房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成(參考版)
2024-09-14 10:18本頁(yè)面
【正文】 。 1新建登記費(fèi) 房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時(shí)需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi)，約 元 /平方米建筑面積。 1勘查放線費(fèi) （ 1）地質(zhì)勘察費(fèi) 對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用，一般根據(jù)項(xiàng)目用地的實(shí)際情況，以在地質(zhì)勘察過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來(lái)計(jì)算具體費(fèi)用。 地名費(fèi) 各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約 10000 元 /項(xiàng)目。 （ 2）勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi) 按施工單位中標(biāo)額 ‰計(jì)算。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi) 人防管理費(fèi) 具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約 元 /平方米建筑面積。 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層 1015 元 /平方米建筑面積，高層 1520元 /平方米建筑面積。 （ 3） 建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi) 支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般 1520 元 /平方米建筑面積。 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) （ 1）咨詢費(fèi) 專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需 要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。 拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用 由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價(jià)金中。 土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國(guó)家所有的土地增值收益部分一般通過(guò)照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無(wú)需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土 地為劃撥用地時(shí)才按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。對(duì)應(yīng)的建筑面積。 城市建設(shè)配套費(fèi) 珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為 140 元 /平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為 110 元/平米。 地稅綜合 地稅局 房?jī)r(jià) % 契稅 住宅 農(nóng)稅局 房?jī)r(jià) % 商業(yè)房 房?jī)r(jià) 3% 征地補(bǔ)償 拆 遷 戶 1200 元 / ㎡ 宅 基地 辦完土地手續(xù)所 需費(fèi)用 躲遷安置費(fèi)等 土地出讓 村補(bǔ)償 國(guó)土局 萬(wàn)元 /畝 土地收益 18 萬(wàn)元 /畝 評(píng)估勘界 萬(wàn)元 /畝 交易費(fèi) 住宅 房管局 3 元 /㎡ 3 商業(yè)房 10 元 /㎡ 避雷設(shè)施費(fèi) 氣象局 元 /㎡ 電器檢測(cè)費(fèi) 消防大隊(duì) 元 /㎡ 垃圾處置費(fèi) 建設(shè)局 2 檔案整理費(fèi) 元 /㎡ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 205 元 /㎡ 205 墻體節(jié)能費(fèi) 8 元 /㎡ 8 防空建筑配套費(fèi) 20 元 /㎡ 20 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 元 /㎡ 質(zhì)檢費(fèi) 土建造價(jià)的 % 房產(chǎn)測(cè)量費(fèi) 測(cè)繪單位 元 /㎡ 地形放線竣工 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)單位 20 元 /㎡ 20 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 用地 住宅 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 /ha 監(jiān)理費(fèi) 監(jiān)理公司 土建造價(jià)的 1% 7 總計(jì) 不含稅收的成本價(jià) 2, 元 /平方米 一般樓盤(pán)的成本構(gòu)成精確為： 一、 土地及大配套費(fèi)用 二、前期費(fèi)用 三、建筑安裝工程費(fèi)用 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 五、公用配套設(shè)施 六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 七、貸款利息 八、銷售費(fèi)用 九、管理費(fèi)用 十、營(yíng)業(yè)稅 十一、土地增值稅 一、土地價(jià)款及大配套費(fèi) 土地款 土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?=土地成交總價(jià)款247。 1銷售費(fèi)用 一般取銷售收入的 3%— 5%。 二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本的 2%3%。也可以把此項(xiàng)直接并入開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。一般按建安費(fèi)的 8%— 15%估算。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算，也可按配套項(xiàng)目的建筑面積和單價(jià)來(lái)計(jì)算，也可按建安費(fèi)的 3%— 5%估算。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的 15%左右。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的%— 6。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。 經(jīng)過(guò)上述 分析和評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。 對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)匹柜機(jī)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論
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