房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點分析(完整版)
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，從立項到項目竣工的每一個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下七項費用： 房地產(chǎn)企業(yè)成本 前期階段 ： 土地獲取成本 前期工程費 施工階段 ： 房屋建安工程費用 公共配套設(shè)施費 管理費用 財務(wù)費用 銷售費用 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 河南地區(qū)七項費用金額及比例大致如下： √土地獲取成本 √前期工程費 √ 房屋建筑安裝工程費用 (含室外附屬工程費用 ) √ 公共配套設(shè)施費 √ 管理費用 √ 財務(wù)費用 √ 銷售費用 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本 ?這些費用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總的成本，而每個費用都有自己的特點。但需要有“高素質(zhì)”的拆遷工作人員，否則若拆遷工作不力，出現(xiàn)幾個“釘子戶”，不會延長騰地時間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地成本。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢，并針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調(diào)研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計，避免市政大配套項目不能滿足項目要求。 第三部分 前期工程費用 前期費用一般由開發(fā)部和設(shè)計部負責控制。 ﹡ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 ⑧ 采暖安裝工程費：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。 (2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競爭樓盤體現(xiàn)差異化（獨特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。做好室外管網(wǎng)綜合，最好 一溝多用 ，降低成本。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 （ 2）重視地勘工作：地質(zhì)勘察結(jié)果直接影響到地基處理方案的選擇和建筑物基礎(chǔ)的設(shè)計，可以說地質(zhì)勘察質(zhì)量會影響工程造價于“無形”，因此，選擇一家高水準的地勘單位對基礎(chǔ)工程造價和工程工期影響巨大。與設(shè)計單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 總承包單位自行采購 (乙購 ) 開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而相應(yīng)調(diào)動其積極性。復核審計制的建立，一方面加強內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入 23％的 30%。 (8) 環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等 (9) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。 第八部分 銷售費用 總之，從上述成本費用組成分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。與項目的進度計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。 第七部分 財務(wù)費用 財務(wù)費用一般占至總費用的 34%。 (2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。 （三）獎懲制度 結(jié)算完畢后，應(yīng)對照目標成本進行分析、整理，并分別就設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計管理部門）、現(xiàn)場簽證的管理情況，進行成本控制的質(zhì)量分析，以總結(jié)經(jīng)驗、吸取教訓。 定廠定價方式雙方在價格上往往有分歧，從而影響工程進度和雙方合作，應(yīng)慎重采用，確需采用時應(yīng)考慮給總包方一定管理費用，一般不低于 5%。 （ 8）給設(shè)計階段必要的時間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。其中很重要一點是加強設(shè)計方案的優(yōu)化工作。 房屋建安費用各階段的控制： 房屋建筑安裝工程造價一般占項目總支出的 4055％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。當然，這些設(shè)計配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。 第四部分 房屋建筑安裝工程費用 Ⅲ 室外附屬工程費用：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠
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