【正文】 人也可以將土地使用權(quán)租賃 ,即設(shè)定租賃權(quán)。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 任何人無論以何種方式取得土地使用權(quán)都必須得到法律的認(rèn)可 ,否則為非法占用他人土地。土地使用權(quán)人一般須向土地使用權(quán)出讓人支付土地使用權(quán)價(jià)格。 當(dāng)然 ,土地使用權(quán)的取得可以是有償?shù)?,也 可 是無償?shù)摹?1995年 1月 1日開始施行的 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定 :土地使用者在國(guó)家規(guī)定的特殊用途下可以依法無償取得土地使用權(quán) ,即劃撥土地使用權(quán)。有償取得土地使用權(quán)一般通過土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行。同時(shí) ,土地使用權(quán)的設(shè)定是有期限的 ,上述法律規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限因土地用途不同分別為 40年、 50年、 70年三種 ,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押活動(dòng)都必須限定在此期限內(nèi)進(jìn)行 。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 三、土地租賃權(quán) 租賃權(quán) ： 是指承租人有占有租賃物而為使用收益之權(quán)能 。 設(shè)定土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過契約將土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。這時(shí) , 該他人就稱為土地租賃權(quán)人 ,即承租人。它與廣義的土地使用權(quán)的最根本的區(qū)別是土地租賃權(quán) 人不擁有對(duì)土地的部分處分權(quán) ,承租人對(duì)土地的使用條件是依土地出租人的意志而規(guī)定的。在一般情況下 ,土地租賃權(quán)人未經(jīng)出租人同意不能將自己承租的土地再以任何方式轉(zhuǎn)移出去。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地租賃人為取得土地租賃權(quán)就必須向出租方繳納地租 , 豐論出租方 是土地所有者還是土地使用者。土地租賃依租賃契約而成立 , 因此 , 出租 方和承租方之間必須簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國(guó)家的法律、法 規(guī)。如若出租方是土地使用權(quán)人 , 則租賃合同還不能違背土地使用權(quán)出讓 合同的規(guī)定。在出租方是土地使用權(quán)人的情況下 , 土地承租方向土地使用 權(quán)人繳納地租 , 而土地使用權(quán)人則繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地租賃一般可分為有期限的或無期限的兩種。目前 ,法律沒有規(guī)定土地可以無期限租賃 ,而只規(guī)定實(shí)行有期限租賃。在農(nóng)村 ,土地轉(zhuǎn)包實(shí)為一種有期限的土地租賃 ,出租方是土地承包者 ,即集體土地使用 權(quán)人 ,他除收取承租人繳納的地租外 ,還履行自己與集體的承包合同。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 四、 土地抵押權(quán) (一 ) 什么是土地抵押權(quán) 土地抵押權(quán)是土地受押人對(duì)于土地抵押人不移轉(zhuǎn)占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地 ,在債務(wù)不能履行時(shí)可將土地的 變 賣 ， 價(jià)款 做為 受清償?shù)膿?dān)保物權(quán)。土地受押人稱為主地抵押權(quán)人。設(shè)定土地抵押權(quán)時(shí) , 作為標(biāo)的物的土地并不發(fā)生轉(zhuǎn)移 ,它仍為土地抵押人占有使用 ,只以其代表經(jīng)濟(jì)價(jià)值的某項(xiàng)權(quán)利 (如所有權(quán)、使用權(quán) ) 作擔(dān)保。當(dāng)?shù)盅喝说狡诓荒苈男袀鶆?wù)時(shí) , 抵押權(quán)人有權(quán)將土地拍賣并優(yōu)先受清償。抵押人如果按規(guī)定的方式和期限償還債務(wù) , 則土地如期回到抵押人手中 ,抵押權(quán)則自動(dòng)消失。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 (二 ) 土地抵押權(quán)具有的性質(zhì) 土地抵押是一種擔(dān)保物權(quán) ,當(dāng)土地抵押人在將土地進(jìn)行抵押的同時(shí) ,若還設(shè)定租賃權(quán)等 , 則在債務(wù)清償時(shí)抵押權(quán)人可以不考慮抵押人是否設(shè)定租賃權(quán)而將土地拍賣 ,并將其拍賣價(jià)格優(yōu)先獲得清償。這時(shí) ,土地租賃契約沒有任何約束力。 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第 37條規(guī)定 :處分抵押財(cái)產(chǎn)所得 ,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地抵押權(quán)雖然為擔(dān)保物權(quán) ,但是 ,它卻以債權(quán)的存在為前提 ,即具有從屬于債權(quán)的性質(zhì)。當(dāng)以土地作為抵押擔(dān)保物時(shí) ,受押人在對(duì)抵押物及抵押人進(jìn)行各方面考察之后 ,認(rèn)為可以發(fā)放貸款 ,才確立其抵押權(quán)。