房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)-文庫(kù)吧資料
2025-01-22 19:53本頁(yè)面
【正文】 設(shè)備，由安裝公司安裝：采購(gòu)設(shè)備取得增值稅發(fā)票，安裝費(fèi)取得營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。 ? 關(guān)于精裝修房：裝修費(fèi)發(fā)票開(kāi)給誰(shuí)合適？業(yè)主還是地產(chǎn)公司 ? 不需測(cè)算，開(kāi)給地產(chǎn)公司，節(jié)省土地增值稅，加計(jì)扣除額大。 ? 注意：甲方扣繳稅金，必須取得施工單位抬頭的發(fā)票，否則不能稅前扣除。 如果甲供材料 1000萬(wàn)元。土建業(yè)務(wù)甲供材施工材料要交營(yíng)業(yè)稅，因此預(yù)算時(shí)要含甲供材料測(cè)算營(yíng)業(yè)稅。包工頭、施工單位的個(gè)人所得稅，稅總是默認(rèn)的，可以回原地抵免。有些地方稅務(wù)局要求施工單位在施工地點(diǎn)預(yù)交所得稅。質(zhì)保金也必須取得發(fā)票，質(zhì)保金是款已付，對(duì)方又交回，作為質(zhì)保金。 ? 免租期合同的簽訂方法、發(fā)票的開(kāi)具地點(diǎn)、稅前費(fèi)用的換算。改為委托代銷(xiāo)合同。以上問(wèn)題都得到解決，且降低了、也延遲了各種稅收額度。 ? 支付的 33%利息 1000萬(wàn)元，納稅調(diào)增； ? 款項(xiàng)借給關(guān)聯(lián)方需要交利息的企業(yè)所得稅； ? 承租方收到利息繳 5%營(yíng)業(yè)稅。收回錢(qián)借給關(guān)聯(lián)方。合同照此簽訂。 ? 四是總公司的房產(chǎn)分公司直接對(duì)外出租。 ? 二是違約金可以稅前扣除，并且購(gòu)買(mǎi)方的房租收入也部分轉(zhuǎn)化成了違約金收入，降低了稅負(fù)。高出部分作為手續(xù)費(fèi)，低于部分作為違約金，同時(shí)由分公司與承租方簽訂經(jīng)營(yíng)管理合同。按 1000萬(wàn)繳稅（國(guó)稅函[2023]576號(hào)） ? 兩個(gè)方案都不行。地產(chǎn)公司剩余房產(chǎn)也由經(jīng)營(yíng)公司對(duì)外出租，稅務(wù)局核定地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)收益，納稅調(diào)整。 ? 成立一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)外出租。 5年。 ? 延期付款利息，簽借款合同，轉(zhuǎn)入其他應(yīng)付款，不繳增值稅，交營(yíng)業(yè)稅。降低房租收入。 ? 整體受讓?zhuān)謩e定價(jià)：土地、房?jī)r(jià)定低，維護(hù)費(fèi)租金化 第五講 融資 ? 關(guān)聯(lián)借款，一定要收取利息，否則有被納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn) (“不能重復(fù)繳稅” 是句空話(huà) ) ? 稅負(fù)不同時(shí)，可少交所得稅 ? 統(tǒng)借統(tǒng)還，不征營(yíng)業(yè)稅 （記帳依據(jù)：借款復(fù)印件、委托貸款協(xié)議、收據(jù)，不需要發(fā)票）財(cái)稅 2023 ? 避免重復(fù)交營(yíng)業(yè)稅： 付款委托（減少環(huán)節(jié)）、合同 ? 借款變?cè)鲑Y，還款減資，可以不涉稅 ? 商業(yè)信用（預(yù)付款）， 不繳稅，但必須有合同和真實(shí)交易 第五講 融資 ? 借款變股權(quán)，回購(gòu)， 既避免風(fēng)險(xiǎn)，又不涉及營(yíng)業(yè)稅（不可濫用） ? 個(gè)人借款：財(cái)稅 [2023]158號(hào)：年末、國(guó)稅發(fā)[2023]120號(hào) 補(bǔ)充規(guī)定： 1年 ? 高管借款：財(cái)稅 [2023]83號(hào)年末一定要換，否則作為工資薪金 ? 超銀行利息：把超過(guò)部分利息變?yōu)槠渌M(fèi)用 ? 1職工集資，利息稅、營(yíng)業(yè)稅：把利息降到 6%，其余變?yōu)楠?jiǎng)金 ? 1房產(chǎn)公司假按揭：注意稅收成本 ? 1抽逃資本風(fēng)險(xiǎn)：股東不能拿錢(qián)、委托銀行放貸 ? 1境外借款：扣繳義務(wù) ? 1發(fā)票、結(jié)算方式等 第六講 租賃合同 ? 一、整體出租，分別訂價(jià)：房租、場(chǎng)地使用費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi) 合同把關(guān)，涉稅條款把關(guān) ? 二、商鋪出租：稅負(fù)很高，怎么辦？ ? 成立經(jīng)營(yíng)管理公司：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，不繳房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，提供管理服務(wù)：保安、物業(yè)、信息。 ? 高管做藝術(shù) ,崗位不可替代 。案例：先分配，再轉(zhuǎn)讓?zhuān)苊庵貜?fù)繳稅； ? 由稅務(wù)師對(duì)合同的涉稅條款進(jìn)行審查。下屬一房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓給北京一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 ? 免稅進(jìn)口設(shè)備投資：未過(guò)監(jiān)管期（ 5年）怎么辦？先委托加工或分立后再增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 ? 房屋、土地出資：先借錢(qián)設(shè)立全資公司，再合資，減少現(xiàn)金投入。 第二講 投資合同 ? 三、出資方式的選擇： ? 任何東西都可以出資，要變通： 勞務(wù)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再以薪金的形式發(fā)給他； 房屋使用權(quán)可以出資嗎？先用現(xiàn)金出資，再用現(xiàn)金租房子； ? 現(xiàn)金出資：首次注資 30%現(xiàn)金，增資時(shí)無(wú)限制。但是法人取得的投資收益， 10%預(yù)提所得稅。設(shè)立一個(gè)自己 100%控股的公司，做錢(qián)包用。每個(gè)人都要交 20%個(gè)人所得稅。為了不繳個(gè)人所得稅，堅(jiān)持不分配。那末母公司的實(shí)際稅負(fù)會(huì)超過(guò) 51%: ? 33%+18%+納稅調(diào)整 ? 國(guó)內(nèi)個(gè)人不得以自然人身份與其他股東出資設(shè)立公司 案例： 甲乙丙三人共同出資 1000萬(wàn)元設(shè)立一公司。 ? 甲公司企業(yè)所得稅： （ 60002023） *25%=1000萬(wàn)元 ? 張先生、李先生個(gè)人所得稅 (50002023=)3000*20%=600萬(wàn)元 ? 合計(jì)： 1600萬(wàn)元 ? 稅負(fù)： 1600/4000=40% 第二講 投資合同 ? 若張先生、李先生設(shè)立公司時(shí)目的明確，就是為了轉(zhuǎn)讓土地，并不準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)，那末應(yīng)該以自然人身份直接設(shè)立乙公司，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)就不需要繳納 1000萬(wàn)元的企業(yè)所得稅。乙公司凈資產(chǎn) 2023萬(wàn)元，資產(chǎn)2023萬(wàn)元（土地），無(wú)負(fù)債。由于 采取
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