【正文】 住宅 911事件對(duì)鋼結(jié)構(gòu)的考驗(yàn)，成本的減少2．住宅樓體類(lèi)型（1）單元式住宅樓體類(lèi)型梯間式梯間式住宅每層聯(lián)系的戶(hù)數(shù)一般在24戶(hù)之間，戶(hù)數(shù)越少，由公共樓梯所引起的對(duì)住戶(hù)的影響就越小，同時(shí)也能更好的保證住戶(hù)的私密性和良好的通風(fēng)采光條件。一般在多層住宅中采用較多。外廊式外廊式每層聯(lián)系的戶(hù)型一般在4戶(hù)以上，且每戶(hù)都能得到均等的居住條件。由于公共外廊對(duì)住戶(hù)的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠(yuǎn)離外廊安排，靠外廊一側(cè)宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲(chǔ)藏室等。內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線(xiàn)較暗，對(duì)住宅私密性的影響亦較大，住戶(hù)的通風(fēng)、采光條件也不良。采用這種形式住戶(hù)的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。集中式（現(xiàn)在一般指塔樓）集中式住宅與梯間式住宅的不同點(diǎn)，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無(wú)直接采光，所以集中式住宅有著內(nèi)廊式少得多，而且能最大限度得利用外墻為戶(hù)內(nèi)創(chuàng)造良好得通風(fēng)和采光條件，每層聯(lián)系得戶(hù)數(shù)可多可少，一般在高層住宅中采用較多。（2）別墅式住宅樓體類(lèi)型獨(dú)立式并列式聯(lián)立式疊拼式3．住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高住宅的開(kāi)間：住宅的高度住宅的進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高樓板厚度4．墻體設(shè)計(jì)：勒腳：墻體接近室外地面的部分，高度一般為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分，也有將勒腳高度提高到底層窗臺(tái)，勒腳起著保護(hù)墻身和增加建筑物立面美觀的作用。散水：為保護(hù)墻基不受雨水的侵蝕，在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠(yuǎn)處，坡度約為5%，寬度6001000MM。踢腳：室內(nèi)裝飾用于保護(hù)墻體較低部分的損壞。冷橋（熱橋）：由于結(jié)構(gòu)上的需要，常在外墻中出現(xiàn)的一些嵌入構(gòu)件，如混凝士柱、梁、墊塊、圈梁、過(guò)梁，這部分保溫性能較其他部分低，比相同面積主題部分的熱損失要多。外墻外保溫技術(shù)的優(yōu)越性：1） 墻體和空氣之間不存在溫度差可提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。2） 墻面或墻內(nèi)不會(huì)再現(xiàn)冷凝現(xiàn)象。3） 外墻溫度的變化可忽略所以外墻不會(huì)產(chǎn)生裂縫。4） 結(jié)構(gòu)墻的總質(zhì)量增加了整流器個(gè)建筑物的熱容，可使建筑物內(nèi)的溫度更加穩(wěn)定。5） 外墻外保溫可使墻體內(nèi)的增強(qiáng)鋼筋不會(huì)出現(xiàn)生銹現(xiàn)象。6） 外墻保溫有利于墻體結(jié)構(gòu)的保護(hù)可防止大氣風(fēng)雨對(duì)墻體的破壞。7） 可以徹底消除由于外墻采用內(nèi)保溫產(chǎn)生的局部冷橋、降低外墻導(dǎo)熱系統(tǒng)御寒保溫。8） 由于外墻內(nèi)保溫要占用部分使用面積，而外墻外保溫可給用戶(hù)增加使用面積，雖外保溫造價(jià)稍高于外墻內(nèi)保溫，但如果將節(jié)省下來(lái)的使用面積進(jìn)行折算，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益都優(yōu)于外墻內(nèi)保溫。9） 對(duì)于已建成的建筑物進(jìn)行改造，外墻外保溫更能突出，其優(yōu)越性，不影響用戶(hù)的使用面積便于維修。5．樓梯設(shè)計(jì)（1） 樓梯的構(gòu)成：樓體梯段、樓體平臺(tái)（2） 樓梯的參數(shù)：2H+B=600620MM居住建筑公用樓梯：B=240280，H=1601806．知能化社區(qū) 智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計(jì)算機(jī)、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元化信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家具環(huán)境。