【正文】 的開發(fā)、建造為中心，對(duì)某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。 在建筑物功能方面，則要對(duì)居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等用房，以及庭園綠化、道路交通，實(shí)行配套建造。（二） 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式一般由單項(xiàng)開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三種： 單項(xiàng)開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)的項(xiàng)目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設(shè)施簡(jiǎn)單。但其風(fēng)格、外貌等要與整個(gè)開發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)，并以較快的時(shí)間完成。這要求有很強(qiáng)的計(jì)劃性，要求各個(gè)單項(xiàng)工程密切配合，共同行動(dòng)，按照“先地下，后地上”的順序安排各項(xiàng)施工。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套項(xiàng)目齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善。小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進(jìn)行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文教福利等配套項(xiàng)目建設(shè)。一個(gè)方便舒適的文明小區(qū)要在文化、福利、娛樂、教育、衛(wèi)生等方面配套。總之是綜合性更強(qiáng)，要求開發(fā)者既具有全局觀念、全過程效益思想，同時(shí)又善于作好協(xié)調(diào)工作。成片開發(fā)大到可以相近于開辟一個(gè)新城區(qū)，如海南洋浦開發(fā)區(qū)、上海浦東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開發(fā)。這種情況隨著城市綜合開發(fā)的進(jìn)展、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)、區(qū)域功能的置換、立體交通和市政設(shè)施配套的完善，已使人們的觀點(diǎn)有了很大的變化。二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)和程序無論是單項(xiàng)還是小區(qū)開發(fā)，都必須嚴(yán)格按照綜合開發(fā)的客觀進(jìn)程辦事。（一） 決策階段這是房地產(chǎn)開發(fā)公司尋找開發(fā)基地選擇開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行時(shí)常調(diào)查可行性研究，直至決定實(shí)施開發(fā)建設(shè)的階段，主要工作環(huán)節(jié)有以下幾個(gè)：尋找開發(fā)基地：房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得開發(fā)基地的渠道（或途徑）一有以下幾種：（1） 征地：通過征用土地取得開發(fā)基地；（2） 批租：通過協(xié)議、投標(biāo)等方式取得開發(fā)基地；（3） 土地使用功能置換；（4） 目前一般采用的是招、拍、掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌），通過公開拍賣的方式取得土地使用權(quán)。 規(guī)劃摸底時(shí)一般需要了解以下幾個(gè)方面的情況：（1） 用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途）；（2） 規(guī)劃紅線要求；（3） 建筑密度與建筑面積（容積率）的要求；（4） 道路及綠化要求；（5） 市政、公建配套及要求；（6） 其他特殊條件及要求。4 、經(jīng)濟(jì)分析：它是通過投入產(chǎn)出的系統(tǒng)分析，從經(jīng)濟(jì)上評(píng)估擬開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。5 、領(lǐng)導(dǎo)決策完成了上述工作以后，房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)可以最后確定對(duì)該項(xiàng)目投資與否。主要工作內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：申請(qǐng)立項(xiàng)。2 、編制建設(shè)計(jì)劃方案。同時(shí)，還應(yīng)征詢水、電、煤、市政、消防、通訊等待配套單位意見。房地產(chǎn)開發(fā)公司報(bào)送設(shè)計(jì)方案，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可后半部應(yīng)及時(shí)向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可用地。辦理用地手續(xù)后，可以通過招標(biāo)委托進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。工程設(shè)計(jì)一般分三個(gè)階段：1）設(shè)計(jì)方案；2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)；3）施工圖設(shè)計(jì)。5 、籌措建設(shè)資金。（3） 向社會(huì)發(fā)行融資債券或股票；（4） 預(yù)售（或預(yù)租）商品房。三通一平指施工臨時(shí)用水、用電、道路及場(chǎng)地平整。上述工作完成后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工條件基本具備。（三） 工程管理，即項(xiàng)目建設(shè)施工階段這是開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段，一般包括現(xiàn)場(chǎng)清理、材料準(zhǔn)備、施工隊(duì)伍招標(biāo)、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。本階段工作按程序安排列則有以下七項(xiàng)： 組織施工招標(biāo)。2 、控制施工進(jìn)度。3 、加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)理。竣工驗(yàn)收。積極做好配合工作，以保證水、電、煤氣等配套工作的盡快完成。（四） 銷售階段三、房地產(chǎn)開發(fā)審批手續(xù)（一） 項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究批復(fù)是一系列證件中首要證件，有了這個(gè)證件才能進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，才能申請(qǐng)領(lǐng)取其他證件。根據(jù)西安市的規(guī)定，只有經(jīng)市建委批準(zhǔn)，具有在西安市從事房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)才能在西安從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在規(guī)模上是否合理，特別是在經(jīng)濟(jì)上是否能得到預(yù)期效益等個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評(píng)價(jià)意見。