房地產(chǎn)行業(yè)涉稅解析與爭議處理-文庫吧資料
2025-07-03 14:42本頁面
【正文】 商將在建工程轉(zhuǎn)讓給投資商，取得固定回報，并允許投資商以開發(fā)商的名義對外建設(shè)和銷售，應(yīng)推定為買賣在建工程。 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當認定為借款合同。第二部分 合作開發(fā)房地產(chǎn) 《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號） 第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2007國務(wù)院物業(yè)管理條例第四十二條第二款 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間如何確定房產(chǎn)稅納稅人的批復(fù)》（國稅函[2002]284號）：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條中“房屋產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納”的規(guī)定，凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間，應(yīng)確定房屋的實際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，繳納房產(chǎn)稅?！?《國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)未確定如何征收房產(chǎn)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1999] ）房產(chǎn)稅原則上應(yīng)由房屋的產(chǎn)權(quán)所有人繳納。（2）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 （八）房產(chǎn)稅、土地使用稅的轉(zhuǎn)移《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)【2003】89號）：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （六）開發(fā)補償收入 關(guān)注小區(qū)的命名權(quán)、樓宇的冠名權(quán)、屋面和外墻面的使用權(quán) （七）代收有線電視初裝費等款項《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)【1998】217號）物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅服務(wù)業(yè)稅目中的代理業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當征收營業(yè)稅。 （四）長期實質(zhì)租賃（未辦手續(xù)）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條： 租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函【2005】83號）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財稅[2003]16號文件第三條第（二十）項的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時，在營業(yè)額減除項目憑證的管理上，應(yīng)嚴格按照財稅[2003]16號文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、房地產(chǎn)交付使用后政策解析《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。是否單獨簽訂裝修合同銷售方和裝修方是否為同一主體裝修款是否單獨開具發(fā)票或收據(jù)裝修款是否作為按揭借款的組成部分裝修款的計算是按照建筑面積還是使用面積 （八）贈送家用電器 《國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司業(yè)務(wù)銷售附帶贈送行為有關(guān)流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅函[2007]778號）中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司開展以業(yè)務(wù)銷售附帶贈送電信服務(wù)業(yè)務(wù)（包括贈送用戶一定的業(yè)務(wù)使用時長、流量或業(yè)務(wù)使用費額度，贈送有價卡預(yù)存款或者有價卡）的過程中，其附帶贈送的電信服務(wù)是無償提供電信業(yè)勞務(wù)的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。注： 企業(yè)會計制度第八十五條 銷售商品的收入，應(yīng)當在下列條件均能滿足時予以確認：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；(三)與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；(四)相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。貫徹權(quán)責發(fā)生制和收付實現(xiàn)制孰先注意約定的是條件還是期限（六）預(yù)售款的會計處理關(guān)于對“企業(yè)會計制度”有關(guān)問題的復(fù)函（財會便[2002]53號）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認問題。（五）分期收款銷售采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅【2003】16號）單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。”此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。開發(fā)商保留的時間（1）定金（大定）的保留時間相對較長，但一般不超過30天（2）訂金（小訂）的保留時間相對較短，一般超過三天但短于10天 開發(fā)商收取的金額（1）定金不得超過主合同標的額的20%（2）訂金一般不超過主合同標的額的5‰經(jīng)濟利益流入的可能性（1）定金（大定）一般為基本確定（大于95%,但小于100%）（2）訂金（小訂）一般為很可能（大于50%,但小于等于95%）取消購房意向的后果（1）訂金必須返還給購房者。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。 （四）預(yù)征所得稅的計算 匯算清繳的計算 在不考慮其他特殊情況下：應(yīng)納稅所得 = 會計利潤 + 預(yù)售收入預(yù)計計稅毛利率－銷售稅金 季度預(yù)繳的計算 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。 （三）廣告宣傳費的特殊規(guī)定《國家工商行政管理總局關(guān)于進一
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