【正文】 成部分。 在中國 ,近年來隨著城鄉(xiāng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,一方面出現(xiàn)了對土地需求的擴(kuò)大 (發(fā)展工商業(yè)、進(jìn)行城市建設(shè)、農(nóng)村擴(kuò)大土地經(jīng)營規(guī)模等 ),與此同時 ,農(nóng)村中隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 ,非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口、勞動力的轉(zhuǎn)移 ,一部分農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)單位要求出讓土地所有權(quán) ,在土地供求關(guān)系急劇變化的新形勢下 ,產(chǎn)生了私下或變相買賣土地的現(xiàn)象。土地所有權(quán)證書 (或地契 ) 要載明 :土地位置 (坐落 )、四至、面積、地形、周圍情況、土地質(zhì)量等級、土地價格等。當(dāng)然 ,這是就典型形式而言的 ,多數(shù)國家除了典型形式之外 ,還存在著其他多種土地所有制形式。 第二節(jié) 土地 所有制 人類社會初期 , 地曠人稀 , 生產(chǎn) 力水平很低 ,以采集和漁獵為生 ,沒有固定的生產(chǎn)、生活用地 ,還談不上對土地的開發(fā)利用 ,因而也不存在土地所有制問題。土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護(hù) 的排他性專有權(quán)利。而惟獨(dú)土地占有形式各個國家之間仍然保留著明顯的差異 性。在資本主義社會之前 , 地的占有形式基本上決定了社會財(cái)富的占有和分配形式。 第一節(jié) 土地制度的概念與特點(diǎn) 從世界現(xiàn)實(shí)來看 ,目前在高度發(fā)達(dá)的資本主義國家中 ,有不少國家保留相當(dāng)數(shù)量的國有土地 , 如美國聯(lián)邦政府和州政府擁有土地占全部土地總量的 39%。 土地所有制與土地使用制作為土地制度的必要組成部分 ,但對土地國家管理制度是否是土地制度的必要組成部分卻有不同的看法。本章研究的重點(diǎn)是有關(guān)狹義土地制度的若干基本問題。 第一節(jié) 土地制度的概念與特點(diǎn) (二 ) 土地制度的構(gòu)成 1 土地的經(jīng)濟(jì)制度。 有一種觀點(diǎn)認(rèn)為 ,土地制度是土地產(chǎn)權(quán)主體之間形成的土地關(guān)系的總和 ,而國家不是土地的產(chǎn)權(quán)主體 ,國家 (政府 )參與土地的宏觀管理 ,僅是作為政權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)揮它的政府行政職能。 日本國有土地的數(shù)量占全國土地總量的 %。因而土地制度成為當(dāng)時最具基礎(chǔ)性的社會經(jīng)濟(jì)制度。因?yàn)橥恋刂贫瘸酥苯邮芤粋€國家生產(chǎn)方式與生產(chǎn)力水平的決定性影響之外 ,同時還受到土地資源的狀況、民族經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的歷史等多種因素的影響 ,因而形成國與國之間明顯的差異性。這種權(quán)利可以細(xì)分 為 : 占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。到了游牧?xí)r代后期 ,隨著生產(chǎn)力的發(fā)展 ,逐漸形成了天然草地的循環(huán)輪牧制度 ,于是各個氏族部落之間漸漸形成各自的土地利用勢力范圍 ,從而出現(xiàn)了土地所有制的萌芽。 第二節(jié) 土地 所有制 二、土地所有制的法律形式 人類社會自從產(chǎn)生了階級和國家以后 ,任何一種土地所有制都必須有國家法律的確有。 第二節(jié) 土地 所有制 三、土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移制度 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會關(guān)系的變化 ,必然發(fā)生土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。對這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象 ,應(yīng)該正確加以引導(dǎo) ,并從法律上加以規(guī)范與管理 ,以利市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行占有、使用并取任何一個社會 , 只要存在著土地所有權(quán) , 土地的使用從來都不是自由和任意的。在社會主義土地公有制下 , 也要求建立并實(shí)現(xiàn)與土地公有制相適應(yīng)的土地使用制 ,比如， 促進(jìn)土地資源合理利用的土地使用制度 ， 以使社會主義土地公有制得以實(shí)現(xiàn)和鞏固。 其 性質(zhì)因社會性質(zhì)和土地所有制的不同而不同 ,反映著不同的階級關(guān)系和產(chǎn)品分配關(guān)系。因?yàn)樵谕恋厮接兄贫认?,土地所有者與使用者之間存在著根本的利益沖突。土地租賃契約要載明 :土地坐落 (位置 )、四至、面積、質(zhì)量等級、地租數(shù)額、雙方權(quán)利義務(wù)和撤租條件等。因此 , 土地對于人類各項(xiàng)生產(chǎn)和消費(fèi)活動是絕對不可缺少的。 (２ ) 土地利用管理 ： 是指國家通過一系列法律、法規(guī)和政策 , 采用行政的、經(jīng)濟(jì)的和規(guī)劃計(jì)劃等手段 ,確定并調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、布局和方式 ,以保證土地資源合理利用的 一 種管理。國家要從整個社會利益出發(fā) ,對土地所有權(quán)的權(quán)能范圍、行使方式、出讓條件和土地使用權(quán)的權(quán)能范圍、土地利用方向、轉(zhuǎn)讓條件等進(jìn)行必要的限制 , 以使土地所有權(quán)和使用權(quán)的行使有利于整個社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展 。 土地調(diào)查、土地信息與土地評價等是土地管理的技術(shù)手段 ,是一項(xiàng)為土地管理提供土地面積、類型、質(zhì)量、分布、價格和權(quán)屬情況的基礎(chǔ)性工作。 制定并保證實(shí)施土地利用長遠(yuǎn)計(jì)劃、近期計(jì)劃及其空間布局規(guī)劃 , 是保證有計(jì)劃地利用土地資 源 ,優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和空 間布局的基本手段。這類國家以土地私有制為主 ,土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及職能分工 ,是以保護(hù)土地私有制為前提。 第四節(jié) 土地 國家管理制度 土地產(chǎn)權(quán)是土地制度的一個核心問題。 土地產(chǎn)權(quán)也像其他財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣 ,必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù) ,即土地產(chǎn)權(quán)只有在法律的認(rèn)可下才能產(chǎn)生。 這包含了三層含義 :其一 ,土地所有者可以自由使用和處 理其所有的土地并有權(quán)獲得收益 。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 (二 ) 土地所有權(quán)的基本屬性 , 它由土地占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)及處分權(quán)等權(quán)能組成。而土地所有權(quán)的買賣 ,只不過是權(quán)利主體的更替而已。土地是人類社會生活的基礎(chǔ) ,國家必須對土地利用作出宏觀規(guī)劃與管理 ,對土地所有者的權(quán)利適當(dāng)加以限制。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 任何人無論以何種方式取得土地使用權(quán)都必須得到法律的認(rèn)可 ,否則為非法占用他人土地。這時 , 該他人就稱為土地租賃權(quán)人 ,即承租人。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 土地租賃一般可分為有期限的或無期限的兩種。 第五節(jié) 土地 產(chǎn)權(quán)及其權(quán)能構(gòu)成 (二 ) 土地抵押權(quán)具有的性質(zhì) 土地抵押是一種擔(dān)保物權(quán) ,當(dāng)土地抵押人在將土地進(jìn)行抵押的同時 ,若還設(shè)定租賃權(quán)等 , 則在債務(wù)清償時抵押權(quán)人可以不考慮抵押人是否設(shè)定租賃權(quán)而將土地拍賣 ,并將其拍賣價格優(yōu)先獲得清償。同時 ,抵押人在抵押期限內(nèi) ,一般沒有 處分土地的權(quán)利 ,如若處分其中一部分土地 ,如將其部分租賃 ,抵押權(quán)也不因此而分割 ,被租賃出去的土地同樣必須履行清償債務(wù)的義務(wù)。為他人設(shè)置地役權(quán)的土地為供役地 ,與供役地相鄰并需在他人土地上獲取地役權(quán)的土地為需役地。 地上權(quán)人的權(quán)利是占有土地 ,在為建筑物、工作物等必需范圍內(nèi) , 有土地使用權(quán)。設(shè)定土地發(fā)展權(quán)后 ,其他 一 切土地的財(cái) ,產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)是以目前已經(jīng)編定的正常使用價值為限 , 亦即土地所有權(quán)的范圍 ,是以現(xiàn)在已經(jīng)依法取得的既得權(quán)利為限。土地發(fā)展權(quán)是近代隨著土地利用方式的多樣性及相應(yīng)土地收益的巨大差異性而出現(xiàn)的。地上權(quán)人的主要義務(wù)是向土地所有人支付地租。地役權(quán)可以由于棄權(quán)、解除、時效和某些其他原因而消滅。以出讓 方式取得的土地使用權(quán) ,可以設(shè)定抵押權(quán)。 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第 37條規(guī)定 :處分抵押財(cái)產(chǎn)所得 ,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。在農(nóng)村 ,土地轉(zhuǎn)包實(shí)為一種有期限的土地租賃 ,出租方是土地承包者 ,即集體土地使用 權(quán)人 ,他除收取承租人繳納的地租外 ,還履行自己與集體的承包合同。在一般情況下 ,土地租賃權(quán)人未經(jīng)出租人同意不能將自己承租的土地再以任何方式轉(zhuǎn)移出去。 當(dāng)然 ,土地使用權(quán)的取得可以是有償?shù)?,也 可 是無