【正文】 政策上有所扶持，更回由此帶來房地產(chǎn)尤其是商務(wù)辦公樓，娛樂等多方面的商機(jī)，并以更好的環(huán)境吸引外商投資。而MORE不同，他本身源自貴族式的商業(yè)服務(wù)，其基礎(chǔ)是在一個高檔的的住宅社區(qū)中，配以全方位的商業(yè)服務(wù)，此方式較為完善地解決了SOHO的弊端，代表了新經(jīng)濟(jì)時代現(xiàn)代家居發(fā)展的潮流和趨勢。廣義來說，就是讓住戶在購買了居住區(qū)內(nèi)的物業(yè)之后可以同時享用會所內(nèi)專設(shè)的移動商務(wù)中心服務(wù)，家居，辦公互不干擾。SOHO與商住樓的主要區(qū)別在于，SOHO里不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)大量的客戶來來往往，住的就是主人本人，而不是公司全體，對網(wǎng)絡(luò)的依賴性非常強(qiáng)，而商住樓內(nèi)公司工作模式與寫字樓內(nèi)的公司完全相同，是集中辦公，未必依賴網(wǎng)絡(luò)。居家辦公減輕了城市交通的壓力，較少了對環(huán)境的污染，節(jié)約了在路途上的時間。SOHO——居家辦公，英文為Small Office , Home Office .意指小額投資、在家工作。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務(wù)類職能。建筑量至少在四五百萬平方米以上，多的甚至超過千萬平方米，商務(wù)中心區(qū)應(yīng)該是一個城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，聚集著規(guī)模宏大、錯落有秩的建筑群，實(shí)力雄厚的企業(yè)王國，還有眾多創(chuàng)造財富神話的精英。國際上著名的CBD：紐約的曼哈頓、東京的新宿、法國的拉德方斯、香港的中環(huán)以及上海的陸家嘴等。商務(wù)區(qū)知識商務(wù)中心區(qū)——CBDCBD即英文Central Business District 的縮寫，中文譯為商務(wù)中心區(qū)，最早產(chǎn)生于二十世紀(jì)二十年代的美國。由于這些數(shù)據(jù)都是分析人員根據(jù)資料對將來的可能性作出的某種估計(jì)，所以分析中就帶有某種不確定性因素。常用的動態(tài)分析法有凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。項(xiàng)目的年平均收益額是由項(xiàng)目的年平均營業(yè)收入（租金收入）扣除年平均經(jīng)營成本（不含折舊）及各種稅金后的余額。投資回收期法投資回收期就是用擬建項(xiàng)目的確凈收入來補(bǔ)償全部投資所需要的時間，既項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投放資金的回收時間。其計(jì)算公式如下：投資收益率=收益額/項(xiàng)目投資額100%式中：項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。因其計(jì)算簡單、方便，在項(xiàng)目的機(jī)會研究階段、初步可行性研究階段，以及建設(shè)其較短的小型項(xiàng)目評價上有廣泛的應(yīng)用。西安市將土地分為九類，土地出讓金約占成交價的25%左右。 （五） 建設(shè)工程開工證（施工許可證）房地產(chǎn)開發(fā)單位領(lǐng)取的建設(shè)工程開工證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。（四） 房屋拆遷許可證（房屋管理局）進(jìn)行房屋拆遷的，應(yīng)取得西安市房屋土地管理局核發(fā)的房屋拆遷許可證。因此核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的工作由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)。（二） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要領(lǐng)取兩個證件，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。通過可行性研究報告，向政府推薦最佳方案?？尚行匝芯渴菍M建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行的分析、論證和評價。西安計(jì)劃主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和基本建設(shè)計(jì)劃的編制審批實(shí)施的主管部門。 交付使用 資料匯總歸檔。5 、市政公建配套，應(yīng)按規(guī)定要求，與房屋施工同步進(jìn)行。工程質(zhì)量進(jìn)行全過程專業(yè)化的監(jiān)督與管理。工程開工以后，建設(shè)單位必須在施工現(xiàn)場派駐甲方代表，督促施工單位按計(jì)劃施工，保證施工進(jìn)度。通過招標(biāo)，選定中標(biāo)單位后，必須在規(guī)定的時間里與中標(biāo)單位簽定施工合同。本階段要妥善處理好工程竣工的各項(xiàng)善后工作，主要有驗(yàn)收、場地清理、開發(fā)工程財務(wù)決算和資料歸檔等幾方面。前期工作某些項(xiàng)目往往與決策論證交叉進(jìn)行，需要妥善安排好相互關(guān)系。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計(jì)后即可向供水、供電部門申請用水、用電。6 、拆遷7 、三通一平。籌措資金的渠道主要有四個方面：（1） 自有流動資金；（2） 向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款。擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后，必須分別征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化、衛(wèi)生防疫等部門的意見。參加設(shè)計(jì)招標(biāo)者必須具有一定資格的設(shè)計(jì)單位。委托設(shè)計(jì)。申請建設(shè)用地。建筑設(shè)計(jì)方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，必須報市或區(qū)規(guī)劃建筑管理部門批準(zhǔn)。