智能化是一項(xiàng)跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計(jì)部門(mén)、施工部門(mén)、軟件開(kāi)發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的能力協(xié)作。（三）住宅區(qū)設(shè)施在一個(gè)城市中，生活居住用的比重一般占到城市建設(shè)總用地的40—50％。住宅區(qū)是城市中在空間上相對(duì)獨(dú)立各種類(lèi)型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱(chēng)。住宅區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路、綠地，還包括與該住宅區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè)、服務(wù)、教育、活動(dòng)、道路、場(chǎng)地和管理等內(nèi)容。 設(shè)施布局 基本要求：各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施以及戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地的布局在滿(mǎn)足各自的時(shí)空服務(wù)距離的同時(shí)，以達(dá)到使居民有更多的選擇性為目標(biāo)。 考慮因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間的結(jié)合，其公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶(hù)外活動(dòng)設(shè)施的布局對(duì)住宅區(qū)規(guī)劃布局的影響較大。同時(shí)應(yīng)該注意到，隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)入家庭，部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制。 住宅區(qū)的設(shè)施一般指公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、停車(chē)設(shè)施、安全設(shè)施、管理設(shè)施和戶(hù)外活動(dòng)設(shè)施六大類(lèi)。廣義地說(shuō)，住宅區(qū)的所有物質(zhì)實(shí)體均可歸屬為住宅區(qū)的設(shè)施。 (1)公共服務(wù)設(shè)施 一般而言，住宅區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施可分為公益性設(shè)施和盈利性設(shè)施兩大類(lèi)。按其服務(wù)的內(nèi)容，又可分為商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)護(hù)設(shè)施、社區(qū)設(shè)施五類(lèi)。 (2) 市政公用設(shè)施 住宅區(qū)的市政設(shè)施包括為住宅區(qū)自身供應(yīng)服務(wù)的各類(lèi)水、電、氣、冷熱、通信以及環(huán)衛(wèi)的地面、地下工程設(shè)施。住宅區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃應(yīng)該遵循有利于整體協(xié)調(diào)、管理維護(hù)和可持續(xù)發(fā)展的原則，節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、減污，改善居住地域的生態(tài)環(huán)境，滿(mǎn)足現(xiàn)代生活的需求。 市政公用設(shè)施主要包括：供水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)，供電系統(tǒng)，通信系統(tǒng)，燃?xì)庀到y(tǒng)，供熱系統(tǒng)和環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)等。 住宅區(qū)公共服務(wù)設(shè)施分類(lèi)類(lèi)型主要設(shè)施性質(zhì)商業(yè)設(shè)施24小時(shí)小型超市、菜市場(chǎng)、綜合百貨商場(chǎng)、旅店、飯館、銀行、郵電局、儲(chǔ)蓄所盈利型教育設(shè)施托兒所、幼兒園、小學(xué)、普通中學(xué)公益性文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施文化活動(dòng)中心（文化館）、文化活動(dòng)站、居民運(yùn)動(dòng)場(chǎng)公益性盈利性醫(yī)護(hù)設(shè)施門(mén)診所、衛(wèi)生站、醫(yī)院（200—300床）公益性社區(qū)設(shè)施社區(qū)活動(dòng)（服務(wù)）中心、物業(yè)管理公司、街道辦事處公益性(3) 停車(chē)設(shè)施及其布局 a．