房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估-wenkub
2023-02-06 19:43:50 本頁(yè)面
【正文】 （四）建筑物結(jié)構(gòu) （五）裝修與附屬設(shè)備 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （六）建成年代、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱等 （七）建筑外觀及平面格局 （八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 （九）產(chǎn)權(quán)狀況 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 五、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ) （一）地租理論 區(qū)位地租 居住竟租能力曲線 （二）土地價(jià)格理論 土地價(jià)格是地租的折現(xiàn)額，不是土地的購(gòu)買價(jià)格。 闡述在建工程的特點(diǎn)和評(píng)估方法。 闡明房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本理論。 闡述房地產(chǎn)價(jià)格體系。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 一、房地產(chǎn)的概念 （一）土地 按自然形態(tài) 分類 按用途 對(duì)房地產(chǎn)而言 ：生地：用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地 熟地：對(duì)生地進(jìn)行改造 毛地：要進(jìn)行再開發(fā)改造的城區(qū)土地 （二）地產(chǎn) 土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （三）房地產(chǎn) 房屋及其 附屬物 承載房屋及其附屬物的土地給予它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利 區(qū)別：附屬物與建筑附著物 （四）不動(dòng)產(chǎn)（民法角度） 二、房地產(chǎn)的特點(diǎn) （一）不可移動(dòng)性 使區(qū)位環(huán)境在房地產(chǎn)質(zhì)量、功能及交易價(jià)格分析中格 外重要。 土地價(jià)格受供求關(guān)系影響。 （三）土地價(jià)格的估算 注意：修正土地剩余使用權(quán)年限對(duì)地價(jià)的影響。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 解：該舊住宅折舊總額為 1+6+3=10萬元 該舊住宅現(xiàn)值為 4010=30萬元 （二）貶值的估算 直線法、成新率法 例： P84 注：成新率法未考慮凈殘值 區(qū)分可修復(fù)貶值與不可修復(fù)貶值 例： P84 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 例：某建筑物重臵價(jià)格為 180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年， 有效經(jīng)過壽命為 10年。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估 土地現(xiàn)值 =620*1000=620 000元 建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*80%=1 920 000元 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)總價(jià) =620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)單價(jià) = 2 540 000/2023 =1270元 /平米 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 一、市場(chǎng)法基本原理 概念 適用范圍 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高，有較多交易實(shí)例發(fā)生。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 注： 正常成交價(jià) 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =賣方實(shí)際得到的價(jià)格 正常成交價(jià) +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =買方實(shí)際付出的價(jià)格 正常成交價(jià) =2325/（ 17%） =2500元 /平米 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2625元 /平米，買 賣中所涉及稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價(jià)格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià) 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū) 類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ； ； ； 105； ； ； （均以上個(gè)月為 100 ）試求該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯05年 1月 30日為 1美元 =， 05年 9月 30日為 1美元 =，試將該可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到 05年 9月 30日。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 樓層 5層住宅樓 6層住宅樓 1層 100% 100% 2層 105% 105% 3層 110% 110% 4層 105% 107% 5層 100% 103% 6層 95% 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 V甲 =3000*103%/107%= /平米 V乙 =2900*103%/105%= /平米 V丙 =2800*103%/100%=2844元 /平米 （七）進(jìn)行個(gè)別因素修正 土地個(gè)別因素 建筑物個(gè)別因素 （八）確定比準(zhǔn)價(jià)格 簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；眾數(shù)法 注：市場(chǎng)法中的因素修正可以用百分比法、差額法、回歸分析法 搜集交易實(shí)例 分析估價(jià)對(duì)象 建立交易實(shí)例庫(kù) 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易情況修正 交易情況修正 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 A 比準(zhǔn)價(jià)格 B 比準(zhǔn)價(jià)格 C 求取最終可比價(jià)格 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)
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