xún) ”并行的兩大核心咨詢(xún)業(yè)務(wù)之一，也是迄今業(yè)界唯一一家從事房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)研究與咨詢(xún)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。我們的咨詢(xún)方式、內(nèi)容和目標(biāo)是：從企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略研究入手，確定產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的具體規(guī)劃，形成產(chǎn)品線(xiàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。具體咨詢(xún)內(nèi)容包括： ■產(chǎn)品戰(zhàn)略研究與咨詢(xún)； ■產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品線(xiàn)規(guī)劃咨詢(xún)； ■產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究與咨詢(xún)； ■產(chǎn)品線(xiàn)實(shí)施咨詢(xún)。通過(guò)咨詢(xún)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化連鎖開(kāi)發(fā)的實(shí)施條件，協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn) “高效運(yùn)營(yíng) +利潤(rùn)倍增 ”。演講完畢，謝謝觀(guān)看！