負(fù)責(zé)立項(xiàng)審批的是市計(jì)劃主管部門，一般程序是由各房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬的區(qū)、縣、局、委辦的計(jì)劃主管部門提出申請，通過區(qū)、縣、局、委辦的計(jì)劃主管部門向市計(jì)劃主管部門報批。（二） 前期階段即開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策之后，從申報立項(xiàng)直到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作的階段。房地產(chǎn)投資分析一般應(yīng)包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：（1） 投資估算；（2） 成本及成本效益分析；（3） 融資分析；（4） 資金償還及投資回報。 市場調(diào)查：市場調(diào)查就是要對房屋商品市場的要求、供求關(guān)系變化以及市場未來的走勢等問題進(jìn)行調(diào)研，通過系統(tǒng)收集、了解、記錄房地產(chǎn)市場的變化情況，對擬開發(fā)項(xiàng)目的市場前景進(jìn)行預(yù)測，作出評估。規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃擬開發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開發(fā)建設(shè)的可行性。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序按工程進(jìn)程依次是決策論證、前期準(zhǔn)備、工程管理、銷售管理等四個階段。城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)的目標(biāo)正向城鄉(xiāng)一體化，生態(tài)平衡，建設(shè)園林化城鎮(zhèn)方向進(jìn)展。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動和引導(dǎo)作用。成片開發(fā)一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)期長的綜合性開發(fā)。至于一個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或綜合性開發(fā)區(qū)在配套方面要求更高，關(guān)系更為復(fù)雜、涉及面更廣。一個現(xiàn)代化的居住小區(qū)的開發(fā)還要照顧到建成后的社區(qū)建設(shè)。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個相對獨(dú)立的街坊的更新改造。 小區(qū)開發(fā) 在新的開發(fā)中，是指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)。單項(xiàng)開發(fā)包括房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，即供水、供電、供暖、煤氣（或天然氣）、雨污水處理、通訊、消防等。這種項(xiàng)目往往在新區(qū)總體開發(fā)或老城改造中形成一個相對獨(dú)立的項(xiàng)目。的程序進(jìn)行，做到各個建設(shè)環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設(shè)收益，并為使用管理、日常服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格按照客觀規(guī)律辦事，嚴(yán)格地按照立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗(yàn)收、使用管理。 在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，要對交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實(shí)行綜合開發(fā)，供應(yīng)量要和需求相適應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)知識一、 關(guān)于房地產(chǎn)綜合開發(fā)（一） 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過程，從項(xiàng)目的籌劃開始至計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目審批、招標(biāo)投標(biāo)、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收直至交付使用。契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所訂契約，按房價的一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。房屋預(yù)售：房屋還未建成就預(yù)先出售，一般實(shí)現(xiàn)收取部分款項(xiàng)作為定金。《住宅質(zhì)量保證書》：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》：又稱《施工許可證》、《開工許可證》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。）組合貸款：個人住房組合貸款是指：符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業(yè)貸款自主住房作為抵押，可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)貸款。六、 與貸款有關(guān)的概念按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟樓的建筑面積套內(nèi)建筑面積不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。實(shí)用率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。使用率：使用面積與建筑面積之比，同百分?jǐn)?shù)表示。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓裁娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積公攤面積：公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，