房地產(chǎn)企業(yè)成本核算(完整版)
【正文】 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 100畝，計劃分兩期開發(fā)，一期 20畝，沿街開發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面 25層是住宅；另有配套會所一個，地下人防車庫一個。 —— 固定資產(chǎn)性：單獨成本對象，進(jìn)入公司資產(chǎn)。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 三、基礎(chǔ)設(shè)施建造費 開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 如： 30萬材料開具增值稅發(fā)票，70萬工費開具營業(yè)稅發(fā)票。 該條已廢止。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 視同銷售的涉稅問題：營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 營業(yè)稅同其他稅種的差異 B、補差價款處理 —— 房地產(chǎn)企業(yè)補給被拆遷戶（面積差或價差） 計入拆遷補償費 —— 被拆遷戶補給房地產(chǎn)企業(yè)（面積差或價差） 抵減拆遷補償費 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目 二、前期工程費 前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。如果屬于增值稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納增值稅，營業(yè)稅的混合銷售，則統(tǒng)一繳納營業(yè)稅。 如： 30萬甲供材，70萬工費，按照100萬繳納營業(yè)稅并開具發(fā)票。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)部門合資建設(shè)公共配套設(shè)施，建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)部門給予的經(jīng)濟補償，抵減開發(fā)成本中的建安工程費。 其他要求同管理費用相關(guān)科目費用。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算 二、預(yù)提費用與待攤費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目分兩期，劃分為兩個成本對象。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算 公共配套設(shè)施費分配 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開發(fā)寫字樓兩棟（ 10萬平方），二期開發(fā)住宅樓四棟（ 12萬平方），另有配套會所一個（ 6000平方），非人防獨立車庫一個（ 3000平方），物業(yè)管理場所一個（ 1000平方）。 (二 ) (三 )開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 但應(yīng)當(dāng)注意 ， 上述成本分?jǐn)偤缶鄢诤罄m(xù)支出實際發(fā)生年度 ， 不允許追溯調(diào)整 。 已銷： 455 80%＝ 364 未銷： 455 20%＝ 91 已銷部分后續(xù)成本如何調(diào)整？ 如果前期已經(jīng)按照預(yù)算預(yù)提過配套設(shè)施開發(fā)成本 1200萬元，這里如何調(diào)整？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票的支出如何處理？ 國稅發(fā) [2023]31號文第 34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 質(zhì)量保證金問題 （ 合同 5%） 、 維修基金問題 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開發(fā)寫字樓，可售面積10萬平方，二期開發(fā)住宅樓，可售面積 12萬平方。 國稅函【 2023】342號 初始產(chǎn)權(quán)證明 —— 大房產(chǎn)證 完工標(biāo)準(zhǔn)針對的是成本對象，而不是一棟樓。如何分配成本？ 假定會所同一期一起開發(fā)，先在開發(fā)成本 — 配套設(shè)施開發(fā)成本 — 會所成本中歸集各項開發(fā)成本項目 假定歸集后會所成本為 600萬，如何在各成本對象間分配成本？是否需要給獨立車庫分配？如果是物業(yè)成本，是否需要分配給獨立車庫？ 假定會所同二期一起開發(fā)，一期開發(fā)成本如何分配？ 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算 借款費用分配 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開發(fā)寫字樓（ 10萬平方），二期開發(fā)住宅樓（ 12萬平方），另有配套會所一個（ 6000平方），非人防獨立車庫一個（ 3000平方），物業(yè)管理場所一個（ 1000平方）。假設(shè)一期二期建筑面積相當(dāng)。 稅法大講堂群
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