【正文】 投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究，前者又分：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進行商談。最后提出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。在一些打中型城市，這部分稅費在開發(fā)建設(shè)項目投資中占有限大比重。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為 借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用 。 指建筑物 2 米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費用包括 自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用 。 “三通一平 ”等土地開發(fā)費用，主要包括 地上原有建筑物拆除費用、 場地平整費用和通水、電、路的費用 。 拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成 土地費用。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費 用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計算標準估算。一般按實際工程量估算。 其他費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。 二、可行性研究的作用和依據(jù) （一）可行性研究的作用 是項目投資決策的依據(jù)。有關(guān)技術(shù) 引進和設(shè)備進口必須在可行性研究報告審查批準后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。主要解決的問題包括：分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料 的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。 （四）項目的評估和決策 按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評 估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。 （ 4）項目的性質(zhì)及主要特點。 （ 4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 （ 1）市政規(guī)劃方案選擇。 （ 3）項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。 （ 7）環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。 （ 5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 ② 存在的問題及相應(yīng)的建議。 方案選擇和優(yōu)化。 經(jīng)過上述 分析和評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。一般按規(guī)劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的 3%— 5%估算。 1銷售費用 一般取銷售收入的 3%— 5%。 土地出讓金：土地價款中應(yīng)由歸國家所有的土地增值收益部分一般通過照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價款中已經(jīng)包括土地出讓金，無需另外單獨繳納土地出讓金，只有在取得的土 地為劃撥用地時才按國家標準補交土地出讓金。 施工圖設(shè)計費 完成建筑方案設(shè)計后進行施工圖設(shè)計所需要的費用，一般多層 1015 元 /平方米建筑面積，高層 1520元 /平方米建筑面積。 1勘查放線費 （ 1）地質(zhì)勘察費 對項目用地進行地質(zhì)勘察所需要的費用，一般根據(jù)項目用地的實際情況，以在地質(zhì)勘察過程中實際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來計算具體費用。 1新建登記費 房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時需向辦理機構(gòu)繳納的手續(xù)費，約 元 /平方米建筑面積。 綜合管網(wǎng)設(shè)計費 人防管理費 具體標準不是很明確，約 元 /平方米建筑面積。 拆遷安置、補償?shù)荣M用 由于現(xiàn)在實行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價金中已經(jīng)包括拆遷安置、補償費用，開發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負責(zé)拆遷安置、補償，所需費用已經(jīng)包括在綜合價金中。 地稅綜合 地稅局 房價 % 契稅 住宅 農(nóng)稅局 房價 % 商業(yè)房 房價 3% 征地補償 拆 遷 戶 1200 元 / ㎡ 宅 基地 辦完土地手續(xù)所 需費用 躲遷安置費等 土地出讓 村補償 國土局 萬元 /畝 土地收益 18 萬元 /畝 評估勘界 萬元 /畝 交易費 住宅 房管局 3 元 /㎡ 3 商業(yè)房 10 元 /㎡ 避雷設(shè)施費 氣象局 元 /㎡ 電器檢測費 消防大隊 元 /㎡ 垃圾處置費 建設(shè)局 2 檔案整理費 元 /㎡ 基礎(chǔ)設(shè)施費 205 元 /㎡ 205 墻體節(jié)能費 8 元 /㎡ 8 防空建筑配套費 20 元 /㎡ 20 勞保統(tǒng)籌費 元 /㎡