房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本常識(shí)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序培訓(xùn)-文庫(kù)吧資料
2024-10-28 11:08本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。 這里要注意一下，母公司拍到土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。非常的社會(huì)主義特色。建設(shè)單位應(yīng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)或備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，國(guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，在土地證上載明土地用途及年限。建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)。,32,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期分析表,33,報(bào)建流程,規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù),土地證辦理,項(xiàng)目公司設(shè)立,項(xiàng)目立項(xiàng),建設(shè)用地規(guī)劃許可證,前期報(bào)建工作,環(huán)境評(píng)估,土地使用證書(shū),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前準(zhǔn)備,建筑工程規(guī)劃許可證,單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證,管線、排許可證,總平設(shè)計(jì)報(bào)審,開(kāi)工前手續(xù)辦理,34,施工許可證,余泥、噪音排放許可,夜間連續(xù)施工許可,建設(shè)期間辦理,消防、人防專項(xiàng)審查,竣工驗(yàn)收備案,專項(xiàng)驗(yàn)收,預(yù)售許可證,建設(shè)完成,35,中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法于2008年 1 月 1 日實(shí)施，下面基本上是按照?qǐng)?bào)建先后順序來(lái)說(shuō)。,26,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本與費(fèi)用構(gòu)成一覽表,27,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表1,28,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表2,29,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表3,30,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)表,31,二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程涉及的政府審批部門和審批事項(xiàng)多，各地的地方性法規(guī)、審批環(huán)節(jié)、審批時(shí)限不盡相同；不同開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的地質(zhì)情況變化比較大，不同建筑類別在設(shè)計(jì)和施工技術(shù)規(guī)范方面差異比較大，不同地區(qū)在技術(shù)規(guī)范要求和施工限制條件方面也存在一定的差異，加之開(kāi)發(fā)商實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)的不同，這些因素都直接影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。 項(xiàng)目驗(yàn)收交付階段 收尾階段 具體內(nèi)容詳見(jiàn)《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖》,22,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖－1,23,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖－1,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖－2,24,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序圖－3,25,第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)周期,一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成及其資金投入特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于選擇不同的建筑類型、層數(shù)和結(jié)構(gòu)，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備和配套設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)以及工程地質(zhì)狀況不同等等，在開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用方面都存在一定的差異。,15,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表1 公共部位設(shè)計(jì),16,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表2,17,各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表3,18,第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程運(yùn)作程序,19,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中均經(jīng)歷投資、開(kāi)發(fā)和建設(shè)三個(gè)過(guò)程,項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程,市場(chǎng),研究,投資,決策,土地,獲取,市場(chǎng),定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設(shè)計(jì),招標(biāo),投標(biāo),施工,組織,進(jìn)度,質(zhì)量,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,市場(chǎng),研究,投資,決策,土地,獲取,市場(chǎng),定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設(shè)計(jì),招標(biāo),投標(biāo),施工,組織,進(jìn)度,質(zhì)量,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,市場(chǎng),研究,投資,決策,土地,獲取,市場(chǎng),定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設(shè)計(jì),招標(biāo),投標(biāo),施工,組織,進(jìn)度,質(zhì)量,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,市場(chǎng),研究,投資,決策,土地,獲取,市場(chǎng),定位,產(chǎn)品,策劃,規(guī)劃,設(shè)計(jì),招標(biāo),投標(biāo),施工,組織,進(jìn)度,質(zhì)量,品牌,傳播,銷售,組織,物業(yè),管理,成本,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程,項(xiàng)目投資過(guò)程,投資過(guò)程,開(kāi)發(fā)過(guò)程,建設(shè)過(guò)程,經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：通過(guò)投資活動(dòng)來(lái)獲取投資收益，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回收 風(fēng)險(xiǎn)控制：投資決策、項(xiàng)目監(jiān)控 運(yùn)作方式：通過(guò)土地投資產(chǎn)生投資收益而行使重大決策以及監(jiān)控權(quán)力,經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 風(fēng)險(xiǎn)控制：項(xiàng)目定位、項(xiàng)目管理 運(yùn)作方式：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)日常的管理行使相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任,決策拿地階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,項(xiàng)目施工階段,銷售服務(wù)階段,經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：按工期保證工程質(zhì)量、安全前提下以最小成本完成工程建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)控制：成本管理、工程進(jìn)度、合同簽訂 運(yùn)作方式：充分使用外協(xié)單位，通過(guò)總包管理方式行使施工組織職能,戰(zhàn)略投資技能,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技能,施工建設(shè)技能,5,3,2,所需技能,績(jī)效比重,結(jié)合這三個(gè)過(guò)程的自然嵌套關(guān)系，可形成項(xiàng)目的三級(jí)管理體系。 共有建筑面積：指各權(quán)屬人共
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1