【正文】 商業(yè)房 10 元 /㎡ 避雷設(shè)施費 氣象局 元 /㎡ 電器檢測費 消防大隊 元 /㎡ 垃圾處置費 建設(shè)局 2 檔案整理費 元 /㎡ 基礎(chǔ)設(shè)施費 205 元 /㎡ 205 墻體節(jié)能費 8 元 /㎡ 8 防空建筑配套費 20 元 /㎡ 20 勞保統(tǒng)籌費 元 /㎡ 質(zhì)檢費 土建造價的 % 房產(chǎn)測量費 測繪單位 元 /㎡ 地形放線竣工 勘察設(shè)計費 設(shè)計單位 20 元 /㎡ 20 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費 用地 住宅 規(guī)劃設(shè)計費 萬元 /ha 監(jiān)理費 監(jiān)理公司 土建造價的 1% 7 總計 不含稅收的成本價 2, 元 /平方米 一般樓盤的成本構(gòu)成精確為： 一、 土地及大配套費用 二、前期費用 三、建筑安裝工程費用 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費 五、公用配套設(shè)施 六、不可預(yù)見費 七、貸款利息 八、銷售費用 九、管理費用 十、營業(yè)稅 十一、土地增值稅 一、土地價款及大配套費 土地款 土地款即招拍掛的成交綜合價金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費用等，每平方米建筑面積應(yīng)分攤土地款 =土地成交總價款247。 二、開發(fā)費用 管理費用 開發(fā)成本的 2%3%。一般按建安費的 8%— 15%估算。一般按實際工程量估算，通常占建安費的 15%左右。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進行估算。進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。 在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。 （ 9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方案分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，對項目進行財務(wù)評估。 （ 3）開發(fā)成本估算。 （ 4）施工隊伍的選擇。包括項目從立項、可行性研究 、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。 項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究 （ 1）開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 環(huán)境影響和環(huán)境保護 （ 1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。 （ 2）項目構(gòu)成及平面布置。 （ 4）服務(wù)對象分析、制定租售計劃。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等。 （ 7）制定動遷計劃。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實現(xiàn)的時間。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 （ 6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 （ 3）項目所在地周圍的環(huán)境狀況。 項目評估是決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。 這一階段對建設(shè)投資估算的精確度 177。 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達 177。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦可稱 “預(yù)可行性研究 ”。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 （一）投資機會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。 在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。 項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。要想使開發(fā)項目達到逾期的 經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。具體地講，就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進行深入細致的研究；對擬 定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)預(yù)測和評價。 開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。 財務(wù)費用。 是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動 而發(fā)生的各種費用，包括 公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)