【正文】 求。陳堅(jiān)祥知道后，認(rèn)為杜偉超與肖偉誠(chéng)是三穗建筑公司的員工，租賃的房屋是用于三穗建筑公司的員工居住，當(dāng)時(shí)是其介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表人麥劍強(qiáng)認(rèn)識(shí)的，所以認(rèn)為促成三穗公司、五金交電公司達(dá)成租賃合同關(guān)系提供了條件，故要求兩公司向其支付中介服務(wù)費(fèi)，但雙方未能達(dá)成協(xié)議。 ? ? 被上訴人（原審被告）：佛山市順德區(qū)五金交電有限公司，住所地：佛山市順德區(qū)大良街道環(huán)市北路惠樂(lè)樓地鋪。 ? 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 二、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其管理 ? （一） 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類 ? 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu) ? 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 ? ? 法定代表人：梁羽鈞，董事長(zhǎng)。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? 原審查明： 佛山市順德區(qū)大良祥興隆房屋中介服務(wù)部是由陳堅(jiān)祥開(kāi)辦的個(gè)體工商戶。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。杜偉釗代表三穗公司，有消委會(huì)出具的關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)部糾紛的調(diào)解事實(shí)的證明材料可證明。在消委會(huì)調(diào)解下三穗公司的肖偉誠(chéng)表示陳堅(jiān)祥撤訴則可和解。肖偉誠(chéng)指派代表到消委會(huì)時(shí)也表示代表三穗公司。 ? ? 被上訴人三穗公司答辯稱：三穗公司從沒(méi)有與陳堅(jiān)祥發(fā)生中介服務(wù)關(guān)系，陳堅(jiān)祥起訴主體錯(cuò)誤，理由：一、陳堅(jiān)祥無(wú)法提供雙方存在中介服務(wù)的合同依據(jù)?！边@些內(nèi)容是編造的，三穗公司根本沒(méi)有與消委會(huì)有過(guò)任何聯(lián)系。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? 本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是陳堅(jiān)祥與三穗公司、五金交電公司之間是否存在居間合同；肖偉誠(chéng)的行為是否構(gòu)成表見(jiàn)代理。 ? ? 本判決為終審判決。普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)３００－１０００元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不超過(guò)咨詢標(biāo)的額的０．５％。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? （三）專業(yè)勝任能力要求 ? 《 廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法 》 第七條： ? 第七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按其自有流動(dòng)資金、中介執(zhí)業(yè)人數(shù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等條件分為三級(jí)： ? （一）一級(jí)機(jī)構(gòu)的自有流動(dòng)資金不得少于１００萬(wàn)元；持有 《 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證 》 的人員不得少于１０人；從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不得少于２年；有從事中介活動(dòng)的相應(yīng)業(yè)績(jī)。 ? 第七條 符合 《 中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法 》 規(guī)定條件的人員，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，設(shè)立個(gè)人獨(dú)資經(jīng)紀(jì)企業(yè)。 ? 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? ２、公開(kāi)原則 ? 《 經(jīng)紀(jì)人管理辦法 》 ? 第十一條 經(jīng)紀(jì)人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為“經(jīng)紀(jì)”字樣；經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? （三） 《 經(jīng)紀(jì)人管理辦法 》 ? 第二十一條 經(jīng)紀(jì)人有下列行為，由工商行政管理機(jī)關(guān)視情節(jié)輕重，分別給予警告、處 1萬(wàn)元以下罰款： ? （一）在經(jīng)紀(jì)合同中未附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)合同業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名； ? （二）未按本辦法第十三條規(guī)定將聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的情況在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示； ? （三）向工商行政管理機(jī)關(guān)提交或在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示虛假經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員材料。 ? —— 案例分析：相鄰權(quán)與地役權(quán)的區(qū)別 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? （三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（結(jié)合 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定） ? 《 物權(quán)法 》 第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： ? （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； ? （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； ? （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? ２、劃撥 ? 第二十二條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 ? 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 ? 第三十六條 以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó) ? 有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 ? 第四十條 訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行 ? 期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 （２） 《 物權(quán)法 》 規(guī)定 第一百七十九條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? 第一百八十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。 ? 第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 請(qǐng)問(wèn)： A公司與乙公司誰(shuí)享有優(yōu)先受償權(quán)？ 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? 房屋贈(zèng)與 ? 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 ? 第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ? 第一百八十四條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押： ? （一）土地所有權(quán)； ? （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外； ? （三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； ? （四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)； ? （五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； ? （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? 第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押： ? （一）建筑物和其他土地附著物； ? （二）建設(shè)用地使用權(quán)； ? （三）以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)； ? （四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品； ? （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； ? （六）交通運(yùn)輸工具； ? （七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 ? 第四十二條 辦理抵押物登記的部門(mén)如下： ? （一）以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管 ? 理部門(mén)； ? （二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以 ? 上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)； ? （三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)； ? （四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門(mén)； ? （五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門(mén)。 ? 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依 ? 照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。 ? 第四十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。 ? 第二十三條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： ? （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； ? （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； ? （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； ? （