在編制的同時(shí)還要與市政、共用、供電、電信等部門共同確定“四源”（供水、煤氣、熱量、污水處理）供應(yīng)的可能性；根據(jù)規(guī)劃局的初步設(shè)計(jì)條件，作出可行性規(guī)劃方案。市規(guī)劃局是本市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門，區(qū)（縣）規(guī)劃局在市規(guī)劃局業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)下，依法管理本區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作。（區(qū)規(guī)劃分局為市規(guī)劃局派出機(jī)關(guān)，直屬市規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)規(guī)劃分局具有審批5000㎡以下面積的權(quán)限，超過5000㎡需報(bào)市規(guī)劃局）（三） 建設(shè)用地批準(zhǔn)證書（土地管理局）西安市土地管理局是全市土地主管機(jī)關(guān)。西安市房屋拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)房屋拆遷管理工作，具體由其下屬的兩個(gè)拆遷公司代表政府進(jìn)行拆遷工作的實(shí)施。 （六） 土地證書（西安市人民政府頒發(fā)）（七） 商品房銷售證書（房屋管理局）四、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資構(gòu)成及投資分析（一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資構(gòu)成及投資分析 一）、土地成本1土地出讓金2 土地補(bǔ)償及拆遷安置費(fèi)3 市政配套及集資費(fèi)4 實(shí)行招拍掛后，開發(fā)商一般拿到的是所謂的“凈地”，不含第三產(chǎn)業(yè)、3項(xiàng)，成本構(gòu)成一般有兩種形式：拍賣凈值+土地出讓金/拍賣凈值含土地出讓金。二）、前期費(fèi)用1 規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)2 三通一平費(fèi)3 工程招標(biāo)及辦理各項(xiàng)開工手續(xù)費(fèi)三）、建安有關(guān)費(fèi)用1 建安費(fèi)（建筑安裝費(fèi)用） 多層約為1000元/平方米左右高層約為1500元/平方米左右2 四源費(fèi)、電貼費(fèi)（排污、自來水、暖氣、通信，變壓器貼費(fèi)，有時(shí)含商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）3 工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)4 小區(qū)配套建設(shè)及綠化等費(fèi)用（小區(qū)使用功能配套，道路綠化、水泵、鍋爐等費(fèi)用）四）、項(xiàng)目銷售及交易稅費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)、稅金及利息 （二） 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評(píng)價(jià)是不考慮資金時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)方法。具體方法有：投資收益率法投資收益率又稱投資利潤(rùn)或投資效果系數(shù)，主要用來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的獲利水平。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額式中的項(xiàng)目投資額一般也應(yīng)考慮投資貸款利息。2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析是考慮資金時(shí)間價(jià)值的分析方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的不確定性分析在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價(jià)、成本、收益、貸款、利率、工期等。不確定性分析就是借助于盈虧平衡分析、敏感性分析及概率分析等數(shù)學(xué)方法對(duì)項(xiàng)目投資效益做更進(jìn)一步分析。大多數(shù)城市的CBD都經(jīng)歷了“小商業(yè)點(diǎn)（以商業(yè)為中心）——傳統(tǒng)商業(yè)中心（商業(yè)、辦公業(yè)混雜）——現(xiàn)代CBD（以商務(wù)辦公為中心）”這樣一個(gè)由初級(jí)向高級(jí)過度的過程。多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)，一般占地三至五平方公里，甚至更大規(guī)模，而且建筑容量相對(duì)較高。商務(wù)中心區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)商業(yè)零售類職能設(shè)施?，F(xiàn)代CBD可以概括為：A城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此高度集中；B 交通便利，人口流動(dòng)量大；C白天人口高度密集，晝夜人口數(shù)量變化大；D位于城市黃金地帶，地價(jià)最高。其與傳統(tǒng)上班族最大的分別是工作與生活不在切割，辦公室與居家合二為一。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛應(yīng)用為SOHO提供了最可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，并出現(xiàn)了為SOHO一族量身定做的SOHO型住宅。MORE——互動(dòng)商務(wù)居住區(qū)，英文為：Mobile, Office, 、辦公室，住宅，其重點(diǎn)在“移動(dòng)辦公室”。SOHO是一個(gè)純辦公室的家居概念，就是將家搬入辦公室中。 從國際上著名的CBD來看，中央商務(wù)區(qū)作為國際化都市的重要標(biāo)志，負(fù)擔(dān)著現(xiàn)代化都市的商務(wù)貿(mào)易中心和信息交流中心和信息交流中心的重要角色。CBD正是有這種特殊的“身份”，使得北京CBD的建設(shè)牽動(dòng)著朝陽區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的每一根神經(jīng)。因此，現(xiàn)在CBD的概念已經(jīng)升級(jí)為特指國際中心城市的特定地區(qū)，它與全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，無論是在功能構(gòu)成，空間形象，還是在交通運(yùn)轉(zhuǎn)方式，設(shè)施配套等方面都已經(jīng)演化為一個(gè)相當(dāng)獨(dú)立的地域，它的職能已經(jīng)超出了城市本身的意義，變成了全球或區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化系統(tǒng)的一個(gè)單元。 公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游歷活動(dòng)場(chǎng)所的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園，居住小區(qū)的小游園，組團(tuán)綠地以及其他