【正文】 、防盜門的安裝因安全原因需要加設(shè)防盜網(wǎng)的一般管理公司會(huì)同意，但須事先審批并按同意的樣式和方式安裝。特約服務(wù)一般包括：（1） 定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；（2） 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；（3） 介紹家教、保姆、服務(wù)員、文秘等服務(wù)；（4） 物品搬運(yùn)服務(wù)（指在社區(qū)內(nèi)）；（5） 小型代客購(gòu)物服務(wù)；（6） 送餐服務(wù)；（7） 洗衣服務(wù)；（8） 商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真）；（9） 代訂服務(wù)（包括預(yù)定車輛、機(jī)票、車票、船票、鮮花、禮品等）。F 朝向起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向，本項(xiàng)目中應(yīng)為正南、正東方向；G 附屬空間l 部分居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置；l 在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等；l 衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。如美國(guó)的世貿(mào)中心。 公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游歷活動(dòng)場(chǎng)所的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園，居住小區(qū)的小游園，組團(tuán)綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀，帶狀公共綠地?，F(xiàn)代CBD可以概括為：A城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此高度集中；B 交通便利，人口流動(dòng)量大；C白天人口高度密集，晝夜人口數(shù)量變化大；D位于城市黃金地帶，地價(jià)最高。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在規(guī)模上是否合理，特別是在經(jīng)濟(jì)上是否能得到預(yù)期效益等個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)的分析、論證，通過(guò)多方案比較，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)。（三） 工程管理，即項(xiàng)目建設(shè)施工階段這是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段，一般包括現(xiàn)場(chǎng)清理、材料準(zhǔn)備、施工隊(duì)伍招標(biāo)、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。同時(shí)，還應(yīng)征詢水、電、煤、市政、消防、通訊等待配套單位意見(jiàn)。這種情況隨著城市綜合開(kāi)發(fā)的進(jìn)展、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)、區(qū)域功能的置換、立體交通和市政設(shè)施配套的完善，已使人們的觀點(diǎn)有了很大的變化。但其風(fēng)格、外貌等要與整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)，并以較快的時(shí)間完成。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。使用面積系數(shù)：用百分率表示。四、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。躍層：躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、最好的一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。二、 與住宅有關(guān)的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有 若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，共一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》：又稱《施工許可證》、《開(kāi)工許可證》。這種項(xiàng)目往往在新區(qū)總體開(kāi)發(fā)或老城改造中形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目。在成片開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動(dòng)和引導(dǎo)作用。建筑設(shè)計(jì)方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，必須報(bào)市或區(qū)規(guī)劃建筑管理部門批準(zhǔn)。前期工作某些項(xiàng)目往往與決策論證交叉進(jìn)行，需要妥善安排好相互關(guān)系?？尚行匝芯渴菍?duì)擬建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行的分析、論證和評(píng)價(jià)。其計(jì)算公式如下：投資收益率=收益額/項(xiàng)目投資額100%式中：項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的銷售凈收入。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務(wù)類職能。建筑常識(shí)規(guī)劃1．1居住用地包括 住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅旁綠地，宅間小路、家務(wù)院等） 公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底戰(zhàn)地及起步所屬的專用場(chǎng)院、綠地和配件停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等。l 鋼結(jié)構(gòu)住宅現(xiàn)在高科技技術(shù)，適用于超高層建筑。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、典雅、高尚社區(qū)的定位；l 應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽(yáng)臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。2. 特約服務(wù)是為了個(gè)別產(chǎn)權(quán)人的特殊需要而提供的有償服務(wù)，如房屋自用部位的零修屬于特約性服務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由雙方議定，實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管理。承諾要慎重，應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商和管理公司的認(rèn)可。承諾要謹(jǐn)慎，應(yīng)得到發(fā)展商和管理公司的認(rèn)可。普通小區(qū)由物業(yè)公司向物價(jià)部門申報(bào)批準(zhǔn)六、項(xiàng)目銷售與物業(yè)管理的配合（一） 管理和銷售是相互依賴、相互促進(jìn)的關(guān)系： 管理具有條件銷售解釋的好促進(jìn)銷售管理公司的品質(zhì)、業(yè)績(jī)和信譽(yù)促進(jìn)管理各項(xiàng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是否準(zhǔn)確、合理服務(wù)項(xiàng)目是否全面管理制度是否合理（二） 銷售人員針對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題應(yīng)注意的事項(xiàng)：1. 參加物業(yè)管理公司的培訓(xùn)，認(rèn)真傾聽(tīng)各種管理規(guī)定。2. 物業(yè)管理公司管理權(quán)利的來(lái)源：依照《管理?xiàng)l約》及《物業(yè)管理委托合同》。l 內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對(duì)駐華私密性的影響亦較大，住戶的通風(fēng)、采光條件不良。(計(jì)算較復(fù)雜,有標(biāo)準(zhǔn))1．3住宅朝向住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風(fēng)和日照。SOHO與商住樓的主要區(qū)別在于，SOHO里不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)大量的客戶來(lái)來(lái)往往，住的就是主人本人，而不是公司全體，對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴性非常強(qiáng)，而商住樓內(nèi)公司工作模式與寫字樓內(nèi)的公司完全相同，是集中辦公，未必依賴網(wǎng)絡(luò)。常用的動(dòng)態(tài)分析法有凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。因此核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的工作由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)。工程開(kāi)工以后，建設(shè)單位必須在施工現(xiàn)場(chǎng)派駐甲方代表，督促施工單位按計(jì)劃施工，保證施工進(jìn)度。參加設(shè)計(jì)招標(biāo)者必須具有一定資格的設(shè)計(jì)單位。規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃擬開(kāi)發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開(kāi)發(fā)建設(shè)的可行性。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的街坊的更新改造。契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟樓的建筑面積套內(nèi)建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。）三、 與規(guī)劃有關(guān)的概念進(jìn)深：一間房屋從前墻皮到后墻之間的實(shí)際長(zhǎng)度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過(guò)大。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。“三通”是把開(kāi)發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場(chǎng)，“一平”是把施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非贏利性住房。對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。 而綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。它的要求、內(nèi)涵和目標(biāo)包括如下幾方面： 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是以建設(shè)地塊和房屋的開(kāi)發(fā)、建造為中心，對(duì)某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。一個(gè)方便舒適的文明小區(qū)要在文化、福利、娛樂(lè)、教育、衛(wèi)生等方面配套。5 、領(lǐng)導(dǎo)決策完成了上述工作以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)可以最后確定對(duì)該項(xiàng)目投資與否。（3） 向社會(huì)發(fā)行融資債券或股票；（4） 預(yù)售（或預(yù)租）商品房。積極做好配合工作，以保證水、電、煤氣等配套工作的盡快完成。 （六） 土地證書（西安市人民政府頒發(fā)）（七） 商品房銷售證書（房屋管理局）四、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資構(gòu)成及投資分析（一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資構(gòu)成及投資分析 一）、土地成本1