房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 Ⅳ 裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板、門窗、廚潔具、電梯間、天 (頂 )蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 (3)小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？?。對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)： 一、設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)建筑安裝工程造價(jià)的影響在 75％以上。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 二、施工階段 在施工階段有些施工單位管理觀念落后，往往與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開(kāi)發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)： A）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理 施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密 的管理控制體系之中。 上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 第五部分 公共配套設(shè)施費(fèi) 第五部分 公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成： ◇ 人防設(shè)備工程費(fèi) 人防設(shè)備工程費(fèi)包括人防結(jié)構(gòu)及人防設(shè)備等。 (3) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)化到成本目標(biāo)的過(guò)程。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營(yíng)策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的比較。 (7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 ◇ 物業(yè)用房、會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 第六部分 管理費(fèi)用 指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 第四部分 房屋建筑安裝工程費(fèi)用 （二）二次復(fù)核、審計(jì)制 建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。 自行采購(gòu)既起到成本控制作用又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧，但會(huì)加大甲方的管理難度并占用甲方資金。 （ 6）加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。 (5)室外工程施工前，做好圖紙會(huì)審；在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。成本分析的主要重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。 ⑦ 天燃?xì)獍惭b工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的天燃?xì)夤芫€等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。 ﹡ 主體工程費(fèi)：土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分），即主體鋼筋砼費(fèi)用和砌體費(fèi)用。 ◆ 預(yù)算編、審費(fèi)：支付給造價(jià)事務(wù)所為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用，一般為工程造價(jià)的 % ◆ 其它：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。 城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定，在某城市配套費(fèi)在 120元/m2左右。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對(duì)于購(gòu)地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。 銷售費(fèi)用 第九部分 結(jié)束語(yǔ) 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。 開(kāi)發(fā) 成本 =土地獲取成本 +前期工程費(fèi) +房屋建安費(fèi)用 +公共配套設(shè)施費(fèi) +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 7%45%2%4%4%4%土地獲取成本前期工程費(fèi)房屋建安費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用
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