房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算(存儲(chǔ)版)
【正文】 上升。 57 十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算 按照（國辦發(fā)［ 2023］ 26號(hào)）文的精神，對(duì)普通商品房享有增值率 20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 53 九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問題 這和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本發(fā)生和和工程款項(xiàng)的結(jié)算的模式不一致，在實(shí)際工作中造成很多困難： （ 1）工程施工進(jìn)度快于工程款支付進(jìn)度； （ 2）主體工程進(jìn)度一般快于室外及配套工程進(jìn)度； （ 3）工程決算在工程竣工后較長時(shí)間才能完成； （ 4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年； （ 4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負(fù)擔(dān)； （ 5）對(duì)于項(xiàng)目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問題。 （ 2）開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。若滯后確認(rèn)收入，則形成滯后少繳所得稅 250萬元。 47 七、營業(yè)收入核算 收入確認(rèn)時(shí)間和所得稅 從形象進(jìn)度看，比較明顯的有商品房封頂、商品房竣工、商品房交付。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前主要是鋼材差價(jià)相對(duì)較大，上例中差價(jià)為 101萬元（ 1010*1000）。 （ 1）材料計(jì)價(jià)： 由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實(shí)際成本法； （ 2）出庫入庫核算： 材料管理部門根據(jù)材料采購計(jì)劃、采購申請(qǐng)單、材料驗(yàn)收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請(qǐng)手續(xù)等，會(huì)計(jì)上借記“庫存材料”；會(huì)計(jì)部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關(guān)的成本費(fèi)用科目。 （ 8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補(bǔ)。 37 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倖栴} （ 1）為解決停車難問題和人防標(biāo)準(zhǔn)提高，規(guī)劃方案對(duì)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。 34 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 資本化借款費(fèi)用分配 這里是指分配到開發(fā)項(xiàng)目的利息如何分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二： 一是按當(dāng)期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個(gè)開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進(jìn)行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個(gè)開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進(jìn)行分配。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 勘察測量費(fèi) 勘察 包括普勘、詳勘 測量 包括地形圖、管線；工程放線定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建設(shè)規(guī)費(fèi) 領(lǐng)照規(guī)費(fèi) 增容費(fèi) 自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi) 21 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 前期工程費(fèi)（續(xù)） 注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場地平整費(fèi)等。 （對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋的成本科目。 11 四、成本核算的對(duì)象的確定 （ 1）確定原則 滿足成本計(jì)算的需要； 便于成本費(fèi)用的歸集； 利于成本的及時(shí)結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 （ 2）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。 主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競選、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃驗(yàn)收等。 ⑤售后服務(wù)工作要求高。 房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、橡膠、電氣、機(jī)械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機(jī)械和化工等，同時(shí)這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。 項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究 對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究工作流程實(shí)施有效的控制，提交各階段的可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目開發(fā)的立項(xiàng)和深入開展項(xiàng)目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 市場推廣與營銷 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動(dòng)的評(píng)審、交付過程的控制以及顧客投訴實(shí)施有效的控制，確保市場推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。 （ 5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)偂? ◆ 在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，為一個(gè)成本核算對(duì)象。 16 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 開發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置 開發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目 成本科目代碼 成本科目名稱 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用） 17 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 土地費(fèi)用的歸集 注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi) /平方米土地面積、土地登記費(fèi) 40元 /500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測繪費(fèi)等 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 樁基工程 工程樁施工費(fèi) 含試樁施工費(fèi) 工程樁甲供材 含試樁甲供材 樁基檢測費(fèi) 含試樁檢測 支護(hù)工程 支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi) 含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測費(fèi)等 支護(hù)工程甲供材 23 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi) （續(xù)） 注：甲 /直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 精裝修工程 有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項(xiàng)目 精裝修設(shè)計(jì)費(fèi) 立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及效果圖等 精裝修施工費(fèi) 精裝修甲 /直供材 樣板房 樣板房設(shè)計(jì)費(fèi) 樣板房施工費(fèi) 甲 /直供材料設(shè)備 27 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 室外給水系統(tǒng)工程 室外雨污水系統(tǒng)工程 室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程 按戶外 800元 /米收取 室外供、配電系統(tǒng)工程 室外消防管網(wǎng)工程 室外智能化系統(tǒng)工程 小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等； 小區(qū)路燈系統(tǒng) 其他工程 甲 /直供設(shè)備主材 28 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 園林環(huán)境工程費(fèi) 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 綠化工程費(fèi) 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 園建工程費(fèi) 包括園林的道路、廣場、建筑小品、雕塑、噴泉土建等 圍墻建設(shè)費(fèi) 小區(qū)道路費(fèi) 含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等 室外零星工程 包括背景音樂、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等 室外配套設(shè)施與器材
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