房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析-免費閱讀
【正文】 項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。 (10) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。 第六部分 管理費用 (1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。其具體操作人員可聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構(gòu)。 甲方限價承包單位采購 (定廠定價、甲定乙購 ) 一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序確認價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應(yīng)明確價格時限及范圍。 （ 7）對設(shè)計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強“事前控制”的力度。 （ 3）做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化。 (6)高低壓供電系統(tǒng)的費用較高，要求項目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計時盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費用政府負擔或幾家單位共同承擔等，合理降低該部分費用 。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。 ⑨ 上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。 Ⅱ 水電安裝工程費用又主要由以下九項費用組成，一般占房屋建安成本的 10%左右： ① 電氣 (強電 )安裝工程費：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。前期工程費一般占項目總支出的 3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。 第二部分 土地獲取費用 第三部分 前期工程費用 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。 ? 以下淺談這些費用的特點。 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 第三部分 第二部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 土地獲取成本 前期工程費 房屋建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費用 管理費用 財務(wù)費用 第八部分 ◆ 注：以上費用分類按造價師培訓(xùn)教材 (計劃出版社， )進行分類。土地的獲取方式常見有三種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設(shè)的熟地；三是置換。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項目開發(fā)用地的時間要求，其費用可參照近期類似項目。 文物勘察費用 14/m2；地質(zhì)勘察按進尺長度多層 3040元 /m，高層 5060元 /m ◆ “三通一平”費：臨水費、臨電費、道路 ◆ 臨時設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。 房屋建筑安裝工程費用 Ⅰ 土建工程費用 Ⅱ 水電安裝工程費 Ⅲ 室外附屬工程費用 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 景觀綠化工程 熱力工程 Ⅳ 裝修工程 Ⅴ 監(jiān)理費用 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 Ⅰ 土建工程費用主要由以下三項費用組成： ﹡ 基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、降水支護工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。 ⑥ 消防安裝工程費：主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 室外附屬工程費用的確定主要考慮以下幾點： (1)社區(qū)管網(wǎng)費用對于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項目總支出的 6％左右。此外，綠化施工選擇合適的栽植季節(jié)對招標成本及成活率影響巨大。項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。 施工圖限額設(shè)計指標有： 每平米鋼筋含量指標、砼含量指標、單位施工圖預(yù)算指標、設(shè)計變更費用限額指標。 園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。 確認除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定
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