設(shè)施 住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的停車(chē)設(shè)施均有停車(chē)場(chǎng)和停車(chē)庫(kù)(房)兩種，同時(shí)還設(shè)有機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)點(diǎn)兩種復(fù)合用途的場(chǎng)地。 B布局 停車(chē)設(shè)施的布局最重要的考慮因素是居民的停車(chē)步行距離，應(yīng)按照整個(gè)住宅區(qū)道路布局與交通組織來(lái)安排，以方便、經(jīng)濟(jì)、安全和有利于節(jié)約能源和減少環(huán)境污染為原則。因此，集中與分散相結(jié)合是較合理的布局方式。 住宅區(qū)的集中停車(chē)一般采用建設(shè)單層或多層停車(chē)庫(kù)(包括地下)的方式，往往設(shè)在住宅區(qū)和若干住宅群落的主要車(chē)行出入口或服務(wù)中心周?chē)?，以方便?gòu)物、限制外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入住宅區(qū)，并有利于減少住宅區(qū)內(nèi)汽車(chē)通行量、減少空氣污染和噪聲污染、保證住宅內(nèi)或群落內(nèi)的安靜和安全。 居民的自行車(chē)停車(chē)設(shè)施也具有機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)設(shè)施相同的布局原則。只不過(guò)因?yàn)樽孕熊?chē)對(duì)居住環(huán)境在各方面均比機(jī)動(dòng)車(chē)的影響小得多，因而在規(guī)劃布局中具有更大的靈活性。一般居民的自行車(chē)停車(chē)的存放應(yīng)該以分散為主，最多不大于以住宅群落(居住組團(tuán))為單位來(lái)安排集中的停車(chē)房(棚)。 (4) 安全設(shè)施住宅區(qū)的安全設(shè)施根據(jù)所采用的安全系統(tǒng)而定。一般較常用的有對(duì)講系統(tǒng)(包括可視對(duì)講系統(tǒng))沒(méi)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。對(duì)講系統(tǒng)是指住戶(hù)與來(lái)訪者之間通過(guò)對(duì)講機(jī)(包括可視對(duì)講機(jī))進(jìn)入單元門(mén)或院落門(mén)的門(mén)鎖開(kāi)啟安全系統(tǒng)，它包括一對(duì)電源線(xiàn)和一對(duì)信號(hào)線(xiàn)以及安裝在住戶(hù)戶(hù)內(nèi)、單元門(mén)、院落門(mén)和住宅區(qū)保安管理監(jiān)控室內(nèi)的控制系統(tǒng)裝置。視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在住宅區(qū)內(nèi)(可包括住宅內(nèi)的公共部位)和外圍設(shè)置能夠監(jiān)視住宅區(qū)全部通道出入的攝像裝置，并且由住宅區(qū)保安管理監(jiān)控室負(fù)責(zé)監(jiān)控和處理的裝置系統(tǒng)。這兩種保安系統(tǒng)均由住宅區(qū)的專(zhuān)用線(xiàn)或數(shù)據(jù)通信線(xiàn)傳送信息，并需要設(shè)置住宅區(qū)的中央保安監(jiān)控設(shè)施。 (5) 管理設(shè)施 住宅區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。社區(qū)管理機(jī)構(gòu)是—種山行政管理與居民業(yè)主委員會(huì)管理共同構(gòu)成的綜合性管理機(jī)構(gòu)，主要承擔(dān)對(duì)關(guān)系到住宅區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)與發(fā)展和住戶(hù)利益事務(wù)的居民意愿、意見(jiàn)的征求工作以及討論決策工作。物業(yè)管理部門(mén)則是一種受居民業(yè)主委員會(huì)委托，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)部所有建筑物、市政工程設(shè)施、綠地綠化、戶(hù)外場(chǎng)地的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和維修的部門(mén)，并負(fù)責(zé)住宅內(nèi)坷；境清潔、保安以及其他服務(wù)，如日常收費(fèi)等。