【正文】 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細內(nèi)容見本指引附件二。雙方律師結(jié)合目標(biāo)項目存在的風(fēng)險、轉(zhuǎn)讓完成的周期、當(dāng)事人利益最大化等因素，商定適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞健＃ㄋ模┺D(zhuǎn)讓項目的土地使用權(quán)及地上建筑物是否存在抵押、查封、租賃等限制項目權(quán)利的事項。（十）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，在合同中約定轉(zhuǎn)讓項目交割前轉(zhuǎn)讓方應(yīng)對完工工程予以妥善保護，其施工資料作為本合同的交割資料。（十四）作為受讓方律師應(yīng)提示當(dāng)事人，將需要交接的文件包括但不限于項目開發(fā)經(jīng)營所需的行政批文、技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)證照、施工檔案等列入擬定交接清單，并確定進行交接的條件、期限等，交接過程要做好記錄并由雙方簽字確認(rèn)。第一百零四條 雙方律師應(yīng)注意督促其當(dāng)事人按照約定完成各自所負擔(dān)的工作。對于轉(zhuǎn)讓方所提供的全部合同，轉(zhuǎn)讓方、受讓方應(yīng)辦理交接登記。第一百一十一條 鼓勵律師構(gòu)建合理的知識結(jié)構(gòu)，組建各專業(yè)領(lǐng)域律師形成綜合服務(wù)團隊，理解法律之外各專業(yè)領(lǐng)域人員對法律服務(wù)的支持和銜接，配合提供合同約定的法律服務(wù)，滿足當(dāng)事人的合理商務(wù)需求。第一百一十八條 如涉及其他司法管轄區(qū)域的盡職調(diào)查及法律分析與評估等法律業(yè)務(wù)，鼓勵律師建議當(dāng)事人聘請在該司法管轄區(qū)域具備相應(yīng)資格且在特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有相應(yīng)經(jīng)驗和能力的律師事務(wù)所提供服務(wù)。第五節(jié) 在合同草擬、談判階段的注意事項第一百二十五條 律師可建議當(dāng)事人在談判合同文件前先就主要商務(wù)條件進行討論并形成交易條款清單，律師在此基礎(chǔ)上準(zhǔn)備合同文件。第一百三十一條 律師協(xié)助當(dāng)事人辦理有關(guān)登記手續(xù)時，應(yīng)與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)機構(gòu)及時溝通，了解工作流程和政策的變化，提高工作效率。本指引的編寫人員或發(fā)布機構(gòu)對律師參考本指引提供法律服務(wù)所產(chǎn)生的任何責(zé)任或后果不承擔(dān)責(zé)任。（1）屬于目標(biāo)公司所有，或目標(biāo)公司正在使用的注冊商標(biāo)、專利權(quán)、著作權(quán)以及其他知識產(chǎn)權(quán)的有關(guān)文件、證書或批文（如有）；（2）上述知識產(chǎn)權(quán)是否設(shè)有第三方權(quán)利及其他權(quán)利障礙（包括但不限于擔(dān)保權(quán)利、許可、授權(quán)使用等情況）；（3）上述知識產(chǎn)權(quán)的相關(guān)費用是否按時繳付；（4）是否存在侵犯第三方知識產(chǎn)權(quán)的情況。十、目標(biāo)公司環(huán)境保護情況、表格；；；；；；；、令狀、禁令、意見、批文、制裁、函件或任何第三方向目標(biāo)公司提出索賠的文件。、房地產(chǎn)權(quán)證和租賃登記證（如有）；、規(guī)劃用途、使用年限等；（包括但不限于抵押、查封）及他項權(quán)利證明和相關(guān)合同；（包括批文和登記文件）或土地外包協(xié)議；；、由政府部門或第三方簽發(fā)的文件或與第三方訂立的文本。附件三：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明一、印花稅：受讓方、轉(zhuǎn)讓方計稅依據(jù)為合同記載的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，稅率為萬分之五。股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后的余額，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)適用5%的稅率。三、審計評估轉(zhuǎn)讓方委托會計師事務(wù)所進行全面審計。七、審批備案轉(zhuǎn)讓方將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)書面材料報國有產(chǎn)權(quán)主管部門備案登記。五、申請掛牌選擇有資格的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，申請上市交易，并提交轉(zhuǎn)讓方和受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、轉(zhuǎn)讓方和受讓方國有產(chǎn)權(quán)登記證、受讓方股東會/股東大會決議、主管部門同意轉(zhuǎn)讓的批復(fù)、律師事務(wù)所的法律意見書、審計報告、資產(chǎn)評估報告以及交易所要求提交的其他書面材料。二、清產(chǎn)核資由轉(zhuǎn)讓方組織進行清產(chǎn)核資，并根據(jù)清產(chǎn)核資結(jié)果編制資產(chǎn)負債表和資產(chǎn)移交清冊?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策的通知》（財稅[2006]142號）二、印花稅（同附件三“印花稅”部分）三、土地增值稅（同附件三“土地增值稅”部分）四、營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓方營業(yè)稅的計稅依據(jù)為營業(yè)額?！