房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司企業(yè)成本核算-免費閱讀
【正文】 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)（具體比率視該地方規(guī)定）計算扣除。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象；詳細進行工程計算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費簽證；注重合同的修改和補充工作。此階段應(yīng)著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術(shù)性工作；編制投資估算形成初步的成本計劃，并在此基礎(chǔ)上進行項目成本分析；在成本分析的基礎(chǔ)上，進行項目風(fēng)險分析。 ?。?）制定期間費用計劃。 ?、苷{(diào)整成本計劃。成本計劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。 企業(yè)所得稅管理處：依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理，項目營銷設(shè)施建造費屬于開發(fā)間接費。房地產(chǎn)企業(yè)停車場所和售樓處成本結(jié)轉(zhuǎn)的問題【問】我公司利用地下基礎(chǔ)建的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產(chǎn)權(quán)成本。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本?！ ∫淹晖恋亻_發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進行成本結(jié)轉(zhuǎn)?！ τ趩我坏姆康禺a(chǎn)項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內(nèi)容就相對較少。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的成本核算人員。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。每一房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負責(zé)成本核算工作，大型項目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機制?！ Ｈ欢豁棿笮途C合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。比如：（1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入業(yè)務(wù)的會計處理根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項時，由于不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。是否可以分攤到可售面積中。你公司應(yīng)按成本對象，區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品是否已完工，對上述所發(fā)生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據(jù)此結(jié)轉(zhuǎn)扣除已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 ?、偻ㄟ^項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項目總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃總成本對以后每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標(biāo)對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。在制定期間費用計劃時要注意以下3點： ①期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發(fā)總成本有重復(fù)的地方，但這并不矛盾。 ?。?）設(shè)計階段的成本控制。 ?。?）結(jié)算階段的成本控制。開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，不予扣除。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 ?。?）施工階段的成本控制。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。或者將這種成本計劃作為目標(biāo)成本，成為成本控制的依據(jù)。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細化，可以
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