【正文】 系相比也具有自己的特點(diǎn)。而且政府在參與土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系中 ,不限于在宏觀上對(duì)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控與管理 ,同時(shí)還直接參與土地收益的分配。因而使土地制度在決定國(guó)家財(cái)富的占有和分配中仍然居于相當(dāng)重要的地位。這是由于土地作為一種不動(dòng)產(chǎn)所具有的特性所決定的。 第二節(jié) 土地 所有制 土地所有制作為社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的組成部分 ,是 由社會(huì)生產(chǎn)方式所決定的。此外還存在著幾種社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度下共有的個(gè)體農(nóng)民土地所有制 ,以及一些過(guò)渡形態(tài)的土地所有制。 土地作為一種生產(chǎn)資料或財(cái)產(chǎn) ,有其特殊的存在方式 ( 位置固定 ,存在于廣大空間 ),如果沒(méi)有法律的保護(hù) ,任何一種土地所有制都難以得到實(shí)現(xiàn)。 在資本主義私有土地制度下 ,土地作為一種商品進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)是經(jīng)常發(fā)生的。不少當(dāng)政者從資本主義發(fā)展的利益出發(fā) , 主張對(duì)封建土地制度進(jìn)行某些改革。在土地私有制度下是這樣 ,在土地公有制度下更是如此。 2 “兩權(quán) ? 分離 型 ： 如 :地主與 佃 農(nóng)、資本主義土地所有者與租地農(nóng)業(yè)資本家及目前中國(guó)農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織與土地承包農(nóng)戶等。 在社會(huì)主義制度下 ,國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織把公有土地有償?shù)剞D(zhuǎn)交給單位或個(gè)人使用 , 反映 了 國(guó)家、集體和個(gè)人如何分配土地收益的一種 和諧的 經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 在中國(guó)城市土地國(guó)有制下 , 把土地通過(guò)各種形式出讓給企業(yè)單位或個(gè)人有償使用 ,同樣也是一種租賃關(guān)系。 第三節(jié) 土地 使用制 一、建立土地國(guó)家管理制度的 客 觀必要性 土地國(guó)家管理制度 是指國(guó)家政權(quán)以社會(huì)代表的身份 ,對(duì)全國(guó) (或某一區(qū)域 )的土地 ,在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)構(gòu)和手段的綜合。然而隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展 ,人類對(duì)土地的需求卻在不斷增加 , 因而對(duì)土地的供給會(huì)日益感到稀缺。土地所有權(quán)和使用權(quán)是土地制度的主要法律體現(xiàn) ,因此依法保護(hù)土地所有者和土地使用者的正當(dāng)權(quán)益是維護(hù)土地制度的關(guān)鍵。 4. 國(guó)家實(shí)現(xiàn)土地管理的 主要 手段 (1) 立法手段。土地登記是對(duì)土地所有者和使用者的權(quán)屬及其變動(dòng)的登記 , 具有法律效力 ,是保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益的法律依據(jù)。 (8) 教育手段。 在東亞一些國(guó)家或地區(qū) (如日本及中國(guó)香港、臺(tái)灣 ),由于人多地少 ,土地資源緊缺 ,需要嚴(yán)格管理 , 因此采用城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一垂直管理模式。指具有物質(zhì)財(cái)富內(nèi)容 ,直接和經(jīng)濟(jì)利益相聯(lián)系的民事權(quán)利。就土地產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō) , 各個(gè)國(guó)家的土地產(chǎn)權(quán)體系一般都包括以下各項(xiàng)基本權(quán)能。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 馬克思認(rèn)為 ， 土地所有權(quán)可分解為兩個(gè)方面 :其一 ,法律意義上的土地所有權(quán) , 即土地 所有者把土地當(dāng)做自己的財(cái)產(chǎn) ,土地所有者有對(duì)土地實(shí)行壟斷及支配的權(quán)利。 2. 土地所有權(quán)的排他性 土地所有權(quán)有排斥其他人對(duì)土地的權(quán)利。一旦這些設(shè)定的派生權(quán)利到期消滅 ,它們便又復(fù)歸于土地所有權(quán) , 從而使土地所有權(quán)回復(fù)到原來(lái)的完全狀態(tài)。 狹義的土地使用權(quán)是指依法對(duì)土地的實(shí)際使用 , 包括在土地所有權(quán)之內(nèi)與土地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列關(guān)系 。 1995年 1月 1日開(kāi)始施行的 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定 :土地使用者在國(guó)家規(guī)定的特殊用途下可以依法無(wú)償取得土地使用權(quán) ,即劃撥土地使用權(quán)。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地租賃人為取得土地租賃權(quán)就必須向出租方繳納地租 , 豐論出租方 是土地所有者還是土地使用者。