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房地產(chǎn)開發(fā)(doc66)--房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序-地產(chǎn)制度-文庫吧資料

2024-08-21 15:15本頁面
  

【正文】 2)申報(bào)資料: ① 申請開戶書; ② 標(biāo)準(zhǔn)層 1: 100 平面圖、剖面圖; ③1 : 500地形圖及用氣建筑 2 個(gè)坐標(biāo)高程點(diǎn)(市測繪院測定的坐標(biāo)高程點(diǎn))。詳見附表三;勘察費(fèi) 50 元 /表;設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決,自來水公司內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)為取接水工程造價(jià)的 %;施工費(fèi)用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。 ( 4)辦結(jié)時(shí)限:執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。 ( 3)申辦程序: ① 用水申請報(bào)告,到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù); ② 申請手續(xù)批復(fù)后,到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜; ③ 簽訂協(xié)議并繳納自來水增容 費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。此外,在建設(shè)施工過程中,還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題,在此一并說明。 應(yīng)注意的事項(xiàng): 1.“ 兩書 ” 的交付時(shí)間為:商品房交付的時(shí)間; ; 1998 年建設(shè)部頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容: ; ; 3.保修期; ; 。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí),應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證 書》和《住宅使用說明書》。每增加一本權(quán)屬證書加收 10 元,地下室不收取登記費(fèi)。對符合規(guī)定條件的申報(bào)件,權(quán)屬證書應(yīng)在 15 個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給 開發(fā)商。 二、實(shí)施程序 :濟(jì)南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 : ① 營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證; ② 土地使用權(quán)證; ③ 建設(shè) 用地規(guī)劃許可證; ④ 建設(shè)工程規(guī)劃許可證; ⑤ 建設(shè)工程施工許可證; ⑥ 建設(shè)工程(質(zhì)量)竣工驗(yàn)收證明; ⑦ 房屋平面圖(房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖)。 第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書的取得 一、概述 我國實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。,辦理預(yù)售許可。 二、實(shí)施程序 :濟(jì)南市拆遷管理辦公室 : ① 商品房預(yù)售申報(bào)表; ② 土地使用權(quán)證書; ③ 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料; ④ 開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和開發(fā)經(jīng)營許可證; ⑤ 工程施工合同;⑥ 預(yù)售商品房分層平面圖。 : ① 施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程,實(shí)行一份施工許可制度;② 施工許可證分為正本、副本,正本由開發(fā)商保存,副本由施工企業(yè)保存,作為竣工驗(yàn)收資料。 : ① 開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì) 監(jiān)委托書》; ② 將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù); ③ 交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后,領(lǐng)取施工許可證。工程造價(jià) 3000 萬元以內(nèi)的須一次繳清, 3000 萬元以上首次須繳付 50%以上,分期緩交不超過兩次。辦結(jié)時(shí)限, 1 個(gè)工作日。 ( 6)應(yīng)注意的事項(xiàng):如開發(fā)商自行招標(biāo),需提前向招標(biāo)辦申請,經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。 ( 4)辦結(jié)時(shí)限: ① 審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件,在三日內(nèi)完成;② 評(píng)標(biāo)、定標(biāo),一般工程在三日內(nèi)完成;大、中型工程在七日內(nèi)完成,特殊工程可適當(dāng)延長; ③ 審查合同,在收到送審文本后三日內(nèi)完成。 ( 3)申辦程序:招標(biāo)單位提出招標(biāo)申請;市招標(biāo)辦審查招標(biāo)單位資格及招標(biāo)文件;發(fā)布建筑工程招標(biāo)公告;投標(biāo)單位提出投標(biāo)申請;招標(biāo)單位預(yù)審?fù)稑?biāo)單位資格并優(yōu)選投標(biāo)單位;確定評(píng)標(biāo)和定標(biāo)方法;向投標(biāo)單位發(fā)放標(biāo)書;確定評(píng)標(biāo)組織;投標(biāo)單位投遞標(biāo)書;開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo);發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書;簽訂、審查鑒證合同;核定 工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);分別辦理注冊登記施工隊(duì)伍、審查其他事項(xiàng);集中收繳有關(guān)規(guī)費(fèi);按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定,在市招標(biāo)辦登記備案。 :《報(bào)建證》工本費(fèi): 10 元。 ② 持投資計(jì)劃及申請表報(bào)市建設(shè)行政主管部門,取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。 二、實(shí)施程序 (一)項(xiàng)目報(bào)建 :濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì) : ① 計(jì)委批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃; ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書; ③ 工程建 設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請表。 第三小節(jié) 施工許可證的取得 一、概述 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證 ,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后 ,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序 ,該證是申辦開工的必備文件。(詳見表三);根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價(jià)目表,建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 649 元 /點(diǎn)。 ( 4)辦結(jié)時(shí)限: ① 批準(zhǔn)辦證申請, 15 個(gè)工作日內(nèi); ② 辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》, 7 個(gè)工作日內(nèi); ③ 辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》,7 個(gè)工作日內(nèi); ④ 辦理施工圖審查, 20 個(gè)工作日內(nèi)。同時(shí),在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)。 取證階段:開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證 申報(bào)表》,并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。涉及房屋拆遷的,須附拆遷驗(yàn)收證明;⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的,應(yīng)附其書面審查意見。 ( 5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) :根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)( 2020) 181 號(hào)《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和濟(jì)價(jià)費(fèi)字( 2020) 259 號(hào)《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦 關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知 的通知》的規(guī)定,人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為,按總建筑面積計(jì), 30 元 /平方米計(jì)取。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì),則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計(jì)處的審查后方可通過。 ( 1)承辦部門:濟(jì)南市人民防空辦公室 ( 2)申報(bào)資料: ① 施工圖設(shè)計(jì) 文件 2 套(地下人防部分); ② 計(jì)委立項(xiàng)批文;③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖; ④ 人防結(jié)建手續(xù)證明。 ( 6)應(yīng)注意的事項(xiàng):該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是 15 個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見,然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的修改。 ( 5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):執(zhí)行國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā) [2020]45 號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定,按建筑面積計(jì),分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉庫等 9 類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 ( 3)申辦程序:開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《開發(fā)商報(bào)審施工圖設(shè)計(jì)文件登錄表》;將登錄表連同施工圖及其它申報(bào)資料送勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行技術(shù)性審查,并出具審查意見;勘察、設(shè)計(jì)單位對審查意見進(jìn)行答復(fù);勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報(bào)告;核發(fā)《施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。 ( 5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):執(zhí)行魯政發(fā) [2020]16 號(hào)的有關(guān)規(guī)定,按建筑面積計(jì),收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi) 2 元 /平方米。 ( 3)申辦程序:開發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》,并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審 辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。 ( 5)應(yīng)注意的事項(xiàng):單體 10000 平方米以上的建筑工程,必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo),行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。 ( 3)申辦程序: ① 招標(biāo)人或其代理機(jī)構(gòu)按規(guī)定提交申報(bào)材料(包括:計(jì)劃批文、設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、設(shè)計(jì)任務(wù)書等); ② 填報(bào)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)申報(bào)表》;③ 審核項(xiàng)目情況及招標(biāo)條件,登記備案; ④ 對發(fā)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及方案評(píng)審等活動(dòng)實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)督; ⑤ 中標(biāo)方案確定后,招標(biāo)人提交招投標(biāo)情況報(bào)告; ⑥ 簽發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)意見書》。對具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的, 7 個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。 (二)實(shí)施程序 (1)承辦部門: 濟(jì)南市規(guī)劃局 (2)申報(bào)資料: ① 書面申請(含建設(shè)要求和內(nèi)容); ② 計(jì)委年度計(jì)劃投資批文;③1 : 500 地形圖; ④ 已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。 第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得 (一)概述 為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理,保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施,對新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。 確定拆遷范圍,發(fā)布拆遷公告,進(jìn)行戶口登記、房屋勘測等拆遷準(zhǔn)備工作;拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議;實(shí)施拆遷,核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明,取得《拆遷驗(yàn)收合格證》;征地辦、拆遷 辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線,核定用地范圍、拆遷面積。 (二)拆遷手續(xù)的辦理 :濟(jì)南市拆遷辦 : ① 拆遷申請書; ② 項(xiàng)目立項(xiàng)批文; ③ 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件 ; ④ 國有土地使用證; ⑤ 建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證; ⑥ 拆遷補(bǔ)償、安置資金證明; ⑦ 拆遷計(jì)劃和拆遷方案; ⑧ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。 :持用地申請及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國土資源局,經(jīng)審查,符合條件的,7 個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的,則需要 按下列程序辦理。 :對符合登記條件的, 7 個(gè)工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。 ③審核:市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。 ②地籍調(diào)查:區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量,本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。 (三)土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 :濟(jì)南市國土資源局 : ( 1)土地登記需要的資料 ①計(jì)劃立項(xiàng)批文;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見;③土地登記申請書;④地籍調(diào)查表(含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖);⑤土地登記審批表;⑥土地登記卡。 受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后,應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記,領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后,出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。 中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間,與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。 4. 成交確認(rèn)書 以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后,出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽 訂成交確認(rèn)書。 掛牌期限屆滿,按照下列規(guī)定確定是否成 交: ①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià),且報(bào)價(jià)高于底價(jià),并符合其他條件的,掛牌成交; ②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的,出價(jià)最高者為競得人;報(bào)價(jià)相同的,先提交報(bào)價(jià)單者為競得人,但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外; ③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的,掛牌不成交。 掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。 競買人不足三人,或者競買人的 最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí),主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 : ①主持人點(diǎn)算競買人; ②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng); ③主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表 、有關(guān)專家組成,成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。 ②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況,當(dāng)眾開啟標(biāo)箱,宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的,投標(biāo)人可以郵寄,但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效;標(biāo)書投入標(biāo)箱后,不可撤回。對符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)。 濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告,公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。 濟(jì)南市土地收購儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況,編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件?,F(xiàn)分述如下: 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng),是有計(jì)劃地進(jìn)行的。 (二)國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第 11 號(hào)部令規(guī)定:凡各類經(jīng)營性用地(含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)),均必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 :劃撥土地的范圍僅限于: ; 基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地; 、交通、水利等項(xiàng)目用地;、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 : 審核有關(guān)申報(bào)資料( 2 個(gè)工作日);現(xiàn)場勘測定界( 10 個(gè)工作日);制定一書三方案(建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案)( 15 個(gè)工作日);繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)( 2 個(gè)工作日);依照規(guī)定辦理土地登記,領(lǐng)取土地使用證書。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。若因特殊原因,必須進(jìn)行征地拆遷的,該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達(dá)到施工要求的場地條件 ,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 國有土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證 。 (三)項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖(見程序圖一) 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得 一、概述 開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過后,須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查,對符合條件的,市計(jì)委予以批復(fù)。 ( 1)承辦部門:濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 ( 2)申報(bào)
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