房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與扣除實(shí)務(wù)-免費(fèi)閱讀
【正文】 （接待處）成本如何核算？ 會計(jì)成本與計(jì)稅成本 是否需要稅前扣除，主要與收入配比。 □ 模式二：將“甲供材料”視為房地產(chǎn)企業(yè)（建設(shè)單位）在建工程直接領(lǐng)用。如所建房屋需要安裝的電梯、冷卻塔、供暖設(shè)施、中央空調(diào)等，這些設(shè)施一般由生產(chǎn)或銷售的廠家銷售并負(fù)責(zé)安裝。 （ 2）成本對象如整體報(bào)廢或毀損，其損失可按規(guī)定報(bào)稅務(wù)部門批準(zhǔn)后，按報(bào)廢原因分別計(jì)入管理費(fèi)用或營業(yè)外支出。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 （ 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。主要包括以下項(xiàng)目： 土地買價(jià)（出讓金） 大市政配套費(fèi) 契稅 耕地占用稅 土地使用費(fèi) 土地閑臵費(fèi) 注意國家相關(guān)政策。被業(yè)界譽(yù)為 “ 用第三種眼光看稅收籌劃 ” 的奇才。 建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 如何計(jì)入成本對象和成本項(xiàng)目 稅法相關(guān)規(guī)定 □ 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 開發(fā)產(chǎn)品采用制造成本法核算 2．建筑面積法 按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 共同成本的分配 1．通過市場正常購買的土地使用權(quán) 計(jì)稅成本 =購買價(jià)款 +契稅 +相關(guān)交易費(fèi)用 2．接受別的企業(yè)（單位）以股權(quán)形式投入的土地使用權(quán) 計(jì)稅成本 =市場公允價(jià)值 +相關(guān)稅費(fèi) +（ ）補(bǔ)價(jià) 土地使用權(quán)的計(jì)稅成本問題 3．對方企業(yè)（單位）以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （ 1）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按 應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 預(yù)提費(fèi)用的核算與扣除問題
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