【正文】 技術(shù)上和經(jīng)濟上是否可行進行的分析、論證和評價。工程質(zhì)量進行全過程專業(yè)化的監(jiān)督與管理。前期工作某些項目往往與決策論證交叉進行，需要妥善安排好相互關(guān)系。擴初設(shè)計完成后，必須分別征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化、衛(wèi)生防疫等部門的意見。建筑設(shè)計方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，必須報市或區(qū)規(guī)劃建筑管理部門批準。 市場調(diào)查：市場調(diào)查就是要對房屋商品市場的要求、供求關(guān)系變化以及市場未來的走勢等問題進行調(diào)研，通過系統(tǒng)收集、了解、記錄房地產(chǎn)市場的變化情況，對擬開發(fā)項目的市場前景進行預(yù)測，作出評估。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導(dǎo)作用。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)項目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。這種項目往往在新區(qū)總體開發(fā)或老城改造中形成一個相對獨立的項目。房地產(chǎn)開發(fā)知識一、 關(guān)于房地產(chǎn)綜合開發(fā)（一） 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過程，從項目的籌劃開始至計劃立項、規(guī)劃設(shè)計、項目審批、招標投標、工程實施、竣工驗收直至交付使用?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》：又稱《施工許可證》、《開工許可證》。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔同等的義務(wù)。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。層高：房屋一層的高度。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。安居房：指實施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每層內(nèi)有 若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，共一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。房地產(chǎn)基本常識房地產(chǎn)基本常識一、 與土地有關(guān)的概念三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到路通、水通、電通和場地平整。二、 與住宅有關(guān)的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相當于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套費用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率3%），故又稱經(jīng)濟實用房。躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、最好的一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。（進深一般限定在5米左右）開間：住宅的寬度，指一間墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。四、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。在實踐中又有按份共有和共同共有之分。使用面積系數(shù)：用百分率表示。（總占地面幾之比）建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的一個專門稅種，也是購房過程中購房者所承付稅額最大的一次稅費。但其風(fēng)格、外貌等要與整個開發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)，并以較快的時間完成。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文教福利等配套項目建設(shè)。這種情況隨著城市綜合開發(fā)的進展、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)、區(qū)域功能的置換、立體交通和市政設(shè)施配套的完善，已使人們的觀點有了很大的變化。4 、經(jīng)濟分析：它是通過投入產(chǎn)出的系統(tǒng)分析，從經(jīng)濟上評估擬開發(fā)項目的價值。同時，還應(yīng)征詢水、電、煤、市政、消防、通訊等待配套單位意見。5 、籌措建設(shè)資金。（三） 工程管理，即項目建設(shè)施工階段這是開發(fā)項目的實施階段，一般包括現(xiàn)場清理、材料準備、施工隊伍招標、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。竣工驗收。經(jīng)過對項目在技術(shù)上是否先進、適用、可靠，在規(guī)模上是否合理，特別是在經(jīng)濟上是否能得到預(yù)期效益等個方面進行系統(tǒng)的分析、論證，通過多方案比較，提出評價意見。西安市房屋拆遷管理辦公室負責房屋拆遷管理工作，具體由其下屬的兩個拆遷公司代表政府進行拆遷工作的實施。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。不確定性分析就是借助于盈虧平衡分析、敏感性分析及概率分析等數(shù)學(xué)方法對項目投資效益做更進一步分析?，F(xiàn)代CBD可以概括為：A城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化等在此高度集中；B 交通便利，人口流動量大；C白天人口高度密集，晝夜人口數(shù)量變化大；D位于城市黃金地帶，地價最高。SOHO是一個純辦公室的家居概念，就是將家搬入辦公室中。 公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游歷活動場所的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園，居住小區(qū)的小游園，組團綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀，帶狀公共綠地。l 消防設(shè)施：煙感報警器消防水噴淋器緊急照明燈（頂式）緊急廣播喇叭機械排煙口（頂式）防煙分區(qū)垂壁l 預(yù)留靈活隔斷的安裝點（不一定有）l 吊頂內(nèi)部檢修口2．1．4 寫字樓的智能化 智能型寫字樓是指由樓宇自動化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)三者有機結(jié)合作為智能化平臺支持的辦公建筑。如美國的世貿(mào)中心。2．2．3 住宅的開間、進深、層高和凈高 住宅的開間：住宅的寬度 住宅的進深：住宅的時間長度 住宅的層高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。F 朝向起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向，本項目中應(yīng)為正南、正東方向；G 附屬空間l 部分居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計儲物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置；l 在居室設(shè)計上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調(diào)等；l 衛(wèi)生進行管井布置，從而達到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。2. 使物業(yè)現(xiàn)有設(shè)備充分發(fā)揮其功能。特約服務(wù)一般包括：（1） 定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護服務(wù)；（2） 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；（3） 介紹家教、保姆、服務(wù)員、文秘等服務(wù)；（4） 物品搬運服務(wù)（指在社區(qū)內(nèi)）；（5） 小型代客購物服務(wù)；（6） 送餐服務(wù)；（7） 洗衣服務(wù)；（8） 商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真）；（9） 代訂服務(wù)（包括預(yù)定車輛、機票、車票、船票、鮮花、禮品等）。七、銷售中常見的物業(yè)管理問題1. 明確客戶需要交納的物業(yè)管理費用對具體費用的承諾要慎重，應(yīng)得到管理公司的認可。、防盜門的安裝因安全原因需要加設(shè)防盜網(wǎng)的一般管理公司會同意，但須事先審批并按同意的樣式和方式安裝?？蛻羧胱〕绦蛴袉栴}，管業(yè)部通知發(fā)展商進行返修；客戶入住程序完成沒有問題，客戶/代理人到管業(yè)部填寫《樓宇接受證明書》，接受鑰匙客戶/代理人由管業(yè)部和工程部人員陪同到所購單元進行驗收，填寫《房屋驗收報告》客戶/代理人到財務(wù)部交納有關(guān)管理費用發(fā)展商向管業(yè)部發(fā)出《客戶入住通知單》發(fā)展商向客戶發(fā)出《入伙通知書》 客戶向管業(yè)部領(lǐng)取《裝修手冊》及《裝修申請表》八、客戶裝修程序客戶填寫《裝修申請表》、連同裝修方案、有關(guān)圖紙、施工單位資質(zhì)證明、裝修合同等文件資料一并送交管業(yè)部管業(yè)部將有關(guān)資料轉(zhuǎn)交工程部于七個工作日內(nèi)完成審批手續(xù)未獲批準，管業(yè)部同志客戶修改設(shè)計方案或更換施工單位獲得批準，管業(yè)部通知客戶及施工單位簽定《裝修施工責任書》，并出具《客戶裝修繳費單》裝修手續(xù)完成施工單位憑〈裝修完工經(jīng)費結(jié)算單〉到財務(wù)部辦理退還裝修押金手續(xù)驗收合格，施工單位向管業(yè)部退還臨時出入證管業(yè)部出具〈裝修完工經(jīng)費結(jié)算單〉驗收不合格，按驗收意見進行修改客戶須在施工完畢之后通知管業(yè)部，并由管業(yè)部、工程部會同可戶、施工單位對工程進行驗收，最后填寫〈裝修施工驗收單〉施工期間管業(yè)部和工程部派員工每日檢查施工現(xiàn)場情況，發(fā)現(xiàn)違章情況及時糾正施工單位進場施工