【正文】 具有一定規(guī)模的塊狀，帶狀公共綠地。l 在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。西安市標(biāo)準(zhǔn)日照間距：、（H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差）。建筑 2．1辦公樓 2．1．1出租比：即收益部分與總面積的比例 總出租比=總出租面積/總建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)層出租比=標(biāo)準(zhǔn)層出租面積/標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 出租比是直接關(guān)系大樓收益的重要指標(biāo) 2．1．2車位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn):西安市一般要求為套數(shù)的4060%2．1．3 吊頂上設(shè)施l 照明燈具：多數(shù)采用暗裝、半暗裝，往往成行布置。l 消防設(shè)施：煙感報(bào)警器消防水噴淋器緊急照明燈（頂式）緊急廣播喇叭機(jī)械排煙口（頂式）防煙分區(qū)垂壁l 預(yù)留靈活隔斷的安裝點(diǎn)（不一定有）l 吊頂內(nèi)部檢修口2．1．4 寫字樓的智能化 智能型寫字樓是指由樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和辦公自動(dòng)化系統(tǒng)三者有機(jī)結(jié)合作為智能化平臺(tái)支持的辦公建筑。在我國(guó)現(xiàn)已得當(dāng)迅速發(fā)展，近幾年來(lái)在北京新建成的具有一定規(guī)模的寫字樓大多是智能型寫字樓，只是其“智能”所包涵內(nèi)容的多少不盡相同。2．2公寓 2．2．1住宅結(jié)構(gòu)系統(tǒng)形式l 磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)是指建筑中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。如美國(guó)的世貿(mào)中心。一般在多層住宅中采用較多。由于公共外廊對(duì)住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠(yuǎn)離外廊安排，靠外廊一側(cè)宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲(chǔ)藏室等。采用這種形式住戶的朝向不是象西和向東，就是朝南和朝北。2．2．3 住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高 住宅的開間：住宅的寬度 住宅的進(jìn)深：住宅的時(shí)間長(zhǎng)度 住宅的層高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。智能化是一項(xiàng)跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計(jì)部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的通力合作。D窗戶設(shè)計(jì) 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。l 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。F 朝向起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向，本項(xiàng)目中應(yīng)為正南、正東方向；G 附屬空間l 部分居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置；l 在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等；l 衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。疊拼別墅為一棟別墅在立面上不時(shí)傳統(tǒng)的一戶而是二戶，下層住戶擁有花園，上層別墅擁有露臺(tái)。1. 物業(yè)管理企業(yè)的確定：一般情況以銷售為主的物業(yè)在“業(yè)主委員會(huì)”成立之前由發(fā)展商確定并委托物業(yè)管理公司：“業(yè)主委員會(huì)”成立后，由“業(yè)主委員會(huì)”確定物業(yè)公司選聘。3. 關(guān)于《管理公約》的問(wèn)題：《管理公約》是由物業(yè)發(fā)展商與業(yè)主簽定的關(guān)于物業(yè)管理問(wèn)題的文件，政府主管部門要求發(fā)展商與業(yè)主在簽定《商品房買賣契約》的同時(shí)簽署《管理公約》；按照規(guī)定，政府有關(guān)主管部門要求發(fā)展商在辦理《銷售許可正》之時(shí)，應(yīng)該向政府主管部門提交《管理公約》，并經(jīng)核準(zhǔn)。2. 使物業(yè)現(xiàn)有設(shè)備充分發(fā)揮其功能。4. 培養(yǎng)員工的歸屬感及自豪感，使物業(yè)擁有一支訓(xùn)練有素，技術(shù)全面的長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)秀隊(duì)伍。三、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)，和公眾代辦性服務(wù)。產(chǎn)權(quán)人必須交納公共性服務(wù)費(fèi)。特約服務(wù)一般包括：（1） 定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；（2） 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；（3） 介紹家教、保姆、服務(wù)員、文秘等服務(wù)；（4） 物品搬運(yùn)服務(wù)（指在社區(qū)內(nèi)）；（5） 小型代客購(gòu)物服務(wù)；（6） 送餐服務(wù)；（7） 洗衣服務(wù)；（8） 商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真）；（9） 代訂服務(wù)（包括預(yù)定車輛、機(jī)票、車票、船票、鮮花、禮品等）。四、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成（一） 高檔物業(yè)——市場(chǎng)定價(jià)（分10項(xiàng)）1. 