【正文】 （ 公寓 ） 、商店 、 旅館 、 餐館 、 游樂場 、 影劇院 、 停車場 、 加油站 、 標準廠房 （ 用于出租的 ） 、 倉庫 （ 用于出租的 ） 、 農地等 ? 適用的條件是房地產的收益和風險都能夠較準確地量化 33 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 收益法計算公式和操作步驟（ 1） ? 凈收益每年不變 、 收益年限為有限年的公式 V=（ a/r） [11/(1+r)n] 式中： V—— 房地產收益價格 a—— 房地產年凈收益 r—— 房地產資本化率 n—— 未來可獲收益年期 ? 凈收益在前若干年有變化 、 收益年限為有限年的公式 t ai a 1 V =Σ ————— + ————— [1 ————— ] i=1 (1+r)i r(1+r)t (1+r)nt 式中： V— 房地產價格 ai— 第 i年的房地產凈收益 a— 第 t年以后無變化的房地產凈收益 r— 房地產資本化率 t— 純收益有變化的年限 n— 未來可獲收益年期 34 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 收益法計算公式和操作步驟（ 2） ? 操作步驟 ? 搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產收入、費用的數(shù)據(jù)資料 ? 預測估價對象未來的收益（如凈收益） ? 求取資本化率 ? 選用適宜的收益法公式計算出收益價格 35 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 凈收益的求取 ? 凈收益應根據(jù)評估對象的具體情況求?。ǔ鲎庑头康禺a、營業(yè)型房地產、自用或尚未使用的房地產、混合型房地產） ? 評估中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)； ? 在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量的類型 36 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 資本化率的確定 ? 確定資本化率的三種方法：累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法 ? 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系應按下式確定： Ro＝ L*Rl十 B*RB 式中 Ro—— 綜合資本化率 (％ )，適用于土地與建筑物合一的評估 Rl—— 土地資本化率 (％ )，適用于土地評估 RB—— 建筑物資本化率 (％ )，適用于建筑物評估 L— 土地價值占房地價值的比例 B建筑物價值占房地價值的比例 37 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 收益年期的確定 ? 對于單獨土地和單獨建筑物的評估，應分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算 ? 對于土地與建筑物合一的評估對象，當建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限長于或等于土地剩余使用年限時，應根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算 ? 對于土地與建筑物合一的評估對象，當建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限短于土地位用權年限時，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值 38 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 收益法案例 ? 見案例三 39 土地制度和完善土地權屬簡介 房地產評估理論與案例 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地制度和完善土地權屬簡介 ? 土地制度簡介 ? 企業(yè)改制完善土地權屬的標準 ? 企業(yè)改制需完善土地權屬的范圍 ? 土地評估報告格式 41 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地制度簡介 ? 我國現(xiàn)行的土地所有制 ? 取得土地使用權的途徑 ? 征用土地的政策規(guī)定 ? 出讓土地的政策規(guī)定 ? 劃撥土地的政策規(guī)定 ? 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權的處置方式 ? 劃撥土地使用權的收回 42 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地制度簡介（ 1） ? 我國現(xiàn)行的土地所有制 ? 我國的全部土地都為社會主義公有制 ? 土地的社會主義公有制，分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式 ? 國家實行土地登記制度 ? 國家實行國有土地有償有限期使用制度 ? 取得土地使用權的途徑 ? 行政劃撥（含征用集體土地） ? 國家出讓方式（也稱土地的一級市場） ? 房地產轉讓方式（如買賣、贈與或其他合法方式）（也稱房地產二、三級市場） ? 土地或房地產租賃方式 43 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地制度簡介（ 2） ? 征用土地的政策規(guī)定 ? 征用土地的范圍及批準權限 國家進行經(jīng)濟 、 文化 、 國防建設以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產投資計劃用地的 ， 經(jīng)有批準權的人民政府批準后可以征用集體土地 ， 被征地單位和個人應服從國家需要 ， 不得阻撓 ；征用土地實行兩級審批制度：即國務院和省級人民政府 ? 征用土地補償?shù)姆秶皹藴剩ㄍ恋匮a償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、臨時用地補償、合理使用土地補償費、安置補助費） ? 征用土地的其他政策規(guī)定 ? 大中型水利、水電工程建設征用土地的補償費標準和安置費用，由國務院另行規(guī)定 ? 征用林地、園林等按林業(yè)管理部門的規(guī)定辦理 ? 征用土地發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹等應報主管部門處理后方可征用 ? 遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規(guī)定辦理 ? 用地范圍內的國防設施，經(jīng)協(xié)商后方可征用 44 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 土地制度簡介（ 3） ? 出讓土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權出讓概念 指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家繳納土地出讓金的行為。房地產評估理論與案例 北京中企華資產評估有限責任公司 北京中企華房地產估價有限公司 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 ? 房地產概述 ? 房地產評估的常用方法 ? 土地制度和完善土地權屬簡介 ? 土地使用權評估的基本方法 主 要 內 容 2 房地產評估理論與案例 房地產概述 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 房地產概述 ? 房地產的基本概念 ? 房地產的特征 ? 房地產的類型 ? 房地產價格影響因素 ? 房地產評估原則 ? 房地產評估程序 ? 房地產評估報告格式 ? 房地產權屬證書 4 中企華評估公司 房地產評估理論與案例 房地產概述 房地產的概念（ 1） ? 房地產的整體概念 是指土地、建筑物及其他地上定著物，它是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體 ? 土地 是指地