吨腥A人民共和國個人所得稅法》及其實施條例四、企業(yè)所得稅：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一個納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額。已經(jīng)履行完畢的工程款是否結(jié)清，正在履行的工程款是否按期支付，是否存在拖欠工程款的情況及拖欠總金額；（4）在建工程是否設(shè)定抵押、是否存在被查封或其他限制轉(zhuǎn)讓情形；已建成房地產(chǎn)項目，盡職調(diào)查應(yīng)側(cè)重于項目竣工驗收情況、工程質(zhì)量是否合格、是否結(jié)清工程款以及權(quán)證辦理情況。：（1）土地招拍掛相關(guān)文件；（2）國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（3）土地出讓金收據(jù)/土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)；（4）制定取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的費用清單(包括但不限于土地出讓金/轉(zhuǎn)讓金，大市政配套費用，動拆遷費用等)，清單中應(yīng)包括已支付、應(yīng)支付項目及各項金額，并審查付款憑證；（5）制定取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅款清單（包括但不限于契稅），清單中應(yīng)包括已支付、應(yīng)支付項目及各項金額，并審查已繳納稅費的付款憑證。八、目標(biāo)公司稅務(wù)情況，最近三年的年度稅務(wù)報表，當(dāng)前應(yīng)納稅的稅種、稅率、是否享受稅收優(yōu)惠政策、財政補貼，相關(guān)政府批復(fù)或文件（如有）；、財政補貼等政策是否合法有效；（如有）；；，因欠繳稅款可能遭受何種、何程度的行政處罰；；；。二、目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東、股東名單及其合法性，公司各股東、實際控制人的營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記證明及公司章程；、附件及所有補充、修改文件；，有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)批文（如有）；（如股權(quán)是否存在爭議，是否存在股權(quán)質(zhì)押、查封、第三方權(quán)利設(shè)置等情況，并審查相關(guān)文件）。律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓法律業(yè)務(wù)未參考適用本指引，并不必然得出該律師失職或未履行法定職責(zé)、約定職責(zé)的結(jié)論，但委托合同約定律師應(yīng)適用本指引提供服務(wù)的除外。第一百二十九條 鼓勵律師通過合同分析交底的方法對合同文本的重要內(nèi)容進行分析評價，協(xié)助當(dāng)事人準(zhǔn)確理解合同條款的法律涵義，并就履行中需要特別關(guān)注的問題提出法律建議。第一百二十三條 律師對于涉稅事項提供法律服務(wù)時，應(yīng)關(guān)注稅收籌劃工作，提示當(dāng)事人全面了解交易主體在不同環(huán)節(jié)的總體稅負和交易后續(xù)稅負，提示當(dāng)事人注意關(guān)注稅負安排對交易價格的影響。第一百一十七條 律師在盡職調(diào)查中應(yīng)當(dāng)盡到審慎注意義務(wù)，并保留相關(guān)證據(jù)。第五章 律師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的注意事項第一節(jié) 一般規(guī)定第一百一十條 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過程中涉及到法律、政策、市場、財務(wù)等多方面風(fēng)險，需要相關(guān)專業(yè)機構(gòu)配合工作。（三）移交檔案資料：在建工程檔案資料移交主要包括以下兩類資料，一是房地產(chǎn)開發(fā)項目審批過程中所形成的檔案資料；二是房地產(chǎn)開發(fā)過程中與相關(guān)部門、單位所形成的工程技術(shù)資料、合同檔案資料。在備忘錄中雙方認(rèn)可的具有法律效力的內(nèi)容可列入合同條款。（十三）合同應(yīng)約定項目轉(zhuǎn)讓后商品房預(yù)購合同的處理方式。（八）在轉(zhuǎn)讓款的支付節(jié)點上，雙方可將合同的簽訂、工程現(xiàn)場的移交、工程資料的移交和變更登記、審批文件的移交等作為支付轉(zhuǎn)讓款的參照依據(jù)。（二）受讓方應(yīng)為取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)、具有相應(yīng)支付能力的企業(yè)（目標(biāo)項目非用于開發(fā)經(jīng)營的除外）。（四）作為轉(zhuǎn)讓方的律師應(yīng)提示當(dāng)事人，盡量要求受讓方一次性支付轉(zhuǎn)讓款，其保證金盡量不留或少留，并盡量縮短保證期限。第九十三條 為確保項目合法并滿足受讓方的開發(fā)需要，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓盡職調(diào)查的重點應(yīng)放在項目的具體情況上，包括立項到轉(zhuǎn)讓時的所有情況。所以，建議意向書中為受讓方將來可能以其指定的其他公司進行受讓做好鋪墊。（三）“意向書”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項目事宜初步達成的轉(zhuǎn)讓意向書或框架協(xié)議。