【正文】 鋼結(jié)構(gòu)住宅 911事件對鋼結(jié)構(gòu)的考驗，成本的減少2．住宅樓體類型（1）單元式住宅樓體類型梯間式梯間式住宅每層聯(lián)系的戶數(shù)一般在24戶之間，戶數(shù)越少，由公共樓梯所引起的對住戶的影響就越小，同時也能更好的保證住戶的私密性和良好的通風采光條件。一般在多層住宅中采用較多。外廊式外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。由于公共外廊對住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠離外廊安排，靠外廊一側(cè)宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲藏室等。內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對住宅私密性的影響亦較大，住戶的通風、采光條件也不良。采用這種形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。集中式（現(xiàn)在一般指塔樓）集中式住宅與梯間式住宅的不同點，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無直接采光，所以集中式住宅有著內(nèi)廊式少得多，而且能最大限度得利用外墻為戶內(nèi)創(chuàng)造良好得通風和采光條件，每層聯(lián)系得戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中采用較多。（2）別墅式住宅樓體類型獨立式并列式聯(lián)立式疊拼式3．住宅的開間、進深、層高和凈高住宅的開間：住宅的高度住宅的進深：住宅的實際長度。住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高樓板厚度4．墻體設(shè)計：勒腳：墻體接近室外地面的部分，高度一般為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分，也有將勒腳高度提高到底層窗臺，勒腳起著保護墻身和增加建筑物立面美觀的作用。散水：為保護墻基不受雨水的侵蝕，在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠處，坡度約為5%，寬度6001000MM。踢腳：室內(nèi)裝飾用于保護墻體較低部分的損壞。冷橋（熱橋）：由于結(jié)構(gòu)上的需要，常在外墻中出現(xiàn)的一些嵌入構(gòu)件，如混凝士柱、梁、墊塊、圈梁、過梁，這部分保溫性能較其他部分低，比相同面積主題部分的熱損失要多。外墻外保溫技術(shù)的優(yōu)越性：1） 墻體和空氣之間不存在溫度差可提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。2） 墻面或墻內(nèi)不會再現(xiàn)冷凝現(xiàn)象。3） 外墻溫度的變化可忽略所以外墻不會產(chǎn)生裂縫。4） 結(jié)構(gòu)墻的總質(zhì)量增加了整流器個建筑物的熱容，可使建筑物內(nèi)的溫度更加穩(wěn)定。5） 外墻外保溫可使墻體內(nèi)的增強鋼筋不會出現(xiàn)生銹現(xiàn)象。6） 外墻保溫有利于墻體結(jié)構(gòu)的保護可防止大氣風雨對墻體的破壞。7） 可以徹底消除由于外墻采用內(nèi)保溫產(chǎn)生的局部冷橋、降低外墻導熱系統(tǒng)御寒保溫。8） 由于外墻內(nèi)保溫要占用部分使用面積，而外墻外保溫可給用戶增加使用面積，雖外保溫造價稍高于外墻內(nèi)保溫，但如果將節(jié)省下來的使用面積進行折算，其經(jīng)濟效益和社會效益都優(yōu)于外墻內(nèi)保溫。9） 對于已建成的建筑物進行改造，外墻外保溫更能突出，其優(yōu)越性，不影響用戶的使用面積便于維修。5．樓梯設(shè)計（1） 樓梯的構(gòu)成：樓體梯段、樓體平臺（2） 樓梯的參數(shù)：2H+B=600620MM居住建筑公用樓梯：B=240280，H=1601806．知能化社區(qū) 智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計算機、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元化信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家具環(huán)境。智能化是一項跨行業(yè)、多學科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的能力協(xié)作。（三）住宅區(qū)設(shè)施在一個城市中，生活居住用的比重一般占到城市建設(shè)總用地的40—50％。