【正文】 土地出讓金2 土地補(bǔ)償及拆遷安置費(fèi)3 市政配套及集資費(fèi)4 實(shí)行招拍掛后，開發(fā)商一般拿到的是所謂的“凈地”，不含第三產(chǎn)業(yè)、3項(xiàng)，成本構(gòu)成一般有兩種形式：拍賣凈值+土地出讓金/拍賣凈值含土地出讓金。大多數(shù)城市的CBD都經(jīng)歷了“小商業(yè)點(diǎn)（以商業(yè)為中心）——傳統(tǒng)商業(yè)中心（商業(yè)、辦公業(yè)混雜）——現(xiàn)代CBD（以商務(wù)辦公為中心）”這樣一個(gè)由初級(jí)向高級(jí)過度的過程。 從國(guó)際上著名的CBD來看，中央商務(wù)區(qū)作為國(guó)際化都市的重要標(biāo)志，負(fù)擔(dān)著現(xiàn)代化都市的商務(wù)貿(mào)易中心和信息交流中心和信息交流中心的重要角色。在我國(guó)現(xiàn)已得當(dāng)迅速發(fā)展，近幾年來在北京新建成的具有一定規(guī)模的寫字樓大多是智能型寫字樓，只是其“智能”所包涵內(nèi)容的多少不盡相同。智能化是一項(xiàng)跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計(jì)部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的通力合作。4. 培養(yǎng)員工的歸屬感及自豪感，使物業(yè)擁有一支訓(xùn)練有素，技術(shù)全面的長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)秀隊(duì)伍。（2） 如果一層不收電梯費(fèi)會(huì)產(chǎn)生不良的連鎖反應(yīng)，如二層客戶也可以說自己不需要這項(xiàng)服務(wù)（自己爬樓梯），三層、四層甚至五層的客戶都可以以同樣的理由拒交電梯費(fèi)，其結(jié)果是誰也不交電梯服務(wù)因而停止。8. 管理公約能不能改根據(jù)京房地物字[1998]第34號(hào)文件的規(guī)定，管委會(huì)成立之前不得對(duì)已核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改。2. 對(duì)客戶提出的管理問題，清楚的要自己解釋，不清楚的要及時(shí)與發(fā)展商和管理公司聯(lián)絡(luò)確認(rèn)，及時(shí)反饋給可戶3. 切忌憑空想象任意承諾客戶，影響今后的管理。3. 關(guān)于《管理公約》的問題：《管理公約》是由物業(yè)發(fā)展商與業(yè)主簽定的關(guān)于物業(yè)管理問題的文件，政府主管部門要求發(fā)展商與業(yè)主在簽定《商品房買賣契約》的同時(shí)簽署《管理公約》；按照規(guī)定，政府有關(guān)主管部門要求發(fā)展商在辦理《銷售許可正》之時(shí)，應(yīng)該向政府主管部門提交《管理公約》，并經(jīng)核準(zhǔn)。采用這種形式住戶的朝向不是象西和向東，就是朝南和朝北。建筑 2．1辦公樓 2．1．1出租比：即收益部分與總面積的比例 總出租比=總出租面積/總建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)層出租比=標(biāo)準(zhǔn)層出租面積/標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 出租比是直接關(guān)系大樓收益的重要指標(biāo) 2．1．2車位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn):西安市一般要求為套數(shù)的4060%2．1．3 吊頂上設(shè)施l 照明燈具：多數(shù)采用暗裝、半暗裝，往往成行布置。MORE——互動(dòng)商務(wù)居住區(qū)，英文為：Mobile, Office, 、辦公室，住宅，其重點(diǎn)在“移動(dòng)辦公室”。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的不確定性分析在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價(jià)、成本、收益、貸款、利率、工期等。（區(qū)規(guī)劃分局為市規(guī)劃局派出機(jī)關(guān)，直屬市規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)規(guī)劃分局具有審批5000㎡以下面積的權(quán)限，超過5000㎡需報(bào)市規(guī)劃局）（三） 建設(shè)用地批準(zhǔn)證書（土地管理局）西安市土地管理局是全市土地主管機(jī)關(guān)。3 、加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)理。工程設(shè)計(jì)一般分三個(gè)階段：1）設(shè)計(jì)方案；2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)；3）施工圖設(shè)計(jì)。 規(guī)劃摸底時(shí)一般需要了解以下幾個(gè)方面的情況：（1） 用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途）；（2） 規(guī)劃紅線要求；（3） 建筑密度與建筑面積（容積率）的要求；（4） 道路及綠化要求；（5） 市政、公建配套及要求；（6） 其他特殊條件及要求。小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。這種形式有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司加快資金周轉(zhuǎn)，在房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋出售往往采用這種形式。 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積 套內(nèi)墻體面積=公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。