房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序培訓(xùn)-展示頁
2024-10-28 11:08本頁面
【正文】 同占有或共同使用的建筑面積。 銷售面積：包括房屋套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分攤的共有建筑面積組成。 居室面積：僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。 使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。 （4）其他：辦公樓、商業(yè)樓、酒店等等。 （2）商住樓：由底部商業(yè)營業(yè)廳和住宅組成的建筑。 躍層式住宅：設(shè)有套內(nèi)樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。 塔式住宅（也稱獨立單元式住宅或點式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個單元獨立建造，且每套住宅的進戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。 民間習(xí)慣叫法 小高層：十層至十八層的住宅； 大高層：十九層及十九層以上的住宅；,12,主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（續(xù)）,1民用建筑主要類別（按功能分類，選摘） （1）住宅樓：供居住使用的建筑。,11,主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（續(xù)）,1住宅建筑層數(shù)的劃分標(biāo)準： 建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定－《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定： 低層住宅：一層至三層； 多層住宅：四層至六層； 中高層住宅：七層至九層； 高層住宅：十層以上。 1室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。 半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。,10,主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（續(xù)）,住宅停車率：汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。 容積率：項目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。 建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。,9,八、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定,一、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 規(guī)劃用地面積：指經(jīng)過批準的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項目開發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。 主要特點： 土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。 交易完成的時間比較長，涉及的經(jīng)濟法律關(guān)系多 。 經(jīng)營者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷售實行“預(yù)售許可”制度。 主要特點： 房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營向使用消費平行轉(zhuǎn)移，可以說是由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)消費使用的轉(zhuǎn)移。 出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種。 明確規(guī)定各類用地的使用性質(zhì)和年限。 主要特點： 市場建立在城市土地國有制的基礎(chǔ)上，交易過程不變更土地所有權(quán)，只是對其使用權(quán)進行交易。 按投資的經(jīng)濟內(nèi)容分類 土地開發(fā)投資 房屋開發(fā)投資 房地產(chǎn)經(jīng)營（包括買賣、租賃）投資 物業(yè)管理和服務(wù)投資,2,三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點,由于房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點： 商品性 營利性 投資數(shù)額大 投資周期長 對專業(yè)知識和管理經(jīng)驗具有高度依賴性 市場的區(qū)域性和區(qū)域的價格差異性 與金融及法律密切相關(guān) 受政策的影響較大 影響投資的風(fēng)險因素多,3,四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素,收益 指投資產(chǎn)生的回報 成本 對未來的預(yù)期,4,五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)遵循的原則,遵守社會利益原則 盈利和增值的原則 有效規(guī)避風(fēng)險的原則 投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則 時機適宜原則 便易操作原則,5,六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風(fēng)險因素 （共6大類26種）,6,七、房地產(chǎn)的三級市場架構(gòu),房地產(chǎn)一級市場—土地出讓市場 是指國家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的市場。,1,二、房地產(chǎn)投資類型,按投資方式分類 直接投資：投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。即投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或租賃轉(zhuǎn)讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)的活動過程。房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序,長沙賽為爾房地產(chǎn)銷售代理有限公司,0,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本常識,一、房地產(chǎn)投資的概念 廣義概念：房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營、管理、中介服務(wù)等活動中，以期在未來獲得收益或避免風(fēng)險的一種投資活動。 狹義概念：僅指房地產(chǎn)開發(fā)投資。 房地產(chǎn)投資活動的經(jīng)濟實質(zhì)——實現(xiàn)資金的增值。 間接投資：投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，但不直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。是所有者與經(jīng)營者的縱向流通市場。 國家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營。 土地出讓價格的實質(zhì)是“租賃價格”，租賃費用一次性收取。,7,房地產(chǎn)三級市場架構(gòu)（續(xù)）,房地產(chǎn)二級市場—房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場或開發(fā)經(jīng)營市場 是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者之間進行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場。 交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)。 除政策性用房
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