房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析-免費(fèi)閱讀
【正文】 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過(guò)程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的體現(xiàn)。 (10) 分?jǐn)偵霞?jí)管理部門(mén)和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。 第六部分 管理費(fèi)用 (1) 行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)、辦公用水電費(fèi)等。其具體操作人員可聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。 甲方限價(jià)承包單位采購(gòu) (定廠定價(jià)、甲定乙購(gòu) ) 一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。 （ 7）對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。 （ 3）做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。 (6)高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用 。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。 ⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 Ⅱ 水電安裝工程費(fèi)用又主要由以下九項(xiàng)費(fèi)用組成，一般占房屋建安成本的 10%左右： ① 電氣 (強(qiáng)電 )安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。前期工程費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的 3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。 第二部分 土地獲取費(fèi)用 第三部分 前期工程費(fèi)用 指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。 ? 以下淺談這些費(fèi)用的特點(diǎn)。 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 第三部分 第二部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 土地獲取成本 前期工程費(fèi) 房屋建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 第八部分 ◆ 注：以上費(fèi)用分類(lèi)按造價(jià)師培訓(xùn)教材 (計(jì)劃出版社， )進(jìn)行分類(lèi)。土地的獲取方式常見(jiàn)有三種：一是通過(guò)自行拆遷獲取土地的開(kāi)發(fā)改造權(quán)；二是購(gòu)買(mǎi)可直接用于建設(shè)的熟地；三是置換。拆遷工作可以由政府完成也可委托專(zhuān)業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類(lèi)似項(xiàng)目。 文物勘察費(fèi)用 14/m2；地質(zhì)勘察按進(jìn)尺長(zhǎng)度多層 3040元 /m，高層 5060元 /m ◆ “三通一平”費(fèi)：臨水費(fèi)、臨電費(fèi)、道路 ◆ 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅰ 土建工程費(fèi)用 Ⅱ 水電安裝工程費(fèi) Ⅲ 室外附屬工程費(fèi)用 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 景觀綠化工程 熱力工程 Ⅳ 裝修工程 Ⅴ 監(jiān)理費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅰ 土建工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用組成： ﹡ 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、降水支護(hù)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。 ⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 室外附屬工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： (1)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的 6％左右。此外，綠化施工選擇合適的栽植季節(jié)對(duì)招標(biāo)成本及成活率影響巨大。項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和建造成本。 施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有： 每平米鋼筋含量指標(biāo)、砼含量指標(biāo)、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。 園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。 確認(rèn)除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題，以及合同沒(méi)有約定
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