（適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促。經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求。集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)過戶：即更換房屋承租人姓名。六、 與貸款有關(guān)的概念按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款的銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人。 在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，要對(duì)交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實(shí)行綜合開發(fā)，供應(yīng)量要和需求相適應(yīng)。一個(gè)現(xiàn)代化的居住小區(qū)的開發(fā)還要照顧到建成后的社區(qū)建設(shè)。房地產(chǎn)投資分析一般應(yīng)包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：（1） 投資估算；（2） 成本及成本效益分析；（3） 融資分析；（4） 資金償還及投資回報(bào)?；I措資金的渠道主要有四個(gè)方面：（1） 自有流動(dòng)資金；（2） 向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款。5 、市政公建配套，應(yīng)按規(guī)定要求，與房屋施工同步進(jìn)行。 （五） 建設(shè)工程開工證（施工許可證）房地產(chǎn)開發(fā)單位領(lǐng)取的建設(shè)工程開工證，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。商務(wù)區(qū)知識(shí)商務(wù)中心區(qū)——CBDCBD即英文Central Business District 的縮寫，中文譯為商務(wù)中心區(qū)，最早產(chǎn)生于二十世紀(jì)二十年代的美國(guó)。而MORE不同，他本身源自貴族式的商業(yè)服務(wù)，其基礎(chǔ)是在一個(gè)高檔的的住宅社區(qū)中，配以全方位的商業(yè)服務(wù)，此方式較為完善地解決了SOHO的弊端，代表了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代現(xiàn)代家居發(fā)展的潮流和趨勢(shì)。它是隨計(jì)算機(jī)的發(fā)展，為適應(yīng)現(xiàn)代信息社會(huì)人們對(duì)辦公環(huán)境全新的要求而產(chǎn)生的。凈高=層高樓板厚度2．2．4 智能化社區(qū) 智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計(jì)算機(jī)、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元化信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家具環(huán)境。3. 提供物業(yè)的形象，使其保值、增值。2. 一層為什么要收電梯費(fèi)（1） 按電梯屬于共用設(shè)備設(shè)施，產(chǎn)權(quán)為全體產(chǎn)權(quán)人所有，電梯作為公共性服務(wù)設(shè)施，具有共同性（全體產(chǎn)權(quán)人共同的需要而不是單個(gè)人需要）、非排他性（在自己使用的同時(shí)不能排斥其他人使用）、非競(jìng)爭(zhēng)性（不會(huì)因?yàn)橛行┤瞬怀穗娞荻档瓦\(yùn)行維護(hù)成本），其費(fèi)用應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。?dòng)用明火、使用電梯、推放垃圾等事項(xiàng)須事先取得管業(yè)部的許可所有手續(xù)齊全后，管業(yè)部向施工單位頒發(fā)〈裝修許可證〉施工單位憑交費(fèi)收據(jù)到管業(yè)部辦理施工人員臨時(shí)出入證等有關(guān)手續(xù)施工單位憑《客戶裝修繳費(fèi)單》向財(cái)務(wù)部繳納裝修押金及其他費(fèi)用 21/21。最終損害的是全體產(chǎn)權(quán)人的利益，更談不上物業(yè)的保值和增值。5. 有一定的經(jīng)濟(jì)效益。2．2．5 公寓的合理的戶型布局 A整體布局l 戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥式）相對(duì)隔開為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性；l 潔污分區(qū)即將廚房、共用衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；B 公共區(qū)域l 進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積；l 兩廳方正實(shí)用，無凸顯的柱體、缺角或變形；l 依照使用習(xí)慣建議采用大客廳，小餐廳的布局；l 不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；l 廚房需靠近餐廳 布置，要有足夠的通風(fēng)采光；l 各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對(duì)；C 私密區(qū)域l 與共用活動(dòng)空間間隔，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；l 各房門宜錯(cuò)開布置，避免臥室門朝向戶門。目前根據(jù)提供的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)不同，又將智能寫字樓分為3A和5A兩