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與居民閂常生活關(guān)系緊密，許多物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)展了許多為業(yè)主(住戶(hù))服務(wù)的新項(xiàng)目，如家政家教、購(gòu)物訂票、物業(yè)租售代理、家庭裝修等等，部分地代替了社區(qū)的一些服務(wù)設(shè)施的功能。因此，在布局上宜與社區(qū)(活動(dòng))中心結(jié)合，便于聯(lián)系，一般服務(wù)半徑不宜超過(guò)500米。 (6) 戶(hù)外場(chǎng)地設(shè)施 住宅區(qū)的戶(hù)外場(chǎng)地設(shè)施包括戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地、住宅院落其中的各類(lèi)活動(dòng)設(shè)施和配套設(shè)施。戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地在住宅區(qū)中有幼兒游戲場(chǎng)地、青少年活動(dòng)與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和包括老年人健身與消閑場(chǎng)地在內(nèi)的社會(huì)性占動(dòng)場(chǎng)地。各類(lèi)活動(dòng)設(shè)施包括幼兒和兒童游戲器具、青少年運(yùn)動(dòng)的運(yùn)動(dòng)器械和為老年人健身與消閑使用的設(shè)施。配套設(shè)施包括各類(lèi)場(chǎng)地中必要的桌凳、亭廊、構(gòu)架、廢物箱、照明燈、矮墻和景觀性小品如雕塑、噴水等。 戶(hù)外環(huán)境景觀住宅區(qū)的產(chǎn)外環(huán)境景觀包括軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀兩大類(lèi)。其中，軟質(zhì)景觀以植物配晉與種植布局為主要內(nèi)容，硬質(zhì)景觀包括地坪、地面鋪裝和環(huán)境小品設(shè)施。住宅區(qū)戶(hù)外環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)是營(yíng)造生態(tài)化、景觀化、宜人化、舒適化的物質(zhì)環(huán)境以及和睦祥和、具有活力的社會(huì)文化環(huán)境。 軟質(zhì)景觀 綠化用地與綠地 綠化用地所包括的不僅僅是用于種植各種植物的土地，在城市規(guī)劃中它是指以種植綠色植物為主的城市用地，簡(jiǎn)稱(chēng)綠地。它通常包含有植物種植用地(包括草皮、花卉、灌木、喬木、爬植物等)、包含在植物種植用地中的鋪裝硬地(包括步行道、步行休息廣場(chǎng)、喬木周?chē)男菹?chǎng)地等)、可活動(dòng)的或處于植物種植用地內(nèi)的水體。 住宅區(qū)的綠地是位于住宅周?chē)糜诜N植綠色植物并不屬于住宅區(qū)公共綠地的用地。 道路綠地是指在道路用地(道路紅線(xiàn))界線(xiàn)以?xún)?nèi)的綠地，如花壇、行道樹(shù)、草皮等。 專(zhuān)用綠地是通常指各類(lèi)設(shè)施(如公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等)地界內(nèi)所屬的綠地。綠地的作用與規(guī)劃設(shè)計(jì) 住宅區(qū)的綠地具有三種主要作用：使用功能、生態(tài)功能和景觀功能。 使用功能是指具有可活動(dòng)性，如游戲、運(yùn)動(dòng)、散步、健身、消閑等；生態(tài)功能是指具有生態(tài)平衡、氣候調(diào)節(jié)的作用，如住宅區(qū)小氣候的形成(包括降溫、增濕、導(dǎo)風(fēng)等)、環(huán)境污染的防治與質(zhì)量的改善(有噪聲減弱、空氣降塵、殺菌和吸收二氧化碳等)、水土保持、動(dòng)植物生長(zhǎng)與繁殖等；景觀功能所括賞性與美化環(huán)境。 在整個(gè)公共綠地中一般用于種植綠色植物的用地(包括小徑)的比例不應(yīng)小于73％87％，活動(dòng)場(chǎng)地(硬地為主)的比例為10％22％，景觀與休息小建筑及環(huán)境小品用地不宜大于3％5％。 硬質(zhì)景觀 環(huán)境小品根據(jù)其設(shè)置的環(huán)境可分為街道廣場(chǎng)小品和綠地小品兩人類(lèi)。雖然設(shè)置的環(huán)境不同使其表現(xiàn)出的特征也不同，但其內(nèi)容與設(shè)計(jì)考慮的基本因素是——致的。 糾；境小品主要包含座椅(凳)、護(hù)柱、種植容器、垃圾箱等功能性設(shè)施和雕塑、水池、噴泉、構(gòu)架等景觀性設(shè)施。 