【正文】 景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。 出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行施工圖審查，并按《施工圖審查基本要求》的規(guī)定執(zhí)行。 修建設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程副總審批。 各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。 各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。 項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行《建筑方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《建筑方案評(píng)審指引》的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制完成后應(yīng)報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方 式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。 設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn) 的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。 設(shè)計(jì)過程跟進(jìn) 總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。 所有應(yīng)由開 發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。 設(shè)計(jì)要求 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。 全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控 狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問題、意見和建議。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。 資源能力評(píng)價(jià) 1）開發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營計(jì)劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力； 4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5）投資收益是否滿足要求。 擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇； 3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開發(fā)項(xiàng)目檔次； 6）目標(biāo)客戶選擇。 投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第 五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 1 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求 項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步 完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5 投資利潤率 33 6 投資凈利率 34 附表 3 開發(fā)各期利潤預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤（元 /m2） 利潤（萬元） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 劣勢(shì) 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金 及現(xiàn)金流量分析。 3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。 經(jīng)濟(jì)效益分析 1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 7 投資收益分析 成本預(yù)測(cè) 說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 區(qū)市場(chǎng)的占有率。 6 工程及銷售計(jì)劃 1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場(chǎng)定位。 4 市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35 年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。 總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 特殊背景等。 3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。 1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。 規(guī)劃手續(xù) 規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。 3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。 土地升值潛力初步評(píng)估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積； 2）住宅 建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積； 3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。） 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園 、銀行、郵局等設(shè)施狀況。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。 內(nèi)部因素 1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般 3 至 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析 開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購置土地的資金來源計(jì)劃分析；營銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。 4 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。 3 項(xiàng)目概況 宗地位置 宗地現(xiàn)狀 四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述 2 項(xiàng)目決策背景及摘要 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖 設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo) 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，提供調(diào)查資料 進(jìn)行市場(chǎng)定位 相關(guān)部門參與定位、分析 提出《項(xiàng)目建議書》 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 進(jìn)行項(xiàng)目論證、可行性分析 相關(guān)部門參與可行性分析 編制《 項(xiàng)目可行性報(bào)告》，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改 總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審《項(xiàng)目可行性報(bào)告》 報(bào)投資決策委員會(huì)審議 總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^后，計(jì)劃配套部根據(jù)評(píng)審意見修改《項(xiàng)目可行性報(bào)告》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。 投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。 總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評(píng)審會(huì)議。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。 項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。 項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析； 2）專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項(xiàng)目初步定位； 4）資金來源 計(jì)劃及融資方案； 5）投資估算； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。 計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。 公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于 市場(chǎng)需求 、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向， 在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上， 以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 客戶按揭代辦指引 224 第六章 營銷費(fèi)用制度 226 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收 單