股份有限公司有權(quán)修改公司章程的機構(gòu)是股東大會，股東大會作出修改公司章程的決議，必須經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過。申請變更登記時，應(yīng)當(dāng)提供全體股東過半數(shù)同意的證明和其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東名冊變更登記申請。第四部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的政府審批第七十六條 對于不涉及國有股權(quán)、上市公司股權(quán)、外資股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，受讓方非外資受讓的，無須審批。第七十一條 合同應(yīng)就各方當(dāng)事人違反合同約定的具體情形設(shè)定違約責(zé)任，為一方當(dāng)事人按照合同約定或法律規(guī)定行使合同解除權(quán)的情況如何處理做出安排，并為一方當(dāng)事人非按合同約定和法律規(guī)定解除合同的行為設(shè)定違約責(zé)任。例如股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已生效、股權(quán)轉(zhuǎn)讓已獲得有關(guān)主管部門的審批、受讓方已按約定支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等。目標(biāo)公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，還須說明股權(quán)對應(yīng)的公司資產(chǎn)、債務(wù)的范圍。受調(diào)查資料是否真實、有效、全面的限制，受調(diào)查對象是否配合的限制，以及受相關(guān)法律及規(guī)定的限制，律師調(diào)查不可能窮盡了解所有的客觀真實情況。（二）對于重要但缺少有效證據(jù)支持的信息、陳述、事實，應(yīng)取得目標(biāo)公司或其他相關(guān)單位/人員對該信息、陳述、事實的書面確認(rèn)。該部分就盡職調(diào)查報告中所提到的有關(guān)主體、客體、簡稱及其他詞語的含義進行定義，以使后文中有關(guān)詞語指代清楚。第四部分 盡職調(diào)查內(nèi)容第五十八條 對受讓方而言，盡職調(diào)查的目的是充分了解和掌握目標(biāo)公司和目標(biāo)項目的狀況，以便綜合考慮是否繼續(xù)進行受讓。第五十條 通過目標(biāo)公司注冊登記機關(guān)調(diào)查目標(biāo)公司的成立、變更、年檢、注銷、吊銷等情況。第四十二條 律師根據(jù)委托合同的約定、目標(biāo)公司的具體情況制定工作方案，并及時向當(dāng)事人通報。（三）若律師經(jīng)合理謹(jǐn)慎判斷，懷疑委托人提供的文件、資料、證明等材料是偽造或虛假的，則嚴(yán)禁向?qū)Ψ疆?dāng)事人或其他相關(guān)方提供。若調(diào)查結(jié)果與轉(zhuǎn)讓方披露的情況不一致（細微不一致在所難免，一般指重大不一致，但對何謂“重大不一致”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方意思在意向書中明確約定），受讓方有權(quán)放棄受讓，且轉(zhuǎn)讓方應(yīng)雙倍返還定金。第二十七條 意向書旨在為整個交易做出綱領(lǐng)性的計劃和安排，為轉(zhuǎn)讓方配合受讓方進行盡職調(diào)查提出要求，為受讓方根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果決定是否繼續(xù)進行受讓設(shè)定條件，也為受讓方按照轉(zhuǎn)讓方要求支付定金提供合同依據(jù)。（四）受讓方根據(jù)調(diào)查情況決定是否繼續(xù)受讓。第二十三條 本章涉及的名詞解釋：（一）“受讓方”指擬受讓目標(biāo)公司股權(quán)的自然人或法人。（四）盡量降低交易成本。（二）在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，如有專屬于轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的稅收優(yōu)惠，受讓方在受讓目標(biāo)項目后無法繼續(xù)享有。 第四節(jié) 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式第十五條 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易主體為轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）和受讓方。受讓前開發(fā)成本和資金占用利息可以全額計入此后項目總成本，對受讓方而言有利于降低今后項目處置的土地增值稅。第十一條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易主體為轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司的股東）和受讓方。第七條 律師對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)進行方案設(shè)計和論證時可以參考本章的規(guī)定。 第三條 鑒于房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和對律師業(yè)務(wù)能力要求較高的特點，律師辦理該類業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原則： （一）專業(yè)負責(zé)原則：律師應(yīng)刻苦鉆研專業(yè)法律問題，熟悉該專業(yè)的法律規(guī)定，具備與該行業(yè)相匹配的能力，為當(dāng)事人提供準(zhǔn)確的專業(yè)服務(wù)。 