【正文】 ? 1 太平路小區(qū)商務(wù)寫字樓和住宅樓完工驗收合格，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。財務(wù)部收到工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報，經(jīng)與中標(biāo)工程量清單報價和已完工程量和工程形象進(jìn)度對比時，認(rèn)為不符，退回預(yù)算合同部要求復(fù)審，經(jīng)與監(jiān)理部門，施工單位均測量復(fù)核，施工單位多報已完工程量 100萬元，重報工程價款結(jié)算賬單和已完工程量月報，本期已完工程量為 1100萬元，財務(wù)部予以確認(rèn)，并取得增值稅專用發(fā)票所載稅額 121萬元。 ? 建筑面積法 ? 某具體成本計算對象應(yīng)分配某項間接費 =該 具體成本計算對象 /總建筑面積 *某項間接費總額 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 開發(fā)間接費 某費用 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 開發(fā)間接費 某費用 ? 應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 7） 借款費用的歸集與分配 ? 能明確分清具體成本計算對象的應(yīng)直接計入，不能分清一般按 “預(yù)算造價法”分配。如果判斷某個具體成本計算對象與使用土地面積關(guān)聯(lián)度很大，也可采用 “占地面積法 ”分配。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? 向稅務(wù)部門申報土地征用抵減稅額時： ? 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費 ——應(yīng)交增值稅 銷項稅額抵減 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期住宅 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項目 某期商業(yè) 土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 ? （ 2） 前期工程費的歸集與分配 ? 前期工程費能直接計入某具體成本計算對象的盡可能 直接計入，如勘察設(shè)計費、報批報建增容費等在一個合同內(nèi)統(tǒng)一結(jié)算，或者使用同一結(jié)算票據(jù)的則分配計入 具體成本計算對象，可按 “預(yù)算造價法 ”分配。 ? 借：應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅 —進(jìn)項稅額 ? 貸：應(yīng)交稅費 待抵扣進(jìn)項稅額 ? （ 17）開發(fā)項目完工，結(jié)轉(zhuǎn)尚未支付工程成本 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 （相關(guān)明細(xì)） ? 貸：應(yīng)付賬款 —某公司（單位） ? （ 18）開發(fā)項目完工，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品總成本 ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 某開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項目 （各明細(xì)賬金額） ? （ 19）在確認(rèn)銷售收入同時確認(rèn)銷售成本 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 某開發(fā)產(chǎn)品 ?（三）開發(fā)成本需要進(jìn)行共同成本和間接費用分配的核算 ? 適用范圍 ? （ 1） 群體開發(fā)項目中開工時間相距較大項目（分期數(shù)） ? （ 2）群體開發(fā)項目中房屋結(jié)構(gòu)和功能不同（如住房和商用） ? （ 3）同一項目管理部門管理的不同地理環(huán)境開發(fā)項目 ? “開發(fā)成本 ”明細(xì)科目設(shè)置 ? 主要是在 “某開發(fā)項目 ”后設(shè)置具體成本計算對象三級科目，而成本項目則為四級科目，再分細(xì)五級科目，甚至六級科目可設(shè)置多欄式明細(xì)賬核算。如 營銷設(shè)施建造費不能與 “銷售費用 ”混淆；總部管理人員薪酬不能與項目管理人員薪酬混淆；資本化借款費用不能與 “財務(wù)費用 ”混淆。 ? 應(yīng)付賬款。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程建設(shè)的，可以比照建筑企業(yè)設(shè)置有關(guān)成本項目。廣告設(shè)施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。 ? ? 室外智能化系統(tǒng)費。 ?（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ? 是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。 ? “三通一平”費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。設(shè)置成本項目可以反映產(chǎn)品成本的構(gòu)成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產(chǎn)費用的經(jīng)濟用途，便于企業(yè)分析和考核產(chǎn)品成本計劃的執(zhí)行情況。 （二）對 群體開發(fā)項目 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復(fù)雜性。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段。 ?（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的措施 ? 針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進(jìn)行成本管理 ? 根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。房地產(chǎn)成本按照資金進(jìn)入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。 ? 耗費的資金量大和籌資成本受益期限較長 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。 ? (2)全過程成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進(jìn)行評估，確定補償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約 。注重合同的修改和補充工作。 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象 成本計算對象，就是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍，是被計算成本的客體。不同的功能導(dǎo)致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導(dǎo)致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則?？睖y丈量費：包括初勘、詳勘等。報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費 ?消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 )、招投標(biāo)管理費等。場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。 ? 建筑工程費 ? 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。 ? 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。 ?（五）公共配套設(shè)施費 ? 是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。主要包括工程監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。核算自建自用項目的工程成本。 ? 主營業(yè)務(wù)成本。如 “開發(fā)間接費 工程管理費 ”中的管理人員薪酬等。 ? 開發(fā)成本的歸集