座椅的設(shè)計(jì)可以考慮以其也設(shè)施的組合，如與花壇、喬木、燈具等，其組合形式也應(yīng)該考慮美觀的要求。 總之，景觀性小品應(yīng)考慮合適的設(shè)晉位背及藝術(shù)性，以形成環(huán)境的趣味點(diǎn)或觀賞點(diǎn)水體水體是自然界中極為生動(dòng)的景觀，易于形成開(kāi)敞的空間，也是生態(tài)素藐麗重要組成部分，同時(shí)它還具有可用性。住宅區(qū)中可利用水體造景、調(diào)節(jié)小氣候或作為兒童戲水場(chǎng)所，還可以供蓄水、消防。因此，只要有可能就應(yīng)該盡量利用或經(jīng)過(guò)改造加以利用。在住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，常見(jiàn)的水體形式有水池、流水、瀑布和噴泉等，宜根據(jù)地形條件和設(shè)計(jì)意圖宋采用。住宅區(qū)中的水體特別應(yīng)該注意兩個(gè)方面：水的深度和水體邊緣應(yīng)該經(jīng)過(guò)處理，使其更具有觀賞性，同時(shí)也應(yīng)避免發(fā)生危險(xiǎn)，因?yàn)樽≌幸话愣加休^多的人會(huì)去接近水體。另外，水體清潔問(wèn)題也必須考慮，天長(zhǎng)日久之后，水體的污染將會(huì)破壞整個(gè)住宅區(qū)的居住環(huán)境。十四、物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(shí)（一）物業(yè)管理的含義：廣義：房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)—房地產(chǎn)項(xiàng)目的建立—房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售—后期的物業(yè)管理狹義：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公共部分的管理和服務(wù)。196號(hào)文件對(duì)公共區(qū)域收費(fèi)，室內(nèi)的維修要業(yè)主自己出。（二）物業(yè)管理的目的：1） 提供一個(gè)安全舒適的居住、工作環(huán)境。2） 充分發(fā)軍投放設(shè)備的正常工作能力。3） 通過(guò)物業(yè)管理使小區(qū)具有保值增值的能力。第一太平戴維斯、北京中原、戴德量行、仲量行等品牌行情：公寓：0。81。5美元；住宅：0。10。5美元商用：55。5美元4） 培養(yǎng)一批高素質(zhì)的人才，使其對(duì)公司有一種歸屬感和自豪感。5） 有一定的經(jīng)濟(jì)效益走向市場(chǎng)不同于過(guò)去的房管所。（三）物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成 針對(duì)公共區(qū)域、公共部分和設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)。劃分為六項(xiàng)1） 員工的費(fèi)用占30%2） 工程上的費(fèi)用占30%工程費(fèi)用分大中小三等，大修與中修的費(fèi)用在公共維修基金中出（公共維修基金由業(yè)主在交房款時(shí)交納，他占房款的2%，一次性交清。不包含在物業(yè)費(fèi)里）3） 區(qū)域能源費(fèi)：清潔、綠化費(fèi)。（每年每增米0。55，196號(hào)文件）4） 日常費(fèi)用及辦公用品5） 各種稅費(fèi)，房產(chǎn)保險(xiǎn)等公共費(fèi)用。6） 酬金，不超過(guò)15% 有償服務(wù)項(xiàng)目 特約服務(wù)（家政、家教）（四）物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 對(duì)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理（對(duì)室內(nèi)的維修一般收材料費(fèi)，對(duì)于安裝性的要收取總物價(jià)的20%） 公共區(qū)域的保潔。 綠化園區(qū)*不要輕意承諾，要比較裙帶求是，尤其對(duì)于大區(qū)域的環(huán)境，如不清楚的事情，不要承諾。 車(chē)輛的管理自行車(chē)、汽車(chē)、車(chē)位的管理避免以后麻煩，不要用不當(dāng)?shù)某兄Z讓客戶(hù)買(mǎi)房。 24小時(shí)的保安巡邏，消防措施。 電梯的維護(hù)和養(yǎng)護(hù) 24小時(shí)熱水 供暖的維修養(yǎng)護(hù)和管理國(guó)家規(guī)定28元/平米 代收代繳 對(duì)住戶(hù)裝修的管理垃圾費(fèi)第年21元不要把客戶(hù)把資料外漏業(yè)主裝修管理費(fèi)：裝修垃圾以自然間算1 業(yè)主檔案的管理業(yè)主的資料工程的資料不要輕易泄露1 有償