房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估-wenkub
2023-01-23 03:46:40 本頁(yè)面
【正文】 （ 公寓 ） 、商店 、 旅館 、 餐館 、 游樂(lè)場(chǎng) 、 影劇院 、 停車場(chǎng) 、 加油站 、 標(biāo)準(zhǔn)廠房 （ 用于出租的 ） 、 倉(cāng)庫(kù) （ 用于出租的 ） 、 農(nóng)地等 ? 適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化 33 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益法計(jì)算公式和操作步驟（ 1） ? 凈收益每年不變 、 收益年限為有限年的公式 V=（ a/r） [11/(1+r)n] 式中： V—— 房地產(chǎn)收益價(jià)格 a—— 房地產(chǎn)年凈收益 r—— 房地產(chǎn)資本化率 n—— 未來(lái)可獲收益年期 ? 凈收益在前若干年有變化 、 收益年限為有限年的公式 t ai a 1 V =Σ ————— + ————— [1 ————— ] i=1 (1+r)i r(1+r)t (1+r)nt 式中： V— 房地產(chǎn)價(jià)格 ai— 第 i年的房地產(chǎn)凈收益 a— 第 t年以后無(wú)變化的房地產(chǎn)凈收益 r— 房地產(chǎn)資本化率 t— 純收益有變化的年限 n— 未來(lái)可獲收益年期 34 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益法計(jì)算公式和操作步驟（ 2） ? 操作步驟 ? 搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料 ? 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益（如凈收益） ? 求取資本化率 ? 選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格 35 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 凈收益的求取 ? 凈收益應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況求取（出租型房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)、自用或尚未使用的房地產(chǎn)、混合型房地產(chǎn)） ? 評(píng)估中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)； ? 在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量的類型 36 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 資本化率的確定 ? 確定資本化率的三種方法：累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法 ? 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定： Ro＝ L*Rl十 B*RB 式中 Ro—— 綜合資本化率 (％ )，適用于土地與建筑物合一的評(píng)估 Rl—— 土地資本化率 (％ )，適用于土地評(píng)估 RB—— 建筑物資本化率 (％ )，適用于建筑物評(píng)估 L— 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比例 B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比例 37 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益年期的確定 ? 對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的評(píng)估，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算 ? 對(duì)于土地與建筑物合一的評(píng)估對(duì)象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限長(zhǎng)于或等于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算 ? 對(duì)于土地與建筑物合一的評(píng)估對(duì)象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限短于土地位用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值 38 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益法案例 ? 見(jiàn)案例三 39 土地制度和完善土地權(quán)屬簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度和完善土地權(quán)屬簡(jiǎn)介 ? 土地制度簡(jiǎn)介 ? 企業(yè)改制完善土地權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn) ? 企業(yè)改制需完善土地權(quán)屬的范圍 ? 土地評(píng)估報(bào)告格式 41 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介 ? 我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制 ? 取得土地使用權(quán)的途徑 ? 征用土地的政策規(guī)定 ? 出讓土地的政策規(guī)定 ? 劃撥土地的政策規(guī)定 ? 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置方式 ? 劃撥土地使用權(quán)的收回 42 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 1） ? 我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制 ? 我國(guó)的全部土地都為社會(huì)主義公有制 ? 土地的社會(huì)主義公有制，分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式 ? 國(guó)家實(shí)行土地登記制度 ? 國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償有限期使用制度 ? 取得土地使用權(quán)的途徑 ? 行政劃撥（含征用集體土地） ? 國(guó)家出讓方式（也稱土地的一級(jí)市場(chǎng)） ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（如買賣、贈(zèng)與或其他合法方式）（也稱房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)） ? 土地或房地產(chǎn)租賃方式 43 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 2） ? 征用土地的政策規(guī)定 ? 征用土地的范圍及批準(zhǔn)權(quán)限 國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì) 、 文化 、 國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的 ， 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用集體土地 ， 被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國(guó)家需要 ， 不得阻撓 ；征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度：即國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府 ? 征用土地補(bǔ)償?shù)姆秶皹?biāo)準(zhǔn)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)用地補(bǔ)償、合理使用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)） ? 征用土地的其他政策規(guī)定 ? 大中型水利、水電工程建設(shè)征用土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和安置費(fèi)用，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定 ? 征用林地、園林等按林業(yè)管理部門的規(guī)定辦理 ? 征用土地發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹(shù)等應(yīng)報(bào)主管部門處理后方可征用 ? 遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規(guī)定辦理 ? 用地范圍內(nèi)的國(guó)防設(shè)施，經(jīng)協(xié)商后方可征用 44 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 3） ? 出讓土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權(quán)出讓概念 指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家繳納土地出讓金的行為。房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 ? 房地產(chǎn)概述 ? 房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法 ? 土地制度和完善土地權(quán)屬簡(jiǎn)介 ? 土地使用權(quán)評(píng)估的基本方法 主 要 內(nèi) 容 2 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 房地產(chǎn)概述 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 房地產(chǎn)概述 ? 房地產(chǎn)的基本概念 ? 房地產(chǎn)的特征 ? 房地產(chǎn)的類型 ? 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 ? 房地產(chǎn)評(píng)估原則 ? 房地產(chǎn)評(píng)估程序 ? 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū) 4 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)的概念（ 1） ? 房地產(chǎn)的整體概念 是指土地、建筑物及其他地上定著物，它是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體 ? 土地 是指地
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