住宅區(qū)是城市中在空間上相對獨立各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱。住宅區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路、綠地，還包括與該住宅區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè)、服務(wù)、教育、活動、道路、場地和管理等內(nèi)容。 設(shè)施布局 基本要求：各項公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務(wù)距離的同時，以達到使居民有更多的選擇性為目標。 考慮因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間的結(jié)合，其公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶外活動設(shè)施的布局對住宅區(qū)規(guī)劃布局的影響較大。同時應(yīng)該注意到，隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進入家庭，部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制。 住宅區(qū)的設(shè)施一般指公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施、停車設(shè)施、安全設(shè)施、管理設(shè)施和戶外活動設(shè)施六大類。廣義地說，住宅區(qū)的所有物質(zhì)實體均可歸屬為住宅區(qū)的設(shè)施。 (1)公共服務(wù)設(shè)施 一般而言，住宅區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施可分為公益性設(shè)施和盈利性設(shè)施兩大類。按其服務(wù)的內(nèi)容，又可分為商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、文化運動設(shè)施、醫(yī)護設(shè)施、社區(qū)設(shè)施五類。 (2) 市政公用設(shè)施 住宅區(qū)的市政設(shè)施包括為住宅區(qū)自身供應(yīng)服務(wù)的各類水、電、氣、冷熱、通信以及環(huán)衛(wèi)的地面、地下工程設(shè)施。住宅區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃應(yīng)該遵循有利于整體協(xié)調(diào)、管理維護和可持續(xù)發(fā)展的原則，節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、減污，改善居住地域的生態(tài)環(huán)境，滿足現(xiàn)代生活的需求。 市政公用設(shè)施主要包括：供水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)，供電系統(tǒng)，通信系統(tǒng)，燃氣系統(tǒng)，供熱系統(tǒng)和環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)等。 住宅區(qū)公共服務(wù)設(shè)施分類類型主要設(shè)施性質(zhì)商業(yè)設(shè)施24小時小型超市、菜市場、綜合百貨商場、旅店、飯館、銀行、郵電局、儲蓄所盈利型教育設(shè)施托兒所、幼兒園、小學、普通中學公益性文化運動設(shè)施文化活動中心（文化館）、文化活動站、居民運動場公益性盈利性醫(yī)護設(shè)施門診所、衛(wèi)生站、醫(yī)院（200—300床）公益性社區(qū)設(shè)施社區(qū)活動（服務(wù)）中心、物業(yè)管理公司、街道辦事處公益性(3) 停車設(shè)施及其布局 a．設(shè)施 住宅區(qū)機動車和非機動車的停車設(shè)施均有停車場和停車庫(房)兩種，同時還設(shè)有機動車停車位和非機動車停車點兩種復合用途的場地。 B布局 停車設(shè)施的布局最重要的考慮因素是居民的停車步行距離，應(yīng)按照整個住宅區(qū)道路布局與交通組織來安排，以方便、經(jīng)濟、安全和有利于節(jié)約能源和減少環(huán)境污染為原則。因此，集中與分散相結(jié)合是較合理的布局方式。 住宅區(qū)的集中停車一般采用建設(shè)單層或多層停車庫(包括地下)的方式，往往設(shè)在住宅區(qū)和若干住宅群落的主要車行出入口或服務(wù)中心周圍，以方便購物、限制外來車輛進入住宅區(qū)，并有利于減少住宅區(qū)內(nèi)汽車通行量、減少空氣污染和噪聲污染、保證住宅內(nèi)或群落內(nèi)的安靜和安全。 