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 四、 土地抵押權(quán) (一 ) 什么是土地抵押權(quán) 土地抵押權(quán)是土地受押人對(duì)于土地抵押人不移轉(zhuǎn)占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地 ,在債務(wù)不能履行時(shí)可將土地的 變 賣(mài) ， 價(jià)款 做為 受清償?shù)膿?dān)保物權(quán)。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地抵押權(quán)雖然為擔(dān)保物權(quán) ,但是 ,它卻以債權(quán)的存在為前提 ,即具有從屬于債權(quán)的性質(zhì)。 土地使用權(quán)抵押時(shí) , 抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。地役權(quán)是一種從物權(quán) ,不得與需役地分離而讓與。地上權(quán)多依法律行為取得。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 隨著 我國(guó)物權(quán)法 將于 2023年 10月 1日的實(shí)施 , 建立完整的土地產(chǎn)權(quán)體系 ,明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ,將有利于使 我國(guó)土地 資源的開(kāi)發(fā)利用和土地經(jīng)濟(jì)管理更加依照法律辦事，使土地資源在產(chǎn)權(quán)管理和做為資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮更大的推動(dòng)作用。具體說(shuō) ,土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用性質(zhì)之權(quán) , 如農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地 ,或土地原有的使用集約度升高。即在他人土地上設(shè)定其使用土地的權(quán)利 。土地所有人為了其毗鄰?fù)恋氐臋?quán)益 ,有義務(wù)允許他人在其土地上的某種行為。如果債務(wù)的一部分已被清償 , 或大部分已被清償 ,抵押權(quán)也不受影響 ,仍必須以全部土地繼續(xù)受押。抵押人如果按規(guī)定的方式和期限償還債務(wù) , 則土地如期回到抵押人手中 ,抵押權(quán)則自動(dòng)消失。在出租方是土地使用權(quán)人的情況下 , 土地承租方向土地使用 權(quán)人繳納地租 , 而土地使用權(quán)人則繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。 設(shè)定土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過(guò)契約將土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。同時(shí) ,土地使用權(quán)人也可以將土地使用權(quán)租賃 ,即設(shè)定租賃權(quán)。這種限制的原因主要在于土地的稀缺 ,尤其是耕地的稀缺。只有發(fā)生社會(huì)變革 ,對(duì)土地所有制進(jìn)行改革時(shí) ,才有可能終止。這二者不可或缺 ,任何一方面的喪失 ,都會(huì)使土地所有權(quán)不完全。受?chē)?guó)家法律的保護(hù) ? 。它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。一個(gè)國(guó)家究竟應(yīng)該采取什么樣的管理模式 , 應(yīng)從本國(guó)具體條件出發(fā)加以選擇 ,不能照搬。 在許多資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家 , 如美國(guó)、加拿大等國(guó) , 采取了分層次管理模式。 （ 6) 計(jì)劃規(guī)劃手段。 (3)技術(shù)手段。 (3) 對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)的必要限制。 第四節(jié) 土地 國(guó)家管理制度 二、土地國(guó)家管理的內(nèi) 容 、目的、任務(wù)與手段 1. 土地國(guó)家管理的基本內(nèi)容 (１ ) 土地權(quán)屬管理 ： 是指國(guó)家確認(rèn)和保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益及調(diào)整土地所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的一種管理 ,其中包括國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)的必要限制。 第四節(jié) 土地 國(guó)家管理制度 (一 ) 土地具有特殊的重要性 土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ) ,土地既是最基本的生產(chǎn)資料 ,又是人們必要的生活資料。目前，在中國(guó)農(nóng)村簽訂的土地承包合同 ,從某種意義上說(shuō)也是一種土地租賃契約。在土地私有制度下 ,土地租賃關(guān)系中這種矛盾是得不到根本解決的。 第三節(jié) 土地 使用制 四、土地租賃關(guān)系的性質(zhì) 在土地 ? 兩權(quán) ? 分離條件下所實(shí)行的土地有償使用制 ,實(shí)質(zhì)上都是土地的租賃關(guān)系。土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn) ,而且也是實(shí)現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。 第二節(jié) 土地 所有制 一 、 土地使用制的含義 土地使用制是對(duì)土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定 ,是土地制度的 另一個(gè)重要組