【正文】 景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；雨污水系統(tǒng)費(fèi)用。主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用。 ? 室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)。 ? ? 室外智能化系統(tǒng)費(fèi)。 ? 園林環(huán)境工程費(fèi)。綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。 ? 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。如開發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 ?（六）開發(fā)間接費(fèi) ? 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 ? 工程管理費(fèi)。工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)；施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)。廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)、其他。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；其他。資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。 ? 開始資本化的條件有三個(gè)：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程建設(shè)的，可以比照建筑企業(yè)設(shè)置有關(guān)成本項(xiàng)目。核算在取得發(fā)票前預(yù)先支付給建筑商、供應(yīng)商和其他勞務(wù)提供者的款項(xiàng)。 ? 在建工程。 ? 開發(fā)成本。 ? 應(yīng)付賬款。 ? 開發(fā)產(chǎn)品。既要核算總成本，也要核算建筑面積和單位成本。核算納入損益的已經(jīng)銷售和視同銷售種商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、還建房的的成本。如 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)不能與 “銷售費(fèi)用 ”混淆；總部管理人員薪酬不能與項(xiàng)目管理人員薪酬混淆；資本化借款費(fèi)用不能與 “財(cái)務(wù)費(fèi)用 ”混淆。 ? 開發(fā)成本明細(xì)設(shè)置 ?二級(jí)科目：某開發(fā)項(xiàng)目 ?三級(jí)科目：（ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）建筑安裝工程費(fèi)；（ 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（ 5）公共配套設(shè)施費(fèi)；（ 6）開發(fā)間接費(fèi)；（ 7）借款費(fèi)用。 ?五級(jí)科目：不針對(duì)所有項(xiàng)目，只對(duì)部分成本項(xiàng)目具體內(nèi)容再細(xì)分類。對(duì)外提供的 主要目的 是為了滿足稅收管理需要。 ? 借：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅 —進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? （ 17）開發(fā)項(xiàng)目完工，結(jié)轉(zhuǎn)尚未支付工程成本 ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 （相關(guān)明細(xì)） ? 貸：應(yīng)付賬款 —某公司（單位） ? （ 18）開發(fā)項(xiàng)目完工，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品總成本 ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 某開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 （各明細(xì)賬金額） ? （ 19）在確認(rèn)銷售收入同時(shí)確認(rèn)銷售成本 ? 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 某開發(fā)產(chǎn)品 ?（三）開發(fā)成本需要進(jìn)行共同成本和間接費(fèi)用分配的核算 ? 適用范圍 ? （ 1） 群體開發(fā)項(xiàng)目中開工時(shí)間相距較大項(xiàng)目（分期數(shù)） ? （ 2）群體開發(fā)項(xiàng)目中房屋結(jié)構(gòu)和功能不同（如住房和商用） ? （ 3）同一項(xiàng)目管理部門管理的不同地理環(huán)境開發(fā)項(xiàng)目 ? “開發(fā)成本 ”明細(xì)科目設(shè)置 ? 主要是在 “某開發(fā)項(xiàng)目 ”后設(shè)置具體成本計(jì)算對(duì)象三級(jí)科目，而成本項(xiàng)目則為四級(jí)科目，再分細(xì)五級(jí)科目，甚至六級(jí)科目可設(shè)置多欄式明細(xì)賬核算。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況確定，如花園二期住宅樓，圣境一期別墅樓；豪門寫字樓等。 ? 共同成本和間接費(fèi)用 如果事先未明確 具體成本計(jì)算對(duì)象 ，可在開發(fā)成本設(shè)置相應(yīng)的共同成本和間接費(fèi)用明細(xì)賬，待明確后轉(zhuǎn)入 具體成本計(jì)算對(duì)象 。 ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配 ? 土地征用可按 “占地面積法 ”分配 ? 某具體成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋卣饔觅M(fèi) =（具體成本對(duì)象建筑面積 /容積率） *單位面積土地征用費(fèi) ? 拆遷費(fèi)一般直接計(jì)入安置房成本中。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 貸：銀行存款 ? 向稅務(wù)部門申報(bào)土地征用抵減稅額時(shí)： ? 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅 銷項(xiàng)稅額抵減 ? 貸：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金 ? （ 2） 前期工程費(fèi)的歸集與分配 ? 前期工程費(fèi)能直接計(jì)入某具體成本計(jì)算對(duì)象的盡可能 直接計(jì)入，如勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)等在一個(gè)合同內(nèi)統(tǒng)一結(jié)算，或者使用同一結(jié)算票據(jù)的則分配計(jì)入 具體成本計(jì)算對(duì)象，可按 “預(yù)算造價(jià)法 ”分配。需要考慮的是某個(gè) 具體成本計(jì)算對(duì)象尚未開工就不要計(jì)算其分配額，某個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象已經(jīng)完工也不要計(jì)算其分配額。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 前期工程費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 前期工程費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 3） 建筑安裝工程費(fèi)歸集與分配 ? 建筑安裝工程費(fèi)主要是對(duì)墻面內(nèi)施工，按實(shí)際結(jié)算發(fā)票歸集，一般不用分配。 ? 賬務(wù)處理： ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期住宅 建筑安裝工程費(fèi) 某工程 ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某期商業(yè) 建筑安裝工程費(fèi) 某工程 ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 歸集與分配 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般是室外工程，如果合同和結(jié)算發(fā)票不能分清是某個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象的，需要分配計(jì)入成本。如果判斷某個(gè)具體成本計(jì)算對(duì)象與使用土地面積關(guān)聯(lián)度很大，也可采用 “占地面積法 ”分配。如果屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商建造后能取得額外收入（如地下車庫(kù)）則應(yīng)作為一個(gè)單獨(dú)成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行核算。 ? 賬務(wù)處理 : ? 借：開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某公益項(xiàng)目 建筑費(fèi) ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某公益項(xiàng)目 安裝費(fèi) ? 開發(fā)成本 某開發(fā)項(xiàng)目 某公益項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 應(yīng)交稅費(fèi) 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ? 貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款或預(yù)付賬款） ? （ 6）開發(fā)間接費(fèi)的歸集與分配 ? 在一個(gè)項(xiàng)目部門管理群體開發(fā)項(xiàng)目中，雖然費(fèi)用內(nèi)容繁多，也并不是所有成本都需要采用分配方法。不能直接計(jì)入的費(fèi)用（如項(xiàng)目 行政管理費(fèi)等）則分配計(jì)入成本。 ? 建筑面積法 ? 某具體成本計(jì)算對(duì)象應(yīng)分配某項(xiàng)間接費(fèi) =該 具體成本計(jì)算對(duì)象