居民的自行車停車設(shè)施也具有機動車停車設(shè)施相同的布局原則。只不過因為自行車對居住環(huán)境在各方面均比機動車的影響小得多，因而在規(guī)劃布局中具有更大的靈活性。一般居民的自行車停車的存放應(yīng)該以分散為主，最多不大于以住宅群落(居住組團)為單位來安排集中的停車房(棚)。 (4) 安全設(shè)施住宅區(qū)的安全設(shè)施根據(jù)所采用的安全系統(tǒng)而定。一般較常用的有對講系統(tǒng)(包括可視對講系統(tǒng))沒施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。對講系統(tǒng)是指住戶與來訪者之間通過對講機(包括可視對講機)進入單元門或院落門的門鎖開啟安全系統(tǒng)，它包括一對電源線和一對信號線以及安裝在住戶戶內(nèi)、單元門、院落門和住宅區(qū)保安管理監(jiān)控室內(nèi)的控制系統(tǒng)裝置。視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在住宅區(qū)內(nèi)(可包括住宅內(nèi)的公共部位)和外圍設(shè)置能夠監(jiān)視住宅區(qū)全部通道出入的攝像裝置，并且由住宅區(qū)保安管理監(jiān)控室負責監(jiān)控和處理的裝置系統(tǒng)。這兩種保安系統(tǒng)均由住宅區(qū)的專用線或數(shù)據(jù)通信線傳送信息，并需要設(shè)置住宅區(qū)的中央保安監(jiān)控設(shè)施。 (5) 管理設(shè)施 住宅區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理機構(gòu)和物業(yè)管理機構(gòu)。社區(qū)管理機構(gòu)是—種山行政管理與居民業(yè)主委員會管理共同構(gòu)成的綜合性管理機構(gòu)，主要承擔對關(guān)系到住宅區(qū)的各項建設(shè)與發(fā)展和住戶利益事務(wù)的居民意愿、意見的征求工作以及討論決策工作。物業(yè)管理部門則是一種受居民業(yè)主委員會委托，負責住宅區(qū)內(nèi)部所有建筑物、市政工程設(shè)施、綠地綠化、戶外場地的維護、養(yǎng)護和維修的部門，并負責住宅內(nèi)坷；境清潔、保安以及其他服務(wù)，如日常收費等。物業(yè)管理機構(gòu)與居民閂常生活關(guān)系緊密，許多物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)展了許多為業(yè)主(住戶)服務(wù)的新項目，如家政家教、購物訂票、物業(yè)租售代理、家庭裝修等等，部分地代替了社區(qū)的一些服務(wù)設(shè)施的功能。因此，在布局上宜與社區(qū)(活動)中心結(jié)合，便于聯(lián)系，一般服務(wù)半徑不宜超過500米。 (6) 戶外場地設(shè)施 住宅區(qū)的戶外場地設(shè)施包括戶外活動場地、住宅院落其中的各類活動設(shè)施和配套設(shè)施。戶外活動場地在住宅區(qū)中有幼兒游戲場地、青少年活動與運動場地和包括老年人健身與消閑場地在內(nèi)的社會性占動場地。各類活動設(shè)施包括幼兒和兒童游戲器具、青少年運動的運動器械和為老年人健身與消閑使用的設(shè)施。配套設(shè)施包括各類場地中必要的桌凳、亭廊、構(gòu)架、廢物箱、照明燈、矮墻和景觀性小品如雕塑、噴水等。 戶外環(huán)境景觀住宅區(qū)的產(chǎn)外環(huán)境景觀包括軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀兩大類。其中，軟質(zhì)景觀以植物配晉與種植布局為主要內(nèi)容，硬質(zhì)景觀包括地坪、地面鋪裝和環(huán)境小品設(shè)施。住宅區(qū)戶外環(huán)境景觀設(shè)計的主要目標是營造生態(tài)化、景觀化、宜人化、舒適化的物質(zhì)環(huán)境以及和睦祥和、具有活力的社會文化環(huán)境。 軟質(zhì)景觀 綠化用地與綠地 綠化用地所包括的不僅僅是用于種植各種植物的土地，在城市規(guī)劃中它是指以種植綠色植物為主的城市用地，簡稱綠地。它通常包含有植物種植用地(包括草皮、花卉、灌木、喬木、爬植物等)、包含在植物種植用地中的鋪裝硬地(包括步行道、步行休息廣場、喬木周圍的休息場地等)、可活動的或處于植物種植用地內(nèi)的水體。 住宅區(qū)的綠地是位于住宅周圍用于種植綠色植物并不屬于住宅區(qū)公共綠地的用地。 道路綠地是指在道路用地(道路紅線)界線以內(nèi)的綠地，如花壇、行道樹、草皮等。 專用綠地是通常指各類設(shè)施(如公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施等)地界內(nèi)所屬的綠地。