第二條 本指引中所涉及的名詞解釋： （一）“房地產(chǎn)項目”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)和/或在該土地上開發(fā)建設(shè)的住宅、商業(yè)（含辦公）、酒店等物業(yè)及其配套設(shè)施等。 （三）勤勉盡責(zé)原則：考慮到本業(yè)務(wù)涉及法律領(lǐng)域多、情況復(fù)雜的特點，律師應(yīng)結(jié)合當(dāng)事人的要求恪盡職守、勤勉敬業(yè)，在其承諾的期限內(nèi)完成各項具體的法律服務(wù)。第九條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種模式相比，雖然目的相同，但涉及的直接交易標(biāo)的不同，法律關(guān)系和交易成本也各不相同。（二）采取增資擴股方式進行轉(zhuǎn)讓的，由增資方與目標(biāo)公司原股東簽訂增資協(xié)議，對增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出約定，然后由會計師事務(wù)所出具《驗資報告》，并到工商部門辦理變更登記，再或同時進行董事、監(jiān)事改選，并到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。第十四條 股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：（一）目標(biāo)公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，往往是在同一地塊上建設(shè)多個項目（如寫字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等）。（二）受讓方無需考慮目標(biāo)公司的或有負債風(fēng)險。通常情況下，采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式需繳納的稅費包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等，相對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式而言稅費較高。（二）律師擔(dān)任方案設(shè)計的總協(xié)調(diào)人時應(yīng)充分發(fā)揮各專業(yè)團隊的業(yè)務(wù)專長，注意整合各方力量，為當(dāng)事人提供多個方案供其選擇，并分析利弊。（四）“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”指受讓方和轉(zhuǎn)讓方就轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事宜達成的正式合同。（六）簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（二）意向書是否設(shè)計誠意金/定金條款（以下均稱“定金”）應(yīng)視轉(zhuǎn)讓方的意愿而定。第三十二條 律師應(yīng)在當(dāng)事人授權(quán)范圍內(nèi)從事盡職調(diào)查法律業(yè)務(wù)；律師在授權(quán)范圍內(nèi)的工作，不受其他單位或個人的影響和干預(yù)，獨立工作，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。第三十七條 律師應(yīng)與注冊會計師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)人士密切配合，通過專業(yè)分工協(xié)作和業(yè)務(wù)溝通，共同保障受托調(diào)查業(yè)務(wù)的順利進行。第三部分 盡職調(diào)查的方法第四十五條 取得目標(biāo)公司的配合，調(diào)閱目標(biāo)公司的檔案資料及其他文件、文字材料。第五十三條 通過目標(biāo)公司的債權(quán)人、債務(wù)人調(diào)查有關(guān)情況。第五部分 盡職調(diào)查報告第五十九條 盡職調(diào)查報告的范圍及深度應(yīng)滿足受讓方據(jù)以判斷目標(biāo)公司股權(quán)、目標(biāo)項目有無瑕疵、繼續(xù)受讓有無法律風(fēng)險之需要。（四）律師就重要法律問題發(fā)表的法律意見。（四）對以電子文本、電子郵件等形式提供給律師的文件資料、證明等，律師應(yīng)當(dāng)進行備份歸檔，并轉(zhuǎn)換成紙面形式，由提供人或相關(guān)人員簽字或蓋章確認(rèn)。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的順利完成除法律方面的調(diào)查外，還有賴于財務(wù)、會計專業(yè)的支持，因此，調(diào)查報告中應(yīng)當(dāng)有關(guān)于“該報告不對有關(guān)會計、審計及資產(chǎn)評估等專業(yè)事項進行評判，該相關(guān)問題和數(shù)據(jù)需具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)做出判斷等”的聲明。注意受讓方付款和轉(zhuǎn)讓方履行相關(guān)義務(wù)的對應(yīng)關(guān)系，盡量采用分階段支付的方式，以占據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的主動權(quán)。第六十八條 合同中可約定：轉(zhuǎn)讓方和目標(biāo)公司在辦理股權(quán)工商變更登記手續(xù)的同時，辦理如下事項：（一）辦理公司章程修改、董事會、監(jiān)事會和董事長變更登記手續(xù)；（二）向受讓方移交公司印鑒、財務(wù)印鑒及法定代表人印鑒的時間、程序等；（三）向受讓方移交全部賬務(wù)賬冊、檔案的時間、程序等；（