人員支出（1） 員工工資（2） 福利開支（包括養(yǎng)老統(tǒng)籌、住房公積金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、教育基金、福利基金、餐費(fèi)等）2. 共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用包括供電系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)；空調(diào)（采暖、通風(fēng)）系統(tǒng)；電梯系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；保安系統(tǒng)；停車場(chǎng)系統(tǒng)等 3. 共用部分清潔綠化費(fèi)包括垃圾收集清運(yùn)；化糞池清掏；清潔用品；綠化用品等4. 共用部位能源費(fèi)包括照明、設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)；清潔、綠化水費(fèi)等5. 管理公司辦公費(fèi)包括復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)的易耗品費(fèi)用；電話、手機(jī)、呼機(jī)費(fèi)；交通費(fèi)；辦公用品；辦公室電費(fèi)；交際費(fèi)等包括公共責(zé)任險(xiǎn)（第三者傷害責(zé)任險(xiǎn)；公共地方、公共設(shè)備）；綜合財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（公共地方、公共設(shè)備） 酬金（二）、普通住宅——政府定價(jià)按照西安市物業(yè)管理辦法的規(guī)定，包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、公用電視天線費(fèi)、稅費(fèi)等12項(xiàng)費(fèi)用。2. 水、電、燃?xì)?、供暖、有線電視等費(fèi)用（代收代繳）集中采暖費(fèi)用一般為512元/3. 垃圾外運(yùn)費(fèi)（分生活垃圾和裝修房屋的垃圾）4. 車輛存車費(fèi)（分機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）5. 電梯維護(hù)保養(yǎng)及年度檢測(cè)費(fèi)6. 物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格的管理,高檔小區(qū)不再審批,由業(yè)主委員會(huì)自行確定。2. 對(duì)客戶提出的管理問(wèn)題，清楚的要自己解釋，不清楚的要及時(shí)與發(fā)展商和管理公司聯(lián)絡(luò)確認(rèn)，及時(shí)反饋給可戶3. 切忌憑空想象任意承諾客戶，影響今后的管理。七、銷售中常見的物業(yè)管理問(wèn)題1. 明確客戶需要交納的物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)具體費(fèi)用的承諾要慎重，應(yīng)得到管理公司的認(rèn)可。（2） 如果一層不收電梯費(fèi)會(huì)產(chǎn)生不良的連鎖反應(yīng)，如二層客戶也可以說(shuō)自己不需要這項(xiàng)服務(wù)（自己爬樓梯），三層、四層甚至五層的客戶都可以以同樣的理由拒交電梯費(fèi)，其結(jié)果是誰(shuí)也不交電梯服務(wù)因而停止。3. 入住條件客戶會(huì)要求承諾保證水、電、燃?xì)?、供暖、有線電視、電話、對(duì)講、電梯、郵政、道路、綠化甚至?xí)块_通。4. 停車位、停車費(fèi)客戶會(huì)要求承諾保留停車位及停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。、防盜門的安裝因安全原因需要加設(shè)防盜網(wǎng)的一般管理公司會(huì)同意，但須事先審批并按同意的樣式和方式安裝。承諾要謹(jǐn)慎，應(yīng)得到發(fā)展商和管理公司的認(rèn)可6. 拆改內(nèi)墻內(nèi)墻分承重墻和非承重墻，承重墻絕對(duì)不能拆改，非承重墻原則上可以拆改，但考慮到布線問(wèn)題，應(yīng)提醒客戶拆改的難度和質(zhì)量的保重。7. 暖氣的移位、改造一般不允許暖氣的移位、改造、但因特殊愿意由專業(yè)公司加長(zhǎng)或縮短暖氣管還有可能被管理公司批準(zhǔn)。8. 管理公約能不能改根據(jù)京房地物字[1998]第34號(hào)文件的規(guī)定，管委會(huì)成立之前不得對(duì)已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改?？蛻羧胱〕绦蛴袉?wèn)題，管業(yè)部通知發(fā)展商進(jìn)行返修；客戶入住程序完成沒有問(wèn)題，客戶/代理人到管業(yè)部填寫《樓宇接受證明書》，接受鑰匙客戶/代理人由管業(yè)部和工程部人員陪同到所購(gòu)單元進(jìn)行驗(yàn)收，填寫《房屋驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》客戶/代理人到財(cái)務(wù)部交納有關(guān)管理費(fèi)用發(fā)展商向管業(yè)部發(fā)出《客戶入住通知單》發(fā)展商向客戶發(fā)出《入伙通知書》 客戶向管業(yè)部領(lǐng)取《裝修手冊(cè)》及《裝修申請(qǐng)表》八、客戶裝修程序客戶填寫《裝修申請(qǐng)表》、連同裝修方案、有關(guān)圖紙、施工單位資質(zhì)證明、裝修合同等文件資料一并送交管業(yè)部管業(yè)部將有關(guān)資料轉(zhuǎn)交工程部于七個(gè)工作日內(nèi)完成審批手續(xù)未獲批準(zhǔn)，管業(yè)部同志客戶修改設(shè)計(jì)方案或更換施工單位獲得批準(zhǔn)，管業(yè)部通知客戶及施工單位簽定《裝修施工責(zé)任書》，并出具《客戶裝修繳費(fèi)單》裝修手續(xù)完成施工單位憑〈裝修完工經(jīng)費(fèi)結(jié)算單〉到財(cái)務(wù)部辦理退還裝修押金手續(xù)驗(yàn)收合格，施工單位向管業(yè)部退還臨時(shí)出入證管業(yè)部出具〈裝修完工經(jīng)費(fèi)結(jié)算單〉驗(yàn)收不合格，按驗(yàn)收意見進(jìn)行修改客戶須在施工完畢之后通知管業(yè)部，并由管業(yè)部、工程部會(huì)同可戶、施工單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，最后填寫〈裝修施工驗(yàn)收單〉施工期間管業(yè)部和工程部派員工每日檢查施工現(xiàn)場(chǎng)情況，發(fā)現(xiàn)違章情況及時(shí)糾正施工單位進(jìn)場(chǎng)施工