綠地的作用與規(guī)劃設(shè)計 住宅區(qū)的綠地具有三種主要作用：使用功能、生態(tài)功能和景觀功能。 使用功能是指具有可活動性，如游戲、運動、散步、健身、消閑等；生態(tài)功能是指具有生態(tài)平衡、氣候調(diào)節(jié)的作用，如住宅區(qū)小氣候的形成(包括降溫、增濕、導風等)、環(huán)境污染的防治與質(zhì)量的改善(有噪聲減弱、空氣降塵、殺菌和吸收二氧化碳等)、水土保持、動植物生長與繁殖等；景觀功能所括賞性與美化環(huán)境。 在整個公共綠地中一般用于種植綠色植物的用地(包括小徑)的比例不應(yīng)小于73％87％，活動場地(硬地為主)的比例為10％22％，景觀與休息小建筑及環(huán)境小品用地不宜大于3％5％。 硬質(zhì)景觀 環(huán)境小品根據(jù)其設(shè)置的環(huán)境可分為街道廣場小品和綠地小品兩人類。雖然設(shè)置的環(huán)境不同使其表現(xiàn)出的特征也不同，但其內(nèi)容與設(shè)計考慮的基本因素是——致的。 糾；境小品主要包含座椅(凳)、護柱、種植容器、垃圾箱等功能性設(shè)施和雕塑、水池、噴泉、構(gòu)架等景觀性設(shè)施。 座椅的設(shè)計可以考慮以其也設(shè)施的組合，如與花壇、喬木、燈具等，其組合形式也應(yīng)該考慮美觀的要求。 總之，景觀性小品應(yīng)考慮合適的設(shè)晉位背及藝術(shù)性，以形成環(huán)境的趣味點或觀賞點水體水體是自然界中極為生動的景觀，易于形成開敞的空間，也是生態(tài)素藐麗重要組成部分，同時它還具有可用性。住宅區(qū)中可利用水體造景、調(diào)節(jié)小氣候或作為兒童戲水場所，還可以供蓄水、消防。因此，只要有可能就應(yīng)該盡量利用或經(jīng)過改造加以利用。在住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計中，常見的水體形式有水池、流水、瀑布和噴泉等，宜根據(jù)地形條件和設(shè)計意圖宋采用。住宅區(qū)中的水體特別應(yīng)該注意兩個方面：水的深度和水體邊緣應(yīng)該經(jīng)過處理，使其更具有觀賞性，同時也應(yīng)避免發(fā)生危險，因為住宅中一般都有較多的人會去接近水體。另外，水體清潔問題也必須考慮，天長日久之后，水體的污染將會破壞整個住宅區(qū)的居住環(huán)境。十四、物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識（一）物業(yè)管理的含義：廣義：房地產(chǎn)項目的立項—房地產(chǎn)項目的建立—房地產(chǎn)項目的銷售—后期的物業(yè)管理狹義：對房地產(chǎn)項目公共部分的管理和服務(wù)。196號文件對公共區(qū)域收費，室內(nèi)的維修要業(yè)主自己出。（二）物業(yè)管理的目的：1） 提供一個安全舒適的居住、工作環(huán)境。2） 充分發(fā)軍投放設(shè)備的正常工作能力。3） 通過物業(yè)管理使小區(qū)具有保值增值的能力。第一太平戴維斯、北京中原、戴德量行、仲量行等品牌行情：公寓：0。81。5美元；住宅：0。10。5美元商用：55。5美元4） 培養(yǎng)一批高素質(zhì)的人才，使其對公司有一種歸屬感和自豪感。5） 有一定的經(jīng)濟效益走向市場不同于過去的房管所。（三）物業(yè)管理費用的構(gòu)成 針對公共區(qū)域、公共部分和設(shè)備的維修和養(yǎng)護。劃分為六項1） 員工的費用占30%2） 工程上的費用占30%工程費用分大中小三等，大修與中修的費用在公共維修基金中出（公共維修基金由業(yè)主在交房款時交納，他占房款的2%，一次性交清。不包含在物業(yè)費里）3） 區(qū)域能源費：清潔、綠化費。（每年每增米0。55，196號文件）4） 日常費用及辦公用品5） 各種稅費，房產(chǎn)保險等公共費用。6） 酬金，不超過15% 有償服務(wù)項目 特約服務(wù)（家政、家教）（四）物業(yè)管理的服務(wù)項目 對公共設(shè)施的維修養(yǎng)護和管理（對室內(nèi)的維修一般收材料費，對于安裝性的要收取總物價的20%） 公共區(qū)域的保潔。 綠化園區(qū)*不要輕意承諾，要比較裙帶求是，尤其對于大區(qū)域的環(huán)境，如不清楚的事情，不要承諾。 車輛的管理自行車、汽車、車位的管理避免以后麻煩，不要用不當?shù)某兄Z讓客戶買房。 24小時的保安巡邏，消防措施。 電梯的維護和養(yǎng)護 24小時熱水 供暖的維修養(yǎng)護和管理國家規(guī)定28元/平米 代收代繳 對住戶裝修的管理垃圾費第年21元不要把客戶把資料外漏業(yè)主裝修管理費：裝修垃圾以自然間算1 業(yè)主檔案的管理業(yè)主的資料工程的資料不要輕易泄露1