房地產(chǎn)評估知識-文庫吧資料
2025-07-03 14:42本頁面
【正文】 的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗進行綜合分析判定。房地產(chǎn)價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價格，但它們對整體房地產(chǎn)市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產(chǎn)的價格變地有時能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現(xiàn)在個別房地產(chǎn)上。四、收集分析相關(guān)資料3．了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。不要忽視調(diào)查實際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。首先要核實對象房地產(chǎn)的實際用途。實地勘察時，除應(yīng)查明地號或門牌號碼外，還應(yīng)對照地籍圖判明對象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準確地把握估價對象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。實地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準確地把握估價對象。三、實地勘察一般而言，制定估價作業(yè)計劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，以保證計劃的合理與優(yōu)化。3．制定評估作業(yè)日期及進度安排。應(yīng)根據(jù)評估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定，在確定時應(yīng)充分考慮估價人員的專長。2．確定投入人員。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面：二、擬定估價作業(yè)計劃對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價人員整理出來的。（3）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。（2）以房地產(chǎn)重新進行裝修改造為前提所進行的估價。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。變更估價是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價，它主要包括如下幾種情形：例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。3．合并估價或分割估價。由房地產(chǎn)價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。部分估價是指估價對象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。1．獨立估價。（四）明確評估前提估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評估的價格種類所決定的。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價格都是指該房地產(chǎn)在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。房地產(chǎn)價格受多種因素影響，是不斷變化的。明確了評估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。不同的評估目
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