【正文】 商業(yè)房 10 元 /㎡ 避雷設(shè)施費(fèi) 氣象局 元 /㎡ 電器檢測(cè)費(fèi) 消防大隊(duì) 元 /㎡ 垃圾處置費(fèi) 建設(shè)局 2 檔案整理費(fèi) 元 /㎡ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 205 元 /㎡ 205 墻體節(jié)能費(fèi) 8 元 /㎡ 8 防空建筑配套費(fèi) 20 元 /㎡ 20 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 元 /㎡ 質(zhì)檢費(fèi) 土建造價(jià)的 % 房產(chǎn)測(cè)量費(fèi) 測(cè)繪單位 元 /㎡ 地形放線竣工 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)單位 20 元 /㎡ 20 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 用地 住宅 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 /ha 監(jiān)理費(fèi) 監(jiān)理公司 土建造價(jià)的 1% 7 總計(jì) 不含稅收的成本價(jià) 2, 元 /平方米 一般樓盤(pán)的成本構(gòu)成精確為： 一、 土地及大配套費(fèi)用 二、前期費(fèi)用 三、建筑安裝工程費(fèi)用 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 五、公用配套設(shè)施 六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 七、貸款利息 八、銷(xiāo)售費(fèi)用 九、管理費(fèi)用 十、營(yíng)業(yè)稅 十一、土地增值稅 一、土地價(jià)款及大配套費(fèi) 土地款 土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?=土地成交總價(jià)款247。 二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本的 2%3%。一般按建安費(fèi)的 8%— 15%估算。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的 15%左右。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。 在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開(kāi)發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 （ 9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方案分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估。 （ 3）開(kāi)發(fā)成本估算。 （ 4）施工隊(duì)伍的選擇。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究 、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究 （ 1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。 （ 5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) （ 1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 資源供給 （ 1）建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃。 （ 2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。 （ 4）服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。 （ 7）制定動(dòng)遷計(jì)劃。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。 （ 6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。 （ 3）項(xiàng)目所在地周?chē)沫h(huán)境狀況。 項(xiàng)目評(píng)估是決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度 177。 初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá) 177。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究亦可稱 “預(yù)可行性研究 ”。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 （一）投資機(jī)會(huì)研究 該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類(lèi)、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。 項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)作。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到逾期的 經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。具體地講，就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬 定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用。 是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括 公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)