【正文】 金支付簽證。④、建筑工程規(guī)劃許可證；⑤規(guī)劃總平面圖、管網綜合圖、單體方案建筑平面圖；⑥項目資本金繳納憑證。）； ⑦ 、拆遷方案、規(guī)劃方案的公示意見； ⑧ 、拆遷補償安置資金證明、安置房屋證明材料； ⑨ 、補償安置意向簽約資料 土地證辦理 付清土地與款，國土資源局辦理土地證。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。 目前在青島拆遷工作基本上屬于政府負責。 ② 、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。目前在青島市拆遷工作由青島市房地產開發(fā)管理局拆遷管理處負責。 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 。 d． 地上建筑物如已登記的，應提交《房地產權證》或《房屋所有權證》；地上建筑物未登記的，按新建房屋所有權初始登記要求提供證件。 3）、土地取得以及登記資料、程序 ①、 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》，根據合同約定繳納土地出讓金；開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到規(guī)劃 局辦理選址等規(guī)劃手續(xù)，到青島市國土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。它是 指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 內應負的責任等。 ② 、協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。 1） 、開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式 3） 4） 5） 6） 7） ① 、 通過行政劃撥方式取得； ② 、舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；③ 、 轉讓取得； ④ 、 出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）； ⑤ 、聯合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得； ⑥ 、 通過司 法裁決取得；⑦ 、通過兼并、收購等股權重組方式取得。 五、辦理土地手續(xù)、領取項目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理。） ⑦ 與報審圖紙相應的電子數據文件。不需要新政建設用地或已經取得土地權屬 證明且不改變原用地性質的項目，只審查方案，不核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》；小型建設工程可以在提供建設用地規(guī)劃設計條件后，不再進行規(guī)劃方案審批，直接進行下一輪建筑方案涉及審批。 結合規(guī)劃設計條件，進行設計隊伍招標，確定具有相應資質的隊伍，對于勘察單位做好招標準備，一旦規(guī)劃方 案通過， ；樓座具體位置確定， 馬上進行招標。 ⑦ 有效的土地權屬證明或土地使用協議（需新征用地項目除外）。 ⑤ 青島市統(tǒng)一坐標和高程系統(tǒng)的 1：500 現狀地形圖 3 張（不小于用地界限外 50 米范圍）。 上報資料： 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 ① 申請書以及規(guī)劃報建申請表 ② 大中型項目的可行性研究報告 ③ 計劃部門的立項文件或下達的當年前期工作計劃。 規(guī)劃部門審核編制的可行性研究報告，核發(fā)《選址意見書》，同時下發(fā)建設用地規(guī)劃設計條件。 測繪部門對規(guī)劃用地界限以及控制線坐標點、用地面積進行測繪。 預審期限： 10 個工作日，特大型項目需要 25 個工作日。 建設項目用地預審，由建設單位直接向國土資源局申請。 不過此項工作青島市已經改變，一般在規(guī)劃選址后，上報規(guī)劃局審批的可行性研究報告，辦理立項工作。 土地預審 項目選址，規(guī)劃設計條件下發(fā) 辦理土地手續(xù) 建筑方案設計、報審，建筑工程建筑方案審查意見書下發(fā) 施工圖設計、審查，施工圖審查意見合格書，建筑工程規(guī)劃許可證、總包隊伍、監(jiān)理隊伍招標。 編制可行性報告。 (4)財務評價和經濟評價 ：站在財務基礎上，進行投資估算、項目損益、盈虧分析、現金流量分析。 (2)調查研究 ：市場、技術、經濟方面進行調查。詳細可行性研究是開發(fā)建房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投 資機會。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設節(jié)點計劃； (9)項目經濟及社會效益分析； (10)結論及建議?？尚行匝芯康母灸康氖菍崿F項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 二、可行性研究 可行性研究 定義、目的及其內容 可行性研究是指 對建設工程項目在做出是否投資的決策之前，現對于該項目相關的技術、經濟、社會、環(huán)境等所有方面進行調查研究，對項目可能擬建的方案認真地進行技術、經濟分析論證，研究項目在技術上的先進適用性、經濟上的合理性、建設上的可能性，對項目建成后的經濟效益、環(huán)境效益等進行科學的預測和評價。 一、項目建議書 項目建議書定義 項目建議書是擬建項目的承辦單位，根據企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結合企業(yè)的既有資源，在經過對市場供給、需求、消費者習慣等各種因素調查 的基礎上，尋找市場投資機會，特撰寫此建議書，宏觀上對該項目建設的必要性以及可能性進行了論述，上報青島市計劃委員會進行選擇，一般為小型項目。 在青島，投資決策階段建設單位的主要工作就是編制可行性報告（或者編制項目建議書）。 ．．．．．．．．．．．．．．．１４ 八、規(guī)劃批后管理 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５ 第三章：工程建設階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 一、工程報建流程： ．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６ 二、工程實 施 ．．．．