房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算-全文預(yù)覽
【正文】 常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。由于房地產(chǎn)涉及的材料品種很多，要分清每一種材料是否甲供材困難較大，工作量也大。 43 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 甲供材料營(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)題 個(gè)人認(rèn)為征收甲供材料營(yíng)業(yè)稅主要是為了解決建筑安裝營(yíng)業(yè)稅和征收管理問(wèn)題，目前可能存在較多偷漏稅的情況，可能表現(xiàn)在開假發(fā)票、扣除甲供材少開發(fā)票、各單位為爭(zhēng)稅源使得納稅分散管理困難、返還部分稅款優(yōu)惠等以及由此引發(fā)的一些違法犯罪行為。 42 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 （ 3）材料差價(jià)的結(jié)算： 施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項(xiàng)目中標(biāo)標(biāo)書的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進(jìn)行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價(jià)）的結(jié)算，多退少補(bǔ)。 （ 1120+4400306*53070/10000） 40 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 小區(qū)外成本的處理問(wèn)題 主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。 地下（人防）車庫(kù)成本的歸集和分?jǐn)?，始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。 38 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 （ 6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。個(gè)人的看法是對(duì)差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級(jí)公寓建筑范圍（組團(tuán)、期）的園林環(huán)境，要求有單獨(dú)合同、單獨(dú)核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。 35 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題 同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系問(wèn)題主要是指一項(xiàng)工程包括不同的核算對(duì)象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時(shí)又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個(gè)單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)做了多項(xiàng)工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。 在此 ， 也要注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別 ， 一個(gè)是有關(guān)開發(fā)成本的 ， 一個(gè)是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 專項(xiàng)土建工程 專項(xiàng)安裝工程 工程施工費(fèi) 甲 /直供設(shè)備與主材 26 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi) （續(xù)） 注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi) 、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 一般安裝工程 工程施工費(fèi) 一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格 甲 /直供設(shè)備與主材 工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材 一般建安工程材差 25 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi) （續(xù)） 注：專項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 施工準(zhǔn)備費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 22 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)） 注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。 20 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 前期工程費(fèi)（開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)） 注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動(dòng)畫等。在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中要特強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、一致性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、劃分資本支出和收益支出等。 同一施工標(biāo)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 ◆ 單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 （ 4）將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗(yàn)收交接等。 主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)、三通一平、選擇供方、圖紙會(huì)審、物資準(zhǔn)備、開工建設(shè)、施工管理、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、保修維修等。 主要工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。 主要工作內(nèi)容：項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建議書、概念設(shè)計(jì)、可研報(bào)告、競(jìng)投等。 ②智力密集。1 房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算 南京棲霞建設(shè)集團(tuán)有限公司 徐水炎 2 目 錄 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 三、成本核算的基本程序 四、成本核算的對(duì)象的確定 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題 七、營(yíng)業(yè)收入核算 八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問(wèn)題 十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 3 一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特 g 房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門。 4 一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) ① 資金密集。 5 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投 對(duì)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投活動(dòng)實(shí)施有效控制，為公司房地產(chǎn)開發(fā)獲得有價(jià)值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險(xiǎn)。 6 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 項(xiàng)目全程策劃 對(duì)項(xiàng)目全程策劃過(guò)程實(shí)施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等工作提出合理的依據(jù)。 7 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 工程施工項(xiàng)目管理程序 對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量與安全實(shí)施有效的管理和控制，確保商品房施工過(guò)程的項(xiàng)目管理符合規(guī)定的要求。 8 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的一般流程 物業(yè)管理控制程序 對(duì)公司委托的物業(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。 （ 3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 （ 7）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標(biāo)段之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 12 四、成本核算的對(duì)象的確定 （ 2）確定具體成本核算對(duì)象 根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 (區(qū) )劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。） 15 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和要求 會(huì)計(jì)核算的一般原則有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。 具體分配方法為： 1）先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各組 團(tuán)；
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