房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目相關會計核算(存儲版)
【正文】 上升。 57 十、關于預繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按照（國辦發(fā)［ 2023］ 26號）文的精神，對普通商品房享有增值率 20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 53 九、預繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 這和房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本發(fā)生和和工程款項的結算的模式不一致，在實際工作中造成很多困難： （ 1）工程施工進度快于工程款支付進度； （ 2）主體工程進度一般快于室外及配套工程進度； （ 3）工程決算在工程竣工后較長時間才能完成； （ 4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年； （ 4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負擔； （ 5）對于項目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問題。 （ 2）開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。若滯后確認收入，則形成滯后少繳所得稅 250萬元。 47 七、營業(yè)收入核算 收入確認時間和所得稅 從形象進度看，比較明顯的有商品房封頂、商品房竣工、商品房交付。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前主要是鋼材差價相對較大，上例中差價為 101萬元（ 1010*1000）。 （ 1）材料計價： 由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實際成本法； （ 2）出庫入庫核算： 材料管理部門根據(jù)材料采購計劃、采購申請單、材料驗收單、入庫單及相關領導授權辦理材料入庫手續(xù)、付款申請手續(xù)等，會計上借記“庫存材料”；會計部門根據(jù)有效的材料領用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關的成本費用科目。 （ 8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補。 37 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分攤問題 （ 1）為解決停車難問題和人防標準提高，規(guī)劃方案對地下車庫的配套標準很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。 34 五、成本費用的歸集與分配 資本化借款費用分配 這里是指分配到開發(fā)項目的利息如何分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二： 一是按當期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進行分配。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 勘察測量費 勘察 包括普勘、詳勘 測量 包括地形圖、管線；工程放線定位 規(guī)劃設計費 建設規(guī)費 領照規(guī)費 增容費 自來水管網(wǎng)建設費、雙電源供電貼費 21 五、成本費用的歸集與分配 前期工程費（續(xù)） 注：三通一平費中包括臨時道路、臨時用水、臨時用電、市政管線遷移費、場地平整費等。 （對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋的成本科目。 11 四、成本核算的對象的確定 （ 1）確定原則 滿足成本計算的需要； 便于成本費用的歸集； 利于成本的及時結算； 適應成本監(jiān)控的要求。 （ 2）設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。 主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競選、方案設計、擴初設計、施工圖設計、規(guī)劃驗收等。 ⑤售后服務工作要求高。 房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會帶動鋼鐵、橡膠、電氣、機械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會帶動眾多的相關行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機械和化工等，同時這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。 項目立項及可行性研究 對項目立項及可行性研究工作流程實施有效的控制，提交各階段的可行性研究報告，為項目開發(fā)的立項和深入開展項目全程策劃與規(guī)劃設計提供依據(jù)。 市場推廣與營銷 對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動的評審、交付過程的控制以及顧客投訴實施有效的控制，確保市場推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。 （ 5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤。 ◆ 在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工單位承包的項目，為一個成本核算對象。 16 五、成本費用的歸集與分配 開發(fā)項目成本核算科目劃分與設置 開發(fā)成本下設一級科目 成本科目代碼 成本科目名稱 土地費用 前期工程費 建安工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 財務費用（資本化利息費用） 17 五、成本費用的歸集與分配 土地費用的歸集 注：其他土地費用含交易服務費 /平方米土地面積、土地登記費 40元 /500平方米土地面積、土地評估費、用途變更費；宗地測繪費等 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 樁基工程 工程樁施工費 含試樁施工費 工程樁甲供材 含試樁甲供材 樁基檢測費 含試樁檢測 支護工程 支護工程設計施工費 含支護設計費、施工費、監(jiān)測費等 支護工程甲供材 23 五、成本費用的歸集與分配 建安工程費 （續(xù)） 注：甲 /直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 精裝修工程 有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項目 精裝修設計費 立面設計、室內(nèi)裝修設計及效果圖等 精裝修施工費 精裝修甲 /直供材 樣板房 樣板房設計費 樣板房施工費 甲 /直供材料設備 27 五、成本費用的歸集與分配 社區(qū)管網(wǎng)工程費 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 室外給水系統(tǒng)工程 室外雨污水系統(tǒng)工程 室外燃氣系統(tǒng)工程 按戶外 800元 /米收取 室外供、配電系統(tǒng)工程 室外消防管網(wǎng)工程 室外智能化系統(tǒng)工程 小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等； 小區(qū)路燈系統(tǒng) 其他工程 甲 /直供設備主材 28 五、成本費用的歸集與分配 園林環(huán)境工程費 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 環(huán)境設計費 綠化工程費 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 園建工程費 包括園林的道路、廣場、建筑小品、雕塑、噴泉土建等 圍墻建設費 小區(qū)道路費 含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等 室外零星工程 包括背景音樂、各種指示牌、標識牌、示意圖等 室外配套設施與器材
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