因此 , 抵押權(quán)的成立原則上以債權(quán)的成立為前提 ,而一旦債務(wù)得以清償 ， 則抵押權(quán)也隨之消失 ,也就是抵押權(quán)原則上也因債權(quán)的消滅而消滅。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 3. 土地抵押權(quán)的不可分性 抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù) ,債務(wù)人 (抵押人 )必須以全部抵押物來行使權(quán)力。如果債務(wù)的一部分已被清償 , 或大部分已被清償 ,抵押權(quán)也不受影響 ,仍必須以全部土地繼續(xù)受押。同時(shí) ,抵押人在抵押期限內(nèi) ,一般沒有 處分土地的權(quán)利 ,如若處分其中一部分土地 ,如將其部分租賃 ,抵押權(quán)也不因此而分割 ,被租賃出去的土地同樣必須履行清償債務(wù)的義務(wù)。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 第 47 條規(guī)定 : 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) ,可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓 方式取得的土地使用權(quán) ,可以設(shè)定抵押權(quán)。 土地使用權(quán)抵押時(shí) , 抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。同時(shí) ,抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。 39。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 五、 地役權(quán) 地役權(quán)是在土地所有權(quán)上設(shè)定的一種他項(xiàng)權(quán)利。土地所有人為了其毗鄰?fù)恋氐臋?quán)益 ,有義務(wù)允許他人在其土地上的某種行為。為他人設(shè)置地役權(quán)的土地為供役地 ,與供役地相鄰并需在他人土地上獲取地役權(quán)的土地為需役地。地役權(quán)主要包括 :建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)、道路 通行權(quán)等。地役權(quán)可以由于棄權(quán)、解除、時(shí)效和某些其他原因而消滅。地役權(quán)是一種從物權(quán) ,不得與需役地分離而讓與。如果需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)移 ,地役權(quán)原則上隨之轉(zhuǎn)移。地役權(quán)有不可分性 , 在共有或分割時(shí) ,對(duì)全體關(guān)系人均有效力。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 六、地上權(quán) 地上權(quán)是用益權(quán)的一種。即在他人土地上設(shè)定其使用土地的權(quán)利 。 地上權(quán)人的權(quán)利是占有土地 ,在為建筑物、工作物等必需范圍內(nèi) , 有土地使用權(quán)。地上權(quán)可以處分 ,如讓與他人 ,作為抵押權(quán)標(biāo)的物等。地上權(quán)人的主要義務(wù)是向土地所有人支付地租。地上權(quán)多依法律行為取得。其設(shè)定轉(zhuǎn)移應(yīng)以書面形式為主 ,并應(yīng)登記。地上權(quán)的存續(xù)時(shí)間 ,從當(dāng)事人約定 ,法律并無最長(zhǎng)期間的限制。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 七、土地發(fā)展權(quán) 土地發(fā)展權(quán)是發(fā)展土地的權(quán)利 , 一種可與土地所有權(quán)分割而單獨(dú)處分的、財(cái)產(chǎn)權(quán)。具體說 ,土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用性質(zhì)之權(quán) , 如農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地 ,或土地原有的使用集約度升高。設(shè)定土地發(fā)展權(quán)后 ,其他 一 切土地的財(cái) ,產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)是以目前已經(jīng)編定的正常使用價(jià)值為限 , 亦即土地所有權(quán)的范圍 ,是以現(xiàn)在已經(jīng)依法取得的既得權(quán)利為限。此后變更土地使用類別和集約程度的決定權(quán)則屬于土地發(fā)展權(quán)。土地發(fā)展權(quán)是近代隨著土地利用方式的多樣性及相應(yīng)土地收益的巨大差異性而出現(xiàn)的。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 隨著 我國(guó)物權(quán)法 將于 2023年 10月 1日的實(shí)施 , 建立完整的土地產(chǎn)權(quán)體系 ,明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ,將有利于使 我國(guó)土地 資源的開發(fā)利用和土地經(jīng)濟(jì)管理更加依照法律辦事，使土地資源在產(chǎn)權(quán)管理和做為資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮更大的推動(dòng)作用。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 演講完畢，謝謝觀看！