【正文】 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 100畝，計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)，一期 20畝，沿街開(kāi)發(fā)高層兩棟，下面五層是商鋪，上面 25層是住宅；另有配套會(huì)所一個(gè)，地下人防車(chē)庫(kù)一個(gè)。 —— 固定資產(chǎn)性：?jiǎn)为?dú)成本對(duì)象，進(jìn)入公司資產(chǎn)。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目 三、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 如： 30萬(wàn)材料開(kāi)具增值稅發(fā)票，70萬(wàn)工費(fèi)開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。 該條已廢止。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 視同銷(xiāo)售的涉稅問(wèn)題：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅 營(yíng)業(yè)稅同其他稅種的差異 B、補(bǔ)差價(jià)款處理 —— 房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)給被拆遷戶(hù)（面積差或價(jià)差） 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) —— 被拆遷戶(hù)補(bǔ)給房地產(chǎn)企業(yè)（面積差或價(jià)差） 抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi) 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目 二、前期工程費(fèi) 前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 凡不同時(shí)符合以上條件的，對(duì)納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。如果屬于增值稅的混合銷(xiāo)售，則統(tǒng)一繳納增值稅，營(yíng)業(yè)稅的混合銷(xiāo)售，則統(tǒng)一繳納營(yíng)業(yè)稅。 如： 30萬(wàn)甲供材，70萬(wàn)工費(fèi)，按照100萬(wàn)繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具發(fā)票。 （ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)家有關(guān)部門(mén)合資建設(shè)公共配套設(shè)施，建設(shè)完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)部門(mén)給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減開(kāi)發(fā)成本中的建安工程費(fèi)。 其他要求同管理費(fèi)用相關(guān)科目費(fèi)用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算 二、預(yù)提費(fèi)用與待攤費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目分兩期，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象。 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算 公共配套設(shè)施費(fèi)分配 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓兩棟（ 10萬(wàn)平方），二期開(kāi)發(fā)住宅樓四棟（ 12萬(wàn)平方），另有配套會(huì)所一個(gè)（ 6000平方），非人防獨(dú)立車(chē)庫(kù)一個(gè)（ 3000平方），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（ 1000平方）。 (二 ) (三 )開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 但應(yīng)當(dāng)注意 ， 上述成本分?jǐn)偤缶鄢诤罄m(xù)支出實(shí)際發(fā)生年度 ， 不允許追溯調(diào)整 。 已銷(xiāo)： 455 80%＝ 364 未銷(xiāo)： 455 20%＝ 91 已銷(xiāo)部分后續(xù)成本如何調(diào)整？ 如果前期已經(jīng)按照預(yù)算預(yù)提過(guò)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 1200萬(wàn)元，這里如何調(diào)整？ 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票的支出如何處理？ 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文第 34條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 質(zhì)量保證金問(wèn)題 （ 合同 5%） 、 維修基金問(wèn)題 稅法大講堂群 168283367 后續(xù)成本調(diào)整 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，可售面積10萬(wàn)平方，二期開(kāi)發(fā)住宅樓，可售面積 12萬(wàn)平方。 國(guó)稅函【 2023】342號(hào) 初始產(chǎn)權(quán)證明 —— 大房產(chǎn)證 完工標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是成本對(duì)象，而不是一棟樓。如何分配成本？ 假定會(huì)所同一期一起開(kāi)發(fā)，先在開(kāi)發(fā)成本 — 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 — 會(huì)所成本中歸集各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目 假定歸集后會(huì)所成本為 600萬(wàn)，如何在各成本對(duì)象間分配成本？是否需要給獨(dú)立車(chē)庫(kù)分配？如果是物業(yè)成本，是否需要分配給獨(dú)立車(chē)庫(kù)？ 假定會(huì)所同二期一起開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)成本如何分配？ 稅法大講堂群 168283367 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算 借款費(fèi)用分配 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，一期開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓（ 10萬(wàn)平方），二期開(kāi)發(fā)住宅樓（ 12萬(wàn)平方），另有配套會(huì)所一個(gè)（ 6000平方），非人防獨(dú)立車(chē)庫(kù)一個(gè)（ 3000平方），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（ 1000平方）。假設(shè)一期二期建筑面積相